房地產市場的風云變幻無時無刻不牽動著千家萬戶的神經。然而，對于這么一個重要的市場，整個社會卻無法建立起一個長期的、穩定的預期。房地產市場也似乎神鬼莫測，人們對于房價的預測一再偏差。2002年以來，就有不少經濟學家提及“房價泡沫論”，而當2008年的經濟寒冬到來的時候，市場上流傳的“百日巨變”等論調更是甚囂塵上。當大家都以為房地產市場即將見頂回調時，最終等來的卻是2009年房價更為猛烈的上漲。
客觀來說，如果經濟分析結論不能被現實結果所證實，這一定是我們分析房地產市場的工具“失靈”了、方法“失效”了，或者說，我們通常的分析框架存在著嚴重的缺陷。本文在重新回歸房屋交易行為的經濟決策本質的基礎上，分析、探討這種經濟決策行為的特點與約束條件，進而提出“泛家庭決策”的概念和分析框架，并闡述其對房地產市場的影響及政策啟示。
農耕文化與中國人家庭觀念、居住觀念
傳統的中國社會是農耕社會，中國的農耕文化孕育出了強大的氏族宗法血親傳統。李澤厚先生曾指出，“以農業為基礎的中國新石器時代大概延續極長，氏族社會的組織結構發展得十分充分和牢固，產生在這一基礎上的文明發達得很早，血緣親屬紐帶極為穩定和強大，沒有被航海、游牧或者其他因素所削弱或沖擊。雖然進入階級社會，經歷了各種經濟制度的變遷，但以血緣宗法紐帶為特色、農業家庭小生產為基礎的社會生活和社會結構，卻很少變動。”這一段話，表明了血緣宗法傳統，自原始氏族社會萌生，歷經奴隸制度、封建社會而不墜，綿延數千年，可見其傳統之強大。無論社會制度、朝代如何變遷，家庭—氏族（家族）觀念始終居于中國傳統文化的核心層。
農耕文化不同于游牧、航海民族的文化，由于農業更適宜于定居耕作，因而，也帶來了中國人的重視居所、慣于定居的傳統。東漢班固《漢書?元帝紀》所載:“安土重遷，黎民之性，骨肉相附，人情所愿也。”因此，中國人從來講究“安居”方可“樂業”，而“居無定所”則是中國人傳統觀念中所極力回避的一種居住狀態。
而在這一文化孕育出來的中國人，不僅家庭、家族觀念十分濃郁，同時也對于作為家庭觀念文化的載體——房屋，賦予了格外重要的文化內涵。所謂“宅者人之本”、“人因宅而立”，對于中國人來說，沒有住所，哪來家庭？沒有家庭，哪有中國人文化、心靈寄托的地方？中國人追求居住的理想從來強烈而執著，他們熱衷于獲得完全屬于自己的、可傳承的房產，唯有如此，他們的內心才能安寧。如果沒有自己的房產，則在心理上感覺自己仍在“漂泊”，心靈無法安頓。
因此，對于中國人來說，住房不再僅僅是一種財產、一種居住條件，更是家族文化、個人心靈的寄托，它極大地影響著中國人的價值觀、幸福感。2009年11月19日《中國青年報》所做的關于“幸福和房子的關系”的在線調查顯示，八成中國調查者認為“幸福和房子有關系”，這部分人中又有69.9%的人認為“房子是幸福家庭所必須擁有的”。而同樣的問題，日本網友的看法卻大相徑庭，約九成以上受調查日本網友認為幸福和房子沒有關系。
房屋購買的泛家庭決策
如果將標準的西方家庭的消費決策模型放到中國的現實環境中來，結合上文提到的中國傳統農耕文化的影響，將會對消費決策模型參數產生兩個重大的影響：
首先，由于中國人對家庭居所的特殊要求，這種要求不單是財富的滿足、更是心靈之所依托，因此，較之標準假定而言，即與房屋帶來的資產與財富滿足心理相比，房屋對中國人的“滿足”程度更甚。換句話說，在中國人的效用函數里面，房屋擁有帶來的效用值非常大。在同樣的情況下，中國人往往減少其他方面的消費，而增加房屋消費方面的支出。
