早上8點半，白領周怡走出十號線國貿站，下意識地拉一拉襯衫，踏著高跟鞋，跟上眾多年輕人的步伐，信步往嘉里中心走去。
早上8點半，呼家樓南里的費大爺已經送完孫子，從呼家樓中心小學回來的路上買好當天的蔬菜，天氣還不是很熱，費大爺打算上樓拿個板凳，再去看看小區里樹陰下的“牌局”開始了沒有。
早上8點半，世貿天階附近的新城國際小區，孩子們三三兩兩在家人或保姆的帶領下往旁邊的雙語幼兒園走去，路邊的西餐廳和咖啡館還沒營業，各種膚色的孩子們用英語或中文相互打著招呼。
這是CBD一天的開始。在這個全國最著名的中央商務區，有最高最現代的商務樓，也有富有時代特色的居民住宅；有成熟自信的外企高管、朝氣蓬勃的小白領，也有土生土長的北京大爺大媽。北京的現代化發展，在這里凸顯，北京的城市韻味，也在這里彌漫。
CBD構想與建設
CBD構想確立于1993年。當年，國務院批復了《北京城市總體規劃》，明確提出北京要建設商務中心區，即CBD。此前，對究竟要把CBD建在哪里，曾經起過不小的爭議。
原北京市城市規劃設計研究院院長、北京CBD規劃建設總顧問柯煥章回憶，從上世紀80年代末到90年代初，先后曾提出并論證比較的CBD方案有好幾個，如前門外、王府井地區、建國門外二三環路地區、北中軸北部地區和南中軸南四環地區。
當時，商務區雛形已經開始在這里展露，以長安街東延線建外大街和東三環路兩條東西、南北軸線構成“金十字”框架區域，北連首都機場，東接津、塘等港口，西臨北京火車站；使館區及其他外事機構，都集中在這一帶。80年代以來，建成京廣中心、國貿大廈、建國飯店、國際大廈、長富宮飯店、長城飯店、昆侖飯店、燕莎商城、賽特大廈、豐聯廣場等高檔寫字樓和飯店、公寓，一大批境內外大公司、商社駐京機構在此落戶，已初步具有商務中心的功能和基礎。
雖然沒有王府井和前門的位置核心，但這一區域內數十家工廠正在外遷，具有良好的基礎設施條件和用地條件，便于做統一規劃。
1997年，北京市城市規劃設計研究院在1993年總體規劃的基礎上，根據這一區域的地理環境、建設條件和北京國際大都市未來發展的需要，適當擴大了用地規模，規劃范圍由三環路向東擴大到西大望路，向北輻射到亮馬河地區。規劃中的北京商務中心區由一個核心區、一個輻射區和一個混合區組成，并由建國門外大街和東三環路兩條大街構成“金十字”，將這幾個區連成一體。北京市城市規劃設計研究院1998年編制完成的《北京市區中心地區控制性詳細規劃》，將北京商務中心區范圍確定為朝陽區內西起東大橋路、東至西大望路，南起通惠河、北至朝陽路之間約3.99平方公里的區域。
但在2000年之前，CBD還處于一種自發建設狀態中。
據介紹，1996年，有關部門對北京的商務設施進行調查，結果讓專家們嚇了一跳——當時北京已經批準和正在規劃立項的商務設施有2000多萬平方米，商務辦公寫字樓占一半。“如此巨大的建設量沒有多少集中于商務中心區。如果集中1/5的商務設施建在CBD，就相當于上海浦東陸家嘴CBD的規模”。柯煥章介紹，為此，有關專家給政府寫了報告，這份報告得到市政府的重視，為此“CBD建設領導小組及其辦公室”成立，由一位常務副市長掛帥，來具體推動CBD建設。
