萬柳地塊26.3億元造北京新地王后，泰禾紅御別墅、保利東郡、萬科如園等樓王搶閘而出
懸念不再成為懸念。
萬柳地王的爭奪，以中赫地產勝出而告終，而在地塊正式開拍之前，本報曾預測該地塊或有黑馬殺出（詳見理財周報7月9日《萬柳猜想》）。
7月10日，備受關注的萬柳地塊，經過46輪現場競價和327輪回購房面積競價，最終以26.3億元、回購房1.64萬/平方米的條件被拍得，以此折算出來的樓面地價約為42900元/平方米。
萬柳地塊對樓市影響深遠，地塊出讓結束也許才是故事的開始。該地塊所蓋建之豪宅產品也被人所期望，受此刺激，北京房地產市場上豪宅樓盤集體飆升。
據媒體報道，7月10日，位于北京通州新城核心區的泰禾紅御別墅項目，推出了12套超級樓王，每套總價在3億元左右。幾乎在同一時間，保利東郡、萬科如園、融創西山壹號院等項目開始集體推“樓王”產品，單套總價動輒幾千萬元起。
業內人士驚呼，萬柳地塊出讓或將令北京房地產市場上的樓王產品唱主角，7月的北京樓市將迎來“樓王混戰月”。
豪宅躁動
如果說5月以來的樓市剛性需求回暖，已經讓苦熬了一年多的開發商多少有些喜出望外的話，接下來“蔓延”到豪宅市場的成交回升，更增添了開發商們意料之外的喜氣。
“很多人都覺得上半年沒戲。”萬科北京公司副總經理肖勁告訴本報記者，包括豪宅項目在內當前的銷售情況，超乎他的預期。
在這一點的看法上，肖勁與保利地產北京公司副總經理王英男的看法十分相似，據媒體報道，保利地產在北京已經超額完成了上半年的銷售任務，這其中，包括保利東郡等總價在千萬元左右的豪宅銷售勢頭非常好。
據北京市房地產交易管理網的數據顯示，6月份保利東郡，共簽約30套，總成交金額近2.56億元。
可資對比的是，在2012年之初制定年度銷售任務時，房地產業界對于嚴厲限購政策環境下豪宅市場的前景十分悲觀。
事實上，如今的回暖，卻并非單獨項目的個案。除保利東郡項目之外，曾經北京的豪宅標桿項目盤古大關、創下北京豪宅單價最高紀錄的釣魚臺7號院以及西山壹號院等項目，均成交業績突出。
截至6月30日，盤古大觀在2012年上半年總計成交4套，單套總價在4000萬元上下。釣魚臺7號院則在近日成交了一套單價16萬元的房源，這是自2011年下半年以來，該項目首度成交。
泰禾紅御公司一位負責人也對記者透露，該項目推出的12棟稀缺樓王，雖然單套售價高達3億元，但是已經賣出去了2套，而這樣的房子賣一套相當于一般住宅項目賣100套的回款規模。
大戶型“順風車”
由于此前嚴厲的宏觀調控，上半年京城豪宅樓盤普遍定價相對保守，如今，新貴地王的誕生，在部分業內人士看來，有可能推動豪宅市場整體迎來補漲行情。
為了順應市場向好趨勢，京城豪宅紛紛推出項目最為優質的大戶型樓王產品以吸引豪宅客群。
“保利地產7月份主推東郡項目中的大戶型產品，這部分產品是我們整個項目的明星產品，定位為CBD東方領袖大宅，以315平方米為主力戶型，裝修風格是世界著名設計師梁景華親自設計。”保利東郡銷售負責人對記者介紹。
而據記者了解，保利東郡這部分大戶型產品有非常明顯的亮點。客廳面積超過了100平方米，擁有96%的超高使用率，這在中國豪宅市場上是數一數二的；空間格局實際超過了五居，能夠確保大家族品質生活；還擁有三星10寸液晶屏可視對講、一鍵關燈、入戶紅外感應燈和電動窗簾軌道等科技系統。