其次，也是更重要的一點，就是中國人的家族、家庭觀念在消費決策時所發揮的作用。在中國人的家族觀念之下，單個家庭（即“小家庭”）的財產界限并不是絕對的，當家族中的小家庭出現資金短缺時，家庭間的融資、甚至無償援助就會出現。梁漱溟先生認為，由于傳統中國是一個倫理社會，因而任何人“??其財產不獨非個人有，非社會有，抑且亦非一家庭所有，而是看做凡在其倫理關系中者，都可有份的了。”因而，小家庭間財產沒有截然的界限，尤其是在購買住房時，家庭間的“財產轉移”更為明顯了。
因此標準的消費決策的約束條件顯然來自與小家庭有血緣關聯的若干家庭，我們不妨將這一決策現象，稱為房屋購買的“泛家庭決策”。這種決策模式的深深根植于中國傳統文化之上，由于房屋觀念的根深蒂固，由于對大家族人際關系的依賴，導致了不同于西方國家的房屋購買決策機制。觀察我們周圍的朋友，尤其是年輕人作出的購房決策，不是通常市場經濟中的消費者個人或者消費者單個家庭所作出的決策，而是包含小家庭、雙方父母、甚至雙方兄弟姐妹和親戚朋友在內的“大家庭”的共同決策。
上述觀點也得到事實的有力支持。中信證券公司曾在2008年底組織過一次問卷調查，結果發現有42%的購房者實際依賴父母的支持。同時，根據各大城市網站對“80后”購房資金來源的調查，40%以上的“80后”購房是父母支持首付或全部房款，部分城市甚至高達70%以上。
泛家庭決策對于房地產市場影響與主流標準的“失效”
由于文化心理導致的效用與約束條件的不同，“泛家庭決策”模式改變了通常觀念中的購買決策模式，對住宅市場的貸款比率、自有比率等多方面都產生了重大的影響，最終導致了流行（主流）標準的失效。
對貸款比率的影響
泛家庭決策帶來直接影響是中國人購買房屋的社會融資比重（向金融機構的融資）較低，即融資比率（即房屋貸款占房屋總價值的比例）較低。這里，我們不妨做一個中美房地產市場融資情況的簡單對比。
首先來比較中美房地產市場首付比例的政策。盡管在歷史上美國住房貸款要求首付款不低于20％，否則購房者必須購買擔保或保險，貸款機構才能給予貸款。但是，美國政府為幫助低收入家庭購買房產，先后成立了房地美、房利美兩家房屋貸款擔保公司，使得首付比例降大幅降低，尤其是2001年IT泡沫破滅以后，美國的房貸的首付比率不斷下降，低到3%甚至零首付。與傳統銀行貸款20%的首付比率相比，處于相當低的水平。相反，中國規定首套房首付比例為20%～30%，二套房首付比例為30%～60%，首付比率雖然在不同經濟階段有所變化，但最低也沒有低過20%的比率。
再從實際的貸款比率來看，2010年商業銀行對個人購房貸款
為1.40萬億元，全國商品房銷售額為5.25萬億元，亦即個人購房的貸款比率僅為27%。反觀美國，美國的購房杠桿率，美國全國房地產經紀人協會在一項針對美國購房者的調查報告顯示，2005年美國有43%的首次購房者的購房款全部通過借貸融資籌措，首付款額為零，即意味著這部分購房者的貸款比率為100%。
因此，不論從首付門檻上來看，還是從實際的貸款比率來看，中國人的購房融資比率確實要遠遠低于美國，這無疑是由于中國人更多地接受了小家庭之外的資金支持。
對住房私有化比率、人居居住面積、首次購房年齡等的影響
這種泛家庭決策模式，使得中國家庭購買的意愿、購買的能力都超過了小家庭的經濟水平，因而導致中國住宅需求釋放快速而強烈，房地產市場發展非常迅速。目前，中國人的住宅自有比率、人均居住面積、首次購房的年齡等方面的指標甚至領先于發達國家水平。
