在樓市尚未走出低迷的背景下，開發商聯合房產電商以團購、辦卡，甚至是拍賣等方式進行的購房優惠活動層出不窮。不過，強制搭售某網站購房白金卡才能獲得購房優惠的做法，再度引發糾紛。
日前，首例購房者與房地產網站、開發商之間關于購房卡糾紛訴訟案件曝光，在法院的調解下，購房者獲得了相當于辦理購房卡金額“退一賠一”的3萬元補償。
事實上，盡管購房卡因一直處于政策灰色地帶而備受質疑，但其在當下的房地產市場依舊蔚然成風。
究其原因，在如今的市場環境下，購房卡的內涵早已與以往不同，其不僅是第三方機構與開發商互相獲利的工具，更是淡市下開發商積累客源的手段以及定價依據。
“現在已經很少有樓盤敢直接搞內部認購了，但又要在拿到預售證后短期內開盤，所以有些樓盤為了積累客源，企求通過與第三方合作的手段進行提前試探性的蓄客，這在業內已是普遍存在的潛規則。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉坦言。
強制搭售的白金卡
上海購房者孫懋告訴記者，在去年7、8月自己看上了位于上海松江區泗涇區域的項目同潤菲詩艾倫，當時該項目3期樓盤100平方米以下的兩居室房源總價在130萬元~140萬元。
隨后，該項目銷售人員告知孫懋，當時購房有優惠活動。在雙方談妥了總價優惠10萬元的折扣力度后，孫懋決定出手購房。
而在孫懋支付定金后，同潤菲詩艾倫項目開發商——上海壟景房地產開發有限公司卻通過銷售人員向他提出，因為跟某網站有合作，購房者必須向與項目合作的第三方電商網站支付一筆信息服務費，即花1.5萬元買一張購房白金卡，才能享受到總價10萬元的購房優惠。
“總價優惠10萬元，是我自己在售樓處跟銷售人員談的，這家網站沒有提供任何服務，憑什么強制搭售1.5萬元的購房卡？”孫懋說，當時自己對這筆莫名其妙的信息服務費根本不理解，但是已經到購房的最后一步，定金也交了，自己中意房源戶型也比較緊俏，只好買了這張購房白金卡。
然而，更讓孫懋氣憤的是，他以1.5萬元信息服務費購得的這張購房白金卡沒有發票，只得到一張語焉不詳的收據。
此后，心存不滿的孫懋于當年12月委托律師向松江人民法院提出起訴，狀告這家搭售購房卡的第三方電商網站和上海壟景房地產公司，理由是其被服務的知情權、自主選擇權、公平交易權受到侵犯。
代理孫懋案件的朱律師向記者表示，“當事人先簽了訂金合同，享受10萬元的優惠。之后網站才讓其支付購房卡費用，才能簽訂正式的預售合同。因此，這次訴訟請求是按照消費者權益保護法中商家欺詐"退一賠一"的標準提出的。”
近日，在上海松江人民法院的兩次協調下，孫懋與被告簽訂了和解協議，被告自愿補償原告3萬元。
孫懋告訴記者，據他了解，這筆“退一賠一”的3萬元補償應該都是這家搭售購房卡的網站支付的。
利益蛋糕
值得注意的是，孫懋遭遇的強制搭售事件只是目前樓市上購房卡糾紛的冰山一角。
去年5月，上海、北京、天津多地樓盤就因在未取得預售許可證的情況下，通過第三方發放“白金卡”變相收取購房保證金行為被頻頻曝光。
此后，無居間服務資質、高達上億元違規銷售收入、漏稅嫌疑……政策監管之外的購房卡灰色利益鏈也逐漸浮出水面。
一些網站兜售購房卡可謂一舉兩得：一方面，其購房卡所得費用直接充抵開發商的宣傳費用，另一方面，其可以將獲得的購房人詳細資料賣給開發商再牟利。
一位開發企業負責人亦證實了此說法。他表示，通過辦卡，開發商可以獲得客源，而一旦成交，第三方機構可以獲得辦卡的費用，如1萬元抵10萬元，這1萬元的收益即歸網站所有。
這塊蛋糕有多大？上述業內人士估算，第三方網站售賣購房卡的現象已經出現兩三年，某些網站以此名目收取的費用截至2011年上半年就預計有3億元。在這個政策監管缺失的灰色地帶，第三方機構的收益極為可觀。
“但根據相關規定，能收取購房者費用的第三方機構，必須遵照規定登記備案，并且有相關執照，有物價部門的批準。否則，在政府同意之前，收取任何費用的行為都是違法的。”一位地產界業內人士接受記者采訪時直言，現在的情況是，第三方機構出售的大量購房白金卡、VIP卡并沒有向購房者開具發票，亦不存在依法繳稅行為，已經到了不得不監管的地步。
顯然，在房產電商不斷涌現之際，購房卡模式在運行中的漏洞以及相關法律法規上的空白已經凸顯出來。
“該網站不是房屋中介，也不是信息提供方或廣告提供方。”盡管這次訴訟最終以消費者獲得“退一賠一”補償而和解，不過朱律師表示，如何對網站與開發商的商業模式定性，相關律師、法官都認為在現有法律框架下難以確定。網站雖然和開發商是利益共同體，但是不能確定關聯關系，也不能定性存在變相預收訂金的情況。
此外，對于房地產網站的性質界定也是房地產主管部門在監管中的難題。中國消費者協會律師團團長邱寶昌房表示。房地產主管部門應對這種行為查處，但尷尬的是，網站非房企，亦非中介機構，這就成為監管難點所在。
變相蓄客手段
盡管購房卡因一直處于灰色地帶而備受質疑，但開發商仍然樂此不疲采用的原因何在？
2010年4月，住房和城鄉建設部發出通知要求，今后未取得預售許可證的商品住房項目，房地產開發企業不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預訂款等性質的費用。
這意味著開發商直接向購房者收取預訂款的傳統蓄客方式遭遇重創。在這樣的背景下，其愿意與第三方機構聯合辦卡的意圖很明顯：通過第三方達到蓄客的目的，以變相降價的手段掌握客源，為未來定價提供依據。
中國房地產學會副會長陳國強對記者表示，開發商現在比較糾結和困惑的是如何定價，出售VIP卡，其實就是進行一個對買房人心理價位的摸底過程，然后根據客源的多少制定價格策略。
尤其在當下，樓市低迷持續，如何促進銷售正成為開發商的頭等大事。
一位熟知房地產網站購房卡操作的知情人士告訴記者，如今，開發商普遍面臨銷售難題，但房產電商平臺有著項目推廣平臺和大量購房者信息資源，這樣開發商與房地產網站就有了一拍即合的合作基礎。同時，在網站與開發商舉辦的活動中，原本需要由開發商支付給網站的廣告服務費用，目前已用購房者辦理購房卡的費用來沖抵。
“如此一來，開發商既取得了前期的客戶資料，又可以獲得調整開盤價格的一手參考信息。所以，很多處于預售期的項目都會參加。”該知情人士說。