隨著樓市調(diào)控政策的持續(xù)深入，今年一季度，海南省商品住房銷售量?jī)r(jià)齊跌。“五一”期間舉行的海南春季房展會(huì)上，開發(fā)商加大打折促銷力度但購(gòu)房者觀望情緒依然濃厚。此外海南房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資增速下滑，房地產(chǎn)業(yè)增加值持續(xù)下降，對(duì)海南經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)造成的影響也開始凸顯。有關(guān)人士認(rèn)為，今年海南樓市下行趨勢(shì)仍將繼續(xù)，為確保海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、可持續(xù)健康發(fā)展，亟待加大轉(zhuǎn)型升級(jí)力度。
市場(chǎng)難現(xiàn)實(shí)質(zhì)性回暖
4月29日至5月1日，第16屆海南春季房地產(chǎn)展示交易會(huì)在海口會(huì)展中心開幕，此次房展會(huì)作為海南樓市下半年的“風(fēng)向標(biāo)”，成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。
從此次房展會(huì)的參展情況看，開發(fā)商對(duì)海南房地產(chǎn)的后市并不樂(lè)觀。記者了解到，相比以往的各屆房展會(huì)，今年的海南春季房展會(huì)冷清了許多。
“由于整體樓市持續(xù)低迷，此次房展會(huì)開發(fā)商的展銷熱情并不高，參展項(xiàng)目比往屆少。”主辦方工作人員說(shuō)。記者走訪房展會(huì)發(fā)現(xiàn)，盡管參展開發(fā)商推出打折促銷等優(yōu)惠手段吸引購(gòu)房者，但看房者明顯要比往屆少，而且受到限購(gòu)政策的影響，以往海南房展會(huì)以外地看房者為主的局面也得到改變，本地剛性需求成為開發(fā)商爭(zhēng)奪的重點(diǎn)。
此次展會(huì)，海口區(qū)域樓盤起價(jià)回落至7000元/平方米，三亞、海口以外的各市縣樓盤起價(jià)均在3000元至5000元/平方米之間。特價(jià)房源搶購(gòu)、購(gòu)房贈(zèng)送精裝修、購(gòu)房免一年物業(yè)等多元化促銷方式頻現(xiàn)。
位于海口市西海岸的某個(gè)樓盤打出了“抄底西海岸”“房源全線放開搶購(gòu)，真正低至6折”的廣告語(yǔ)，據(jù)售樓人員介紹，該樓盤以前均價(jià)為15000元/平方米，目前降至起價(jià)7499元/平方米、均價(jià)9000元/平方米。此外，開發(fā)商還作出18個(gè)月內(nèi)降價(jià)返差價(jià)“保值零風(fēng)險(xiǎn)”的承諾。
位于海南老城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的某樓盤第三期起價(jià)4980元/平方米，相比第一期的6800元/平方米，價(jià)格下降了三成左右。還有一個(gè)樓盤的售樓人員告訴記者，如果購(gòu)房者在海南是首套置業(yè)，可以享受直接降價(jià)四萬(wàn)元的優(yōu)惠。
盡管優(yōu)惠幅度較大，但購(gòu)房者觀望情緒依然濃重。海口市民張女士和母親拎著兩大袋樓盤宣傳資料走出房展會(huì)，她告訴記者，近兩年的每一次房展會(huì)都會(huì)參加，但遲遲沒有出手，“還是覺得太貴，會(huì)繼續(xù)觀望下去。”
記者近日走訪海口市部分樓盤也發(fā)現(xiàn)，海口樓市仍沒有實(shí)質(zhì)性回暖。在海口金茂的一個(gè)高端樓盤售樓處，除了兩個(gè)置業(yè)顧問(wèn)，偌大的售樓處空無(wú)一人。據(jù)售樓人員介紹，為了吸引購(gòu)房者，該樓盤推出了每平方米16100元的特價(jià)房，另外附贈(zèng)每平方米1500元的裝修，這與去年記者在該樓盤采訪時(shí)的17600元/平方米的價(jià)格相比，已經(jīng)下降了1000多元。
一些中低端樓盤采取直接打折的優(yōu)惠措施吸引購(gòu)房者。位于海口市海甸島的一個(gè)樓盤售樓處，置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，目前預(yù)訂購(gòu)房?jī)?yōu)惠很大，一次性付款打7折，按揭打7.2折，折后的起價(jià)低至6600元/平方米。
海口的二手房市場(chǎng)同樣冷清。二手房中介公司陷入搶客戶的“大戰(zhàn)”，海口的商場(chǎng)、街邊隨處可見發(fā)放樓盤宣傳單的置業(yè)顧問(wèn)。在海口市國(guó)貿(mào)一帶的二手房中介公司聚集區(qū)，置業(yè)顧問(wèn)紛紛走上街頭拉攏客戶。
銷售量?jī)r(jià)齊跌
海南樓市的萎靡從數(shù)據(jù)上得到印證：據(jù)海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，海南商品住房銷售量?jī)r(jià)齊跌，庫(kù)存壓力不斷加大。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1-3月，海南省商品住房銷售面積181.99萬(wàn)平方米，同比下降18.2%，銷售金額189.59億元，同比下降18.5%。商品住房銷售均價(jià)10417元/平方米，比上年同期下降0.3%。海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳預(yù)計(jì)，上半年海南省商品房銷售均價(jià)將有小幅度下降，介于9000元至9800元/平方米之間。
今年第一季度，海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)下降，房地產(chǎn)業(yè)增加值下降，樓市庫(kù)存不斷攀升，對(duì)海南經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減緩也已造成一定的影響。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，1月至3月，海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成153.23億元，同比增長(zhǎng)19.7%，增速比1月至2月回落2.1個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期回落11.2個(gè)百分點(diǎn)，呈持續(xù)下降態(tài)勢(shì)；房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的42.8%，社會(huì)投資依靠房地產(chǎn)投資拉動(dòng)明顯，投資結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)較大。