CBD建設的過程也并非一帆風順，柯煥章記得，1997、1998年的亞洲金融危機造成一些外商緊縮開支影響了CBD建設。“到2000年，我們再次給政府寫了報告。2000年6月，CBD建設再次由一位常務副市長掛帥成立了組織領導機構。同年8月朝陽國際商務節推出了加快建設CBD的宣傳，得到廣大市民的支持和理解。”
聚集最高建筑
如今，在CBD現代化樓群的映襯下，京廣中心顯得不是那么突出。而在22年前，這座52層總高209米的大廈卻被譽為“北京之巔”。
京廣中心建設之前，原址上是呼家樓綜合服務樓，呼家樓郵電局的單身宿舍距離那里一步之遙，郵電局的小年輕們喜歡到服務樓里吃飯、理發、洗澡。工資不高的年輕人常去服務樓下的餐廳改善生活，點一個炒菜，一碗米飯，換換口味。洗澡要買澡票，兩毛六分錢；理發五毛錢；早上喝碗豆漿，吃油餅，一毛多錢就夠了。當時，這樣的服務樓，北京城有許多，屬于居民小區配套服務設施。
呼家樓郵電局的老職工老秋記得，呼家樓服務樓拆除后，就變成了一個大工地，施工的是日本熊谷組株式會社。京廣中心工地施工相當文明，工地管理極其嚴格，絕無擾民現象。“我們宿舍雖然與工地近在咫尺，但從沒有聽到過施工的聲響，大批建筑材料似乎是無聲無息地運到這里。但大廈建得并不快，因為這建筑太高了，巨大的塔吊徐徐上升，那時真不知道要蓋多高的樓。”
北京各個時期最高的建筑幾乎都存在于CBD，十余年后，總高249.9米的銀泰中心大廈，刷新了由京廣中心保持的京城最高大廈的紀錄。沒過多久，國貿三期再一次刷新高樓記錄。公眾的注意力從對高樓建筑的仰慕轉向對建筑資源是否浪費、建筑安全如何保障的問題上來。
“建筑過高其實是一種浪費”，北京市建筑設計研究院工程師廖涵一說，作為建筑物，超過一定高度后，繼續增高會降低實用性，使成本增加。從結構上講，越高的樓層意味著越大的地震影響，北京本身就處于地震帶上，作為首都，抗震設防烈度又被人為地再次提高，所以結構抗震設計從措施到計算都更嚴格。
廖涵一認為，高大雄壯的建筑自古就對人類有著不可抗拒的吸引力。因為，這是實力的炫耀，“建筑本身的價值早已超過了建筑物的本質”，就連附近的居民也喜歡說“我住在xxx旁邊”。
“混搭”社區
同時，在這一帶，商住混合的寫字樓群、高端的國際化小區、歷史遺留下來的工廠宿舍區，形成復雜又讓人感興趣的“混搭”社區。
柯煥章認為，從居住配套來講，CBD區域內的住宅建設一般應是高檔住宅，且規模控制在25％左右，這是商務功能的需要，也是社區平衡發展的需要。而且，這25％的住宅是為跨國公司、金融、IT企業等商務公司的總裁、高級職員配置的。這部分住宅一要品質好，二要環境好，即建設檔次要高，要適應這一批人的生活方式的需求。另一方面，由于這些公司的職員也有國外和本土之分，因此，在建設檔次和形式上有所不同。
呼家樓南里小區無疑不屬于這樣的高檔住宅，作為這一帶小區的“老字輩”，呼家樓南里小區居住著第二印染廠、機床廠、電線廠、北京汽車制造廠等十多個工廠的職工及其家屬。葉秀華上個世紀70年代嫁入機床廠的工人家庭搬到這里住，在她印象里，自家的房屋從來沒有整修過，樓道黑暗，廁所只有一個蹲坑，廚房的門小得只能側身通過。但30多年前，葉秀華剛搬來時，還曾感慨“樓房真寬敞明亮”。