國家統計局的數據顯示，截至2010年底，中國城鎮居民家庭自有住房率為89.3%。而在國外，城市居民擁有產權房比率最高的美國也不過為68%，英國為56%，歐洲等其他國家均在30%～50%之間。我國作為一個發展中國家，僅用不到10年時間，城市居民住房自有率就達到了世界第一。
再從居住條件與人均居住面積上看，美國至今仍有17%的人住在廉租房里,香港和東京的人均住房面積只有7.1平方米和15.8平方米,中國的人均居住面積已經達到25平米。
最后，中國購房者平均年齡明顯偏低。數據顯示，中國人首次購房年齡在26～28歲之間，而美國、日本、中國臺灣地區、英國等國家和地區的首次購房年齡主要集中在31～42歲之間（如表1所示），這意味著中國人首次購房年齡比其他地區平均年齡低10歲左右。26～28歲正是一般人的結婚年齡，結婚就意味著新家庭要成立，開始“安居樂業”了，這就是中國人典型的婚房心理和“剛性需求”。與之相反，西方人買房子主要是作為財富積累或是家庭理財來考慮，西方人不會為了結婚而買房，所以西方人購房的主體是中老年人。
房價收入比、房屋租售比等主流標準的“失效”
從前文分析可以看出，泛家庭決策模型可以看作是標準模型的特例，前者適應于中國，而后者則適應于西方發達國家，其區別在于：第一，房屋變量在消費者效用函數中的“分量”不同，在泛家庭決策模型中，房屋變量帶來的家庭效用更大；第二，流動性約束條件不同，在泛家庭決策模型中，小家庭可以支配的流動性還來于自有血緣關聯的家庭。這兩個條件的不同，從根本上也決定了“中國解”與“西方解”的不同。
這也從根本上導致了從“西方解”中推導出的房價收入比、房屋租售比等主流標準在中國的“失效”。例如，西方國家一般認為，房價收入比（城市房價與居民家庭年收入之比）在3～6之間為合理區間，超過這一區間則存在房地產泡沫，但實際上目前，中國大部分地區的房價收入早已突破這一區間，上海、北京、深圳、杭州等多個城市的房價收入比都在10以上。再如，房屋租售比（每平方米的租金與每平方米的房價之比），主流標準是該指標應高于1∶300，低于此數值，則意味著存在房價泡沫。但在中國，這一主流標準同樣“失效”，據美聯物業發布的一份調查報告顯示，2009年11月，北京的房屋租售比為1∶546，部分區域甚至達到1∶700，遠遠超過了主流標準。
“泛家庭決策”帶來社會危機
對房價的支撐
從客觀上看，由于泛家庭決策中的家族融資因素，中國住房的社會融資比率較低，所以，金融系統的風險相對較低。中國人既然觀念上重視住房，那么面對還貸的壓力，就一定不會非常瀟灑，一定會選擇對于其他消費的擠壓來確保房屋安全，選擇節儉的生活方式，渡過暫時性經濟困難，而不會輕易選擇拋售物業。
2011年7月，中國銀監會前任主席劉明康根據銀行壓力測試結果認為，房價即使下降50%都不會危及銀行系統。從根本上看，這與住房融資比率較低有關。但換一個角度來看，既然下跌那么多銀行還沒有問題，那就是意味著，即便下跌，金融體系的融資功能仍在，房價仍然會有反彈動力。
因此，從較為長遠的視線去看，由于泛家庭決策對于房價的支撐，房地產市場不僅不會有下跌而來的“泡沫”破滅，而是更有上升的沖動與動力。而且，既然因房價下跌而帶來市場“崩盤”的可能性并不高，那么，唯一的結果就是遠期的看漲。
金融風險的緩和與社會風險的累積
任何事物都是兩面的，從積極的方面來看，正是由于家庭之間的資金融通，“泛家庭決策”支持了房地產市場的穩健與快速發展，功不可沒；但是，從另一方面來看，“泛家庭決策”也使本由小家庭承擔的金融風險擴散到“泛家庭”，這意味著潛在的社會影響面擴大到了“小家庭”以外的更多家庭。