肖勁告訴記者，與保利東郡項目的策略類似，萬科在如園項目上，也打算將大戶型乃至項目中的“樓王”投入市場。
此外，近期準備展開新一期重點銷售的西山壹號院項目，主力戶型均在300平方米以上，金茂府的最新一期銷售的主力戶型，亦是以300—400平方米的大戶型為主。
“從全國主要城市來看，市場目前的狀況仍是剛需主導，對于豪宅類的需求仍處于調整當中。但是，高端需求一直都在，而且一直都有，一旦市場穩定，或者是市場呈現出某一種趨勢的時候，這種需求會有一定的釋放度。”王英男如是向本報記者解釋保利東郡項目確定將大戶型產品投入市場的原因所在。
市場成交的整體態勢也支持王英男的上述邏輯。北京市房地產交易管理網的信息顯示，盤古大觀的成交戶型約在600—800平方米之間。釣魚臺7號成交的單價16萬元的戶型面積也高達400平方米。而上述成交的兩棟泰禾紅御別墅項目樓王產品，每棟面積在1000平方米左右。7月份同樣賣出了4棟獨棟別墅的珠江紫宸山項目，成交戶型也都是800—1000平方米的純獨棟。
從59天到25天
根據麗茲行市場研究統計數據，2012年1至5月份高端存量房成交平均周期在59天，而6月份周期快速縮減為25天，其中一周內成交占比達到35%，去年市場低迷時成交周期一度達到90天甚至更長。這直接與戶型面積及其帶來的總價相關，戶型面積越大總價越高，認購轉簽約的時間就更長。
接受記者采訪的多位豪宅項目負責人均向記者表示，在關心認購轉簽約的速度的同時，他們更關心影響認購轉簽約速度關鍵因素。在這些關鍵因素中，2010年樓市嚴厲調控以來就少被開發商提及的“投資屬性”開始逐步浮出水面。
“一定程度上，盡管嚴厲的限購政策使開發企業在銷售高檔住宅時，受到了有效客戶總量等一系列的不利影響，但是，也壓縮出了值得投資的空間。”一位不愿具名的房地產開發企業負責人告訴記者。
他認為，這種空間來自兩個方面，一是開發商以價換量帶來的價差空間；二是地方政府為了實現房地產價格總體平穩的目標，在預售價格審批時，采取的變相行政限價措施。這兩方面對豪宅價格的影響，以及從遠期看豪宅地段價值的稀缺，實際上壓縮出了目前豪宅投資屬性的存在空間。
豪宅買家通常會有對價格和價值關系的判斷，當價格與價值的關系對等甚至價值超過價格時，成交量就會放大，甚至投資屬性將會顯現。
以保利東郡為例，該項目地處CBD東擴區的核心位置，是整個CBD和朝陽公園區域最后一塊成規模開發的住宅用地，也是CBD東擴計劃公布后唯一拍賣的居住用地，地緣價值不可估量。而且就外部資源來看，項目被六大CBD中央公園懷抱，本身還打造了雙龍山水園林，展現的是“入則寧靜，出則繁華”的意境。如今，315平方米大戶型精裝均價每平方米42000元起，價格與價值的對比造就了投資空間。
泰禾紅御項目則位處運河森林公園旁邊，而珠江紫宸山項目則在溫榆河畔，具有少見的濕地景觀。盤古大觀項目更是位于少有的奧運場館鳥巢和水立方旁邊，融創西山壹號院和萬科如園都位于海淀學區房集中和風景優美的西北旺地區。
不過，對于樓市總體的走勢，王英男認為仍然是剛需為主，在中央樓市調控政策沒有放松的情況下，房地產市場總體仍處在基本居住需求的階段。不過，在此之前，全國政協曾有委員提案，建議放松高檔住房的限購和管制政策，其理由就是高端住房與基本居住需求和民生無關。