葉秀華的家屬于“大集體”，要與另外一戶人家共用一個廁所、一個廚房，就連裝一個幾百元的熱水器也要跟鄰居協商。因為廁所太小，喜歡養狗的葉秀華從來沒法在廁所給愛狗洗澡，不過，相比小區里的筒子樓，葉秀華家50平方米的兩居室也算不錯了。
“我們這兒最好的是小區中間的干部樓，當年都是廠領導和機關干部住的，最差的是那8棟沒有暖氣的樓，有的還用爐子煙囪”，葉秀華說，前幾年商業樓盤禧瑞都建造時，小區最西邊的幾棟樓都拆遷了，大家很羨慕，隨著CBD東擴啟動，葉秀華和她的鄰居們希望拆遷也能盡快“向東推進”。
京廣橋的西邊，與呼家樓南里小區遙遙相望的，是建外SOHO。這些風格獨特的樓群讓一些向往自由職業、急于體現自身價值的年輕人感受到了夢想、小資和時尚。他們穿梭在這里的公司、餐廳、服裝店、咖啡廳和書店，SOHO對于他們，是夢想，是打拼的戰場，也是休憩的驛站。
■
專家說法
CBD更新升級需要過程
●莊寧，清華大學建筑學院城市規劃系教授，主講《居住區規劃與住宅設計》等課程
老舊小區存在于CBD，是時代原因造成的，但老舊小區的改造是早晚的事。
老舊小區改造時，有一定代表性的小區，可以在保留歷史遺跡的基礎上進行改造。對那些房屋質量較差、甚至出現安全問題的，該拆就要拆。比如CBD現在的地理位置，核心區內的老舊小區，地段好，但房屋建筑水平低，要想發揮土地價值，就要進行更新升級。
這一區域新建造的住宅應該是高端的，這由土地價值決定，比如美國紐約的曼哈頓島，宋美齡省錢也要住在中央公園旁的高端住宅。這樣的區域的住宅是為高端服務，國外商務區也都具有這個更新升級的過程。
CBD如果只是一味建造商務設施，生命力將非常有限。
CBD文化建設逐步顯現
●柯煥章，北京市城市規劃設計研究院原院長、北京CBD規劃建設總顧問
中央商務區的文化配套建設，需要一個過程，先建造商務樓，然后在區域建設中逐漸完善。近年來，CBD的文化設施建設在逐步顯現。區域內有了劇場、電影院、劇院、大型書店等。
我們看國外有些地方，像芝加哥商業區里有劇院、音樂廳、電影廳等。雖然是很大很老的芝加哥CBD，但變化很大，文化提升了，吸引了很多人。
在功能結構方面，北京CBD人居環境建設較好地借鑒和吸收了國外CBD建設發展過程中的經驗與教訓,開始注重公共配套設施，強調CBD的多功能和復合性。
CBD核心區主要為寫字樓辦公區和部分酒店，在CBD的外側多安排居住建筑，在居住區和核心商務區之間安排適應多種功能包括寫字樓和住宅酒店等設施的混合區，適應CBD發展的動態需要。加強綠化也是我們規劃的重點，四個主題公園、一個主題廣場及沿主要街道的綠化帶形成整個CBD綠化環境系統。
■
域外體驗
曼哈頓商務區住宅少而昂貴
●Nancy
Zhang，美國喬治城大學畢業生，曾經在紐約曼哈頓工作兩年
相比北京CBD的大氣和整齊，曼哈頓顯得擁擠，樓間距小，很多樓宇都很舊，站在兩個商務樓之間向天空看，只能看到一道比較寬的縫隙，是藍天。
在這中央商務區，有住宅，但是數量少，而且非常貴。一套六七十平方米的公寓，售價100多萬美元，而同樣的價格，即便是在美國最好的學區，也可以買一套面積大十倍的房子。
我曾在這里住過一段時間，房子雖然舊，但很干凈，入住前，會有專業的公司清潔地毯、粉刷墻壁。很小的房子，每月租金1500美元。
據說，杰奎琳曾經買過這里的房子，是11間房子連起來的一層，在中央公園旁邊。