可見，“泛家庭決策”雖然有利于小家庭的經濟壓力在泛家庭范圍內的緩沖，實現壓力的內部化解，但是，如果壓力進一步積累，以至在泛家庭范圍內仍然無法化解的話，那么將會驟然“繃緊”整個社會關系，甚至釀成全面的社會危機。某種意義上說，與單純的金融危機、經濟危機相比，這種社會危機由于影響面更寬、影響程度更深，其強度將更為激烈、破壞性更大。因此，“泛家庭決策”雖然化解了金融風險，但同時卻在累積社會風險，這也是我們認為“中國房地產市場沒有金融危機，只有社會危機”的根源所在。
對中產階級的綁架與社會發展的延緩
“泛家庭決策”支撐了高房價，但經濟壓力卻通過“泛家庭”網絡影響到一般家庭，尤其是破壞現代社會穩定的基石——中產階級家庭的生存與發展。歷史經驗告訴我們，中產階級是任何一個社會穩定的支柱，而在中國，房地產市場已經成為弱化中產階級、阻礙中產階級成長的一個最重要因素。對于中產階級的傷害，必將導致一系列非常嚴重的社會問題，原因在于中產階級是社會最有創新能力的階層，中產階級是最有消費潛力的階層，傷害了中產階級，就無異于傷害社會發展的能力。
首先，在天價的房價面前，除了金字塔頂端的高收入者，靠工資償還月供的中產階級，都被房價“綁架”了，越來越多的城市中產階級成為了人們所說的“房奴”。其次，高房價也遏制著中產階級的成長。因為中產階級大部分來來源于專業人才，也就是受過高等教育的大學畢業生。但是，在現實的高房價面前，中國的“80后”和“90后”無論怎樣的努力，都很難實現他們的住房夢想。
對中產階級“綁架”和“遏制”，嚴重地阻礙了社會的進步與發展。特別是在大城市，由于房價過高，迫使不少專才迫于生存壓力，放棄有風險性創新活動并且消費趨于保守，從而導致國家創新能力的降低和經濟發展動力的不足，直至延緩整個經濟社會的發展步伐。
政策啟示
在泛家庭決策中，房價上漲首先帶來的是小家庭的經濟壓力透過“泛家庭”向社會擴散，進而影響和抑制中產階級的成長壯大，并最終通過遏制整個社會消費能力與創新能力而釀成社會危機。因此，我們切不可因為房價上漲沒有帶來金融危機、經濟危機，而忽視房價上漲通過“泛家庭”網絡而蔓延至整個社會層面，累積社會風險因素。為此，我們提出以下建議：
第一，引導社會樹立正確住房觀念。本質上，這種強烈的房屋占有欲觀念淵源于農耕文化，雖然在一定的時間內，傳統的住房觀念還將占據重要甚至是主導的地位，但它畢竟不符合當今社會發展潮流。伴隨著中國經濟和社會的發展，以及國際交流的加速，人們對房屋觀念必將更趨于現代化和多元化。政府應當在樹立現代的房屋觀念過程中，發揮更為積極的作用。
第二，要特別重視房價上漲的“泛家庭”傳導鏈條，應當設立適度的“家庭”與“泛家庭”之間的“融資隔離”政策。例如，建立起與房屋購買者年齡與工作年限相聯系的稅收政策，即年齡越低、工作年限越短，則征收更高的營業稅率，以降低房屋購買時的財富轉移。
第三，保護與促進中產階級的成長和壯大，有效化解社會風險因素。市場經濟體制為中產階級的形成提供了條件，但還需要保護已有中產階級和擴大這個群體的政策機制。只有充分重視這一階層的訴求，才能有效地促進經濟發展和社會穩定。例如，必須高度重視遏制房價上漲，為社會創新與擴大消費提供更大的空間。
總而言之，“泛家庭決策”所累積的社會風險因素化解得越早越好，投資和投機房地產的人畢竟只是少數，但等到經濟發展遲滯、大多數社會群體不能忍耐的時候，就為時已晚了。當然，從積極的角度來說，正因為房地產市場關系著中國的經濟、社會和政治問題，如果妥當解決，就完全可以同時實現經濟增長、社會和諧和政治穩定，推進中國社會的全面發展與進步。
(作者單位：中國社會科學院財政與貿易經濟研究所)