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    1. 30余城微調樓市政策 房價下半年或觸底
      2012-06-01   作者:趙飛飛  來源:21世紀經濟報道
       
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          房地產行業黃金時代已悄然過去,但地產商們似乎在等待著白銀時代的到來。
        對于開發商來說,地產深度調控重壓下,或不失曙光,近期市場紛紛猜測,中央是否有意圖要在地產調控上做些微調。
        此前的5月23日國務院常務會議指出,國內經濟下行壓力加大,要把穩增長放在更加重要的位置,并提出將確定立即啟動一批事關全局、帶動性大的項目。
        5月29日,多家媒體亦稱從湖南省投資工作座談會傳出信息,當地在利率優惠、降低首付比例等方面采取措施,支持居民購買首套普通住房。
        隨后的兩天里,湖南省發改委等相關部門否認了房產政策微調的消息。
        但據本報不完全統計,地方微調房產調控政策的熱情頗高,截至5月底,全國已有30多個地方政府對房地產政策進行過“微調”,其中有5個城市被叫停。
        外界更擔心,看似突然而至的“穩增長”新政似乎讓地方可能“會錯意”,盡管中央堅定樓市調控,但是地方政策接連微調沖擊,與銀根的寬松趨向,讓房地產調控的可持續性萌生更多不確定性。
        而如何防止穩增長背景下,上馬的大項目帶來的巨量資金變相涌入地產領域,或是另一大挑戰。
        中房數據研究院執行院長陳晟對本報表示,中央調控房地產的意向是明確的,中央接下來或許還可能出現嚴禁大項目的資金等流入房地產。

        地方政策忙微調

        由于在財政體制上,房地產產生的土地以及交易稅收收入大部分截留在地方,這在一定程度上造成了地方對于中央地產調控政策有微調之心。
        “在口號上地方一定會保持和中央的一致性,但是目前陸續下滑的土地收入、地產交易收入以及地方經濟上的壓力,這使得地方在調控上有足夠的壓力去試探中央的底線!鄙虾R晃坏禺a商對本報記者表示,但是又不敢明目張膽。
        這就促使地方不斷私下微調房產調控政策。
        據本報記者不完全統計,自2011年下半年來,先后有北京、上海、杭州、重慶、成都、廈門、武漢、合肥、南京、常州、吉林、中山、長春、蕪湖、沈陽等30多個城市出臺了微調政策。
        且微調的內容涉及限購、土地出讓、普通住宅標準、稅費優惠以及購房補貼等,其中北京、杭州、成都等地主要是土地出讓條件松綁,武漢、上海則是對普通住房價格標準進行調整,而合肥、南京、常州、蕪湖等地則是放寬公積金貸款額度。
        但據本報記者統計發現,只有包括上海、蕪湖等5個城市的政策被叫停,其余28個城市的微調政策仍在執行,比如5月初揚州出臺的購買成品住房補貼4%-6%,以及此后遼寧營口5000萬元補貼公務員購買商品房,都未被官方否決。
        “這其中必然有一些城市尤其特殊的經濟背景,從而扛不住調控的! 中國房地產信息集團研究總監薛建雄對此表示,“去年以來,就陸續出現一批城市變相對房地產進行微調,這其中,一批沒有觸及中央底線的城市,并沒有被叫停!
        到5月25日,廈門樓市政策傳出“微調”方案,5月29日湖南省同樣傳出政策“微調”的聲音,但兩地政府都否認了傳言。
        薛建雄就認為,目前從觀察的情況看,地方政府如果主動表態否定進行微調,就少見中央部委進行細致的追究,但是地方很多暗中的操作方式外界并不知曉。
        在不少業內人士看來,即便拋開土地財政不談,由于感受到經濟下滑的壓力, 期待房地產市場的回暖給經濟注入活力,諸多地方政府“微調”樓市政策也有一定的動力。
        湖南省公布的數據就顯示,受宏觀調控的影響,湖南省房地產投資連續11個月環比下滑。

        嚴防大項目資金“抄底”房地產

        陳晟表示,到了2012年的年初,國家對于房地產政策本身就進行過微調,“以前是連剛需一起端了,今年的基調是保住房剛需一族”。
        然而,由于房產調控政策持續發力,房價在整體性的松動,已經形成趨勢。
        這也導致房地產投資放緩,5月30日,國家發改委公布的數據顯示,1-4月我國各地區房地產開發投資增速均同比放緩,尤其是中東部地區放緩明顯。
        數據顯示,東部地區房地產開發投資7116億元,同比增長11.2%,增速同比減緩21.5個百分點,比一季度減緩9.4個百分點。“這其中,北京投資增速同比下滑14.1%,上海在房地產投資上也呈現負增長”,陳晟說,其認為房地產資金鏈的轉折可能在六月份。
        楊紅旭對此持有同樣的觀點,其認為房地產可能在下半年探明底部,所以說房地產的資金面也正在構制底部。
        陳認為,國家推動大項目的發展,必然會變相影響到房地產的投資,與此同時隨著5月份、6月份金融政策的寬松,國家對于房地產企業的開發貸必然有些放松。
        顯然,此時國家出臺了各項穩增長措施,大項目必然帶來大量資金,然而,外界則擔心這些資金有可能變相進入處于底部的房產領域。
        “中央對于大項目的支持,必然會影響到房地產行業,如果房地產出現機會,許多資金必然會變相流入,這個政策很難禁止! 陳晟對此可能的現象表示出了擔憂。
        比如,大項目投資者,諸如央企,一旦上馬新的大型項目,基本上可以獲得大量資金支持,而2009年,央企就是在金融系統強力財力支持下,從而在各大城市紛紛搶下諸多地王。
        顯然,在防止地方變相放松房產政策的同時,如何防控大項目資金進入房產領域并“抄底”或是另一大挑戰。

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