規(guī)模效應(yīng)越滾越大的萬(wàn)科在2012年剎車(chē)減速，在第一季度土地市場(chǎng)上幾乎毫無(wú)斬獲，這對(duì)于一個(gè)規(guī)模超千億的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)頗為罕見(jiàn)。
在外人看來(lái)萬(wàn)科或許理智得有些過(guò)頭，但萬(wàn)科“現(xiàn)金為王”的策略非常清晰，手持貨幣資金高達(dá)390億元的萬(wàn)科更愿意頻頻向銀行借錢(qián)。
凈利增15.8%
萬(wàn)科23日發(fā)布的首季度報(bào)告稱(chēng)，2012年一季度萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積75.4萬(wàn)平方米，結(jié)算收入101.3億元，同比分別增長(zhǎng)83.3%和32.1%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入103.5億元，凈利潤(rùn)14.0億元，同比分別增長(zhǎng)29.8%和15.8%。
而去年同期萬(wàn)科銷(xiāo)售金額同比飆升135.3%，但結(jié)算收入、營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)卻僅僅小幅增長(zhǎng)4.2%、6.2%和7.0%。
與招商地產(chǎn)和保利地產(chǎn)相比，萬(wàn)科業(yè)績(jī)頗為穩(wěn)健。一季度，招商地產(chǎn)和保利地產(chǎn)分別實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)4.29億元和5.37億元，同比均下降23.5%，這也是招商地產(chǎn)近4年來(lái)和保利地產(chǎn)自2006年上市以來(lái)一季度凈利潤(rùn)首次下降。
萬(wàn)科提供的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度主要城市的單月成交波動(dòng)比較大。1月份，北京、上海、深圳、廣州等14個(gè)城市的住宅成交面積達(dá)到了2006年以來(lái)的最低點(diǎn)，同比降幅達(dá)72%；2月份成交面積相比1月份雖然有一定增長(zhǎng)，但同比仍然下降27%；進(jìn)入3月份之后，由于春節(jié)后自住需求的釋放以及首次置業(yè)信貸環(huán)境的逐步改善，成交量出現(xiàn)回升，環(huán)比增長(zhǎng)96%，由于2011年3月份基數(shù)較低，所以同比來(lái)看，也增長(zhǎng)了62%。
不過(guò)，3月份的成交回升并沒(méi)有改變整個(gè)季度成交下滑的狀況，和去年一季度相比，上述14個(gè)城市的成交面積下降了25.5%，同期全國(guó)的商品住宅成交面積也下降了15.5%。
今年前3個(gè)月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積300.9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額310.7億元。1月份時(shí)，由于去年同期的簽約銷(xiāo)售創(chuàng)紀(jì)錄，比較基數(shù)較大，公司簽約銷(xiāo)售同比也有所下降，其后的2、3月份，公司的銷(xiāo)售金額同比分別上升20.7%和23.5%。
按此推算，一季度萬(wàn)科每平方米均價(jià)由去年同期的11689元下滑至10326元，同比下滑11.66%。萬(wàn)科董秘譚華杰表示，這主要因?yàn)槿ツ暌患径鹊慕Y(jié)算均價(jià)存在一定的特殊性。去年一季度時(shí)，上海、廣州、深圳這三個(gè)核心城市結(jié)算金額占比達(dá)到80%，導(dǎo)致其結(jié)算均價(jià)顯著高于其他季度，相對(duì)而言，今年一季度公司結(jié)算資源的分布比較均衡，結(jié)算均價(jià)也更接近去年的整體水平。
項(xiàng)目擴(kuò)張減速
萬(wàn)科向來(lái)都是為其銷(xiāo)售均價(jià)的下降提供各種看似合理的邏輯解釋?zhuān)苌俪姓J(rèn)主動(dòng)降價(jià)，但無(wú)論如何，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控正在對(duì)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售價(jià)格產(chǎn)生壓力，并進(jìn)一步影響其利潤(rùn)。
公告顯示，受結(jié)算資源結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)調(diào)整等因素影響，一季度萬(wàn)科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率由去年同期的35.0%下降至30.8%，減少了4.2個(gè)百分點(diǎn)。
值得關(guān)注的是，萬(wàn)科在2012年土地市場(chǎng)上頗為保守，僅僅在1月份參與了1個(gè)城市更新改造類(lèi)項(xiàng)目，其中由萬(wàn)科負(fù)責(zé)的可開(kāi)發(fā)部分用地面積約12.9萬(wàn)平方米，而2月和3月則是零拿地。而招商地產(chǎn)2012年至今已經(jīng)累計(jì)拿地119萬(wàn)平方米，合計(jì)共約40億元土地款，已達(dá)其2011年近一半的土地支出。
這對(duì)于規(guī)模超千億的萬(wàn)科來(lái)說(shuō)極為罕見(jiàn)，萬(wàn)科目前并不缺錢(qián)。截至一季度末，萬(wàn)科持有的貨幣資金由年初的342.4億元增長(zhǎng)至390.5億元，而去年同期萬(wàn)科持有現(xiàn)金372億元。盡管手中現(xiàn)金流充裕，但萬(wàn)科在一季度依然頻頻進(jìn)行銀行借款合計(jì)21.7億元和信托融資30億元，借力外部資金意圖明顯。
此外，萬(wàn)科的短期借款和一年內(nèi)到期長(zhǎng)期借款由年初的235.7億元下降至178.0億元；凈負(fù)債率也下降了0.8個(gè)百分點(diǎn)，至23.0%，繼續(xù)保持在行業(yè)比較低的水平。在各類(lèi)存貨中，現(xiàn)房存貨占比僅3.9%。
中金公司與萬(wàn)科的電話會(huì)議紀(jì)要顯示，萬(wàn)科4月份推盤(pán)計(jì)劃會(huì)低于3月推盤(pán)約30%，推盤(pán)金額約為70億元。中金公司認(rèn)為，受此影響，預(yù)計(jì)萬(wàn)科4月銷(xiāo)售將較3月下滑約20%~30%，毛利率仍將小幅下行。