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    1. 說樓市回暖尚早 二手房市場低迷
      一手房成交量回升源自以價(jià)換量
      2012-06-14   作者:馮章國  來源:溫州商報(bào)
       
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         今年4月份以來,溫州樓市一手房成交量迅速回升,個(gè)別樓盤甚至出現(xiàn)難得一見的熱搶場面。在此背景下,“樓市回暖”一說又成坊間熱議的話題。有關(guān)人士認(rèn)為,最近一手房市場出現(xiàn)高成交率,是源自開發(fā)商的低價(jià)策略帶動剛性需求和部分改善型購房者入市,現(xiàn)階段就判斷樓市已回暖為時(shí)尚早。

         部分新盤出現(xiàn)高成交率

         今年第一季度盡管市區(qū)二手房成交量出現(xiàn)大幅上揚(yáng),但溫州一手樓市的氛圍仍然較為低迷,直至四五月份才得到改善。
         4月,我市樓盤紛紛降價(jià)上市刺激剛需,有效推動了成交量的回升。4月15日,中梁國賓1號推出了近500套住宅,取得了近90%的認(rèn)購率,推動了市區(qū)成交量大幅上揚(yáng)。
         5月6日,鳳凰城推出280多套住宅,也取得較好的銷售率。在開發(fā)商“以價(jià)換量、以質(zhì)保量、以量帶量”策略的帶動下,市場成交量繼續(xù)回升。5月28日,全國地王置信原墅以低于成本價(jià)開盤,被搶購一空并且出現(xiàn)外加價(jià)轉(zhuǎn)讓的短炒現(xiàn)象。
         與市區(qū)樓市一樣,郊縣新盤在5、6月份也有上佳的表現(xiàn)。5月6日,平陽鰲江嘉銘怡園推出317套房源,開盤當(dāng)天70%房源被購房者現(xiàn)場認(rèn)購,截至昨日銷售率已近85%,出現(xiàn)平陽樓市一年多來少有的熱銷場面。
         在蒼南龍港,5月26日上市的財(cái)富廣場二期住宅,364套房源上演了三個(gè)小時(shí)清盤的銷售業(yè)績,再現(xiàn)樓市高峰時(shí)的市場氛圍。
         據(jù)市住建委房管局網(wǎng)上售房系統(tǒng)顯示,受開發(fā)商低價(jià)入市策略影響,5月份,我市(瑞安除外)一手房交易量過千套,創(chuàng)近9個(gè)月內(nèi)新房成交新高。

         土地、二手房市場尚低迷

         在我市一手樓市出現(xiàn)難得高調(diào)的同時(shí),二手房成交量因賣方議價(jià)空間收窄卻有明顯的萎縮,而與此同時(shí),土地市場仍在繼續(xù)低迷。
         今年3月份,受學(xué)區(qū)房帶動,市區(qū)二手房成交量曾達(dá)到1217套,出現(xiàn)難得的“小陽春”,此后的 4月份,剛需被快速消化后,學(xué)區(qū)房購房高峰勢頭減弱,使得二手房成交量上升勢頭受到抑制,成交量迅速回落到761套;進(jìn)入5月份,議價(jià)空間收窄,成交量也僅938套,二手房市場再次進(jìn)入買賣雙方博弈階段。
         二手房市場起伏不定,我市土地市場卻仍維持低迷的態(tài)勢。截至昨日,今年市區(qū)土地市場仍是零成交,近5個(gè)月沒有一宗土地出讓,市場少見。而據(jù)溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所提供的數(shù)據(jù)顯示,今年1-5月份,全市土地出讓僅22宗、521畝,較往年有大幅度的下降,其中出讓價(jià)格大多以底價(jià)成交,土地市場高度低迷正影響著時(shí)下樓市。
         而與此同時(shí),市區(qū)一些之前已經(jīng)上市的樓盤,在高庫存的壓力下,紛紛大幅下調(diào)售價(jià)重新上市。
         多種跡象顯示,盡管當(dāng)前我市一手樓市出現(xiàn)了高成交量的表現(xiàn),但市場其他因素仍沒有明顯改觀。

         大幅降價(jià)是買入時(shí)機(jī)

         一手樓市成交量全面回升,使得“樓市回暖”一說又成人們熱議的話題。
         泰和房產(chǎn)策劃機(jī)構(gòu)總經(jīng)理林育認(rèn)為,當(dāng)前,溫州樓市受開發(fā)商低價(jià)入市,以及存款準(zhǔn)備金率多次下調(diào)和銀行存貸款利率3年半后首次下調(diào)影響,市民購房信心正在快速恢復(fù),但判斷一個(gè)市場是否回暖,不能單看一手樓市,要對一手房、二手房和土地市場有綜合性的判斷。當(dāng)前土地等市場仍低迷,現(xiàn)在就判斷樓市回暖為時(shí)尚早。
         有網(wǎng)友認(rèn)為,當(dāng)前,市區(qū)如銀都花園8號樓等部分高庫存新盤再次降價(jià)銷售,拾起的是背水一戰(zhàn)的無奈,房價(jià)大幅下調(diào),更多看到的是開發(fā)商對瞬息萬變市場的妥協(xié)。資金鏈的緊張和對市場前景黯淡的看法,使這些高地價(jià)高成本的項(xiàng)目不得不以價(jià)換量,壯士斷臂式的悲壯,傳遞出市場的悲觀。
         對于當(dāng)前的市場,朗兆房產(chǎn)機(jī)構(gòu)研究認(rèn)為,流動性的寬松,對于房地產(chǎn)商來說是久旱的甘露,對于地方政府來說更是及時(shí)雨,中央政府雖然還是堅(jiān)持去投資化的樓市限購政策,但是已啟動的降息通道,是直接利用價(jià)格工具,不再是微調(diào)層面,而是從貨幣緊縮向?qū)捤傻霓D(zhuǎn)向,即標(biāo)志著政策的轉(zhuǎn)向。
         樓市從政策面來講已經(jīng)見底,從市場面來講也筑底成功。房價(jià)從整體來看,有了貨幣政策的保駕護(hù)航不再具備大幅下跌的動能。但是我們必須看到限購、限貸之劍仍然高懸;貨帀寬松不會像2008年那樣連調(diào)5次的力度;溫州的市場供應(yīng)狀態(tài)也不是2008年那樣短缺,現(xiàn)在的供應(yīng)非常充足,甚至在短期內(nèi)是過量的。這些因素將長期激蕩、博弈著,將會使樓市走出一條箱體內(nèi)震蕩之路。
         該研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為,樓市最黑暗的長夜已經(jīng)過去,如果現(xiàn)在還有大幅降價(jià)的樓盤出現(xiàn),是消費(fèi)者絕好的買入機(jī)會。

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