據(jù)海南省政府副秘書長(zhǎng)羅時(shí)祥介紹，一季度，海南省地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)8%，增速同比回落2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)增加值對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響舉足輕重。受宏觀政策制約，市場(chǎng)銷售不景氣，一季度房地產(chǎn)業(yè)增加值在上年同期下降11.5%的基礎(chǔ)上又下降7.8%，影響全省地區(qū)生產(chǎn)總值增速下降1.3個(gè)百分點(diǎn)。受房地產(chǎn)業(yè)增加值下降7.8%的影響，服務(wù)業(yè)增速也已趨緩。
海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳副廳長(zhǎng)陳孝京認(rèn)為，目前的海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)主要存在三方面問(wèn)題，一是由于海南近幾年土地出讓規(guī)模較大，且多數(shù)為房地產(chǎn)開發(fā)用地，其中商品住房建設(shè)用地占絕大部分，開發(fā)結(jié)構(gòu)不夠合理，轉(zhuǎn)型升級(jí)困難。
二是截至今年3月底，海南全省共計(jì)約有6410萬(wàn)平方米的存量房，而去年全省全年商品房銷售面積為888萬(wàn)平方米，今年海南省商品房銷售壓力仍然較大。
“三是購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)下降預(yù)期寄望較大，認(rèn)為房?jī)r(jià)仍有較大的下降空間，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，推遲購(gòu)房。”陳孝京說(shuō)。
“盡管近期海南樓市成交量有小幅度的回升，但依然改變不了整體樓市已進(jìn)入淡季的事實(shí)，下一階段，去庫(kù)存依然會(huì)成為各開發(fā)商的主要任務(wù)。”中原地產(chǎn)海南分公司研究部主任黃宏說(shuō)。
轉(zhuǎn)型任務(wù)艱巨
據(jù)海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳預(yù)計(jì)，今年上半年海南房地產(chǎn)開發(fā)投資將同比增長(zhǎng)約20%，第二季度的商品房銷售將會(huì)回升，但上半年的銷售不會(huì)高于去年同期，預(yù)計(jì)上半年商品房銷售面積同比下降10%，“對(duì)海南經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用同比可能相對(duì)減弱。”
住宅比例過(guò)高一直是海南房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，海南房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化任務(wù)仍然艱巨。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1月至3月，在海南的房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅投資122.03億元，同比增長(zhǎng)7.2%，占開發(fā)投資總額的79.6%，比去年年底回落7個(gè)百分點(diǎn)，但仍比全國(guó)同期水平高出11.5個(gè)百分點(diǎn)。
陳孝京說(shuō)，為確保海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、可持續(xù)健康發(fā)展，海南省將緊緊抓住國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的契機(jī)，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，實(shí)現(xiàn)由低端向高端、由單一的居住房地產(chǎn)向多元化、由一次性開發(fā)向可持續(xù)發(fā)展轉(zhuǎn)型。
一是海南省將適度限制商品住房和岸線房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，嚴(yán)格控制海岸線、河岸線、湖岸線土地出讓。同時(shí)加快構(gòu)建多元化、多層次、可持續(xù)的房地產(chǎn)產(chǎn)品體系，逐步形成以海口、三亞為兩大中心，東、中、西部地區(qū)特色各異互補(bǔ)，區(qū)域、城鄉(xiāng)均衡發(fā)展的房地產(chǎn)發(fā)展格局。
二是重點(diǎn)發(fā)展度假酒店、度假村、康體養(yǎng)生、購(gòu)物中心、特色商業(yè)街區(qū)、金融、商貿(mào)、風(fēng)情小鎮(zhèn)等經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)；升級(jí)居住房地產(chǎn)，適度發(fā)展?jié)M足避寒、療養(yǎng)等不同需求的中高端度假旅居型房地產(chǎn)；配套發(fā)展商務(wù)辦公房地產(chǎn)和文化、教育、體育、會(huì)展、娛樂(lè)、醫(yī)療衛(wèi)生等服務(wù)設(shè)施。
三是實(shí)施規(guī)模化、體系化、產(chǎn)業(yè)化的房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略，建立以產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)為主的可持續(xù)開發(fā)模式，培育、延伸和拓展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和轉(zhuǎn)型升級(jí)。充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)作為基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)的載體功能，與旅游度假業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、商務(wù)會(huì)展業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)和大工業(yè)等聯(lián)動(dòng)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)單一產(chǎn)業(yè)向產(chǎn)業(yè)聚集的轉(zhuǎn)變，并在大力發(fā)展生產(chǎn)性產(chǎn)業(yè)中壯大房地產(chǎn)業(yè)。