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    1. 利率折扣未鋪開 優(yōu)惠房貸門檻高
      2012-04-23   作者:鞠曉波  來源:中國房地產(chǎn)報
       
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        近來,有關全國多個城市首套房貸利率重現(xiàn)8.5折優(yōu)惠的消息甚囂塵上。但本報記者調查發(fā)現(xiàn),事實并非如此。以北京為例,多家銀行目前向個人購房者發(fā)放首套房貸的利率仍為基準利率,個別的利率優(yōu)惠只針對符合一些限定條件的申請者和與開發(fā)商合作的固定樓盤。

        非“優(yōu)質”無優(yōu)惠

        記者調查中發(fā)現(xiàn),基準利率仍是目前大多數(shù)銀行普遍執(zhí)行的。
        農業(yè)銀行北京海淀支行個貸部工作人員介紹,目前該行執(zhí)行的是基準利率;民生銀行萬壽路支行也表示,目前該行執(zhí)行的是基準利率,還沒有接到下浮利率的通知;工商銀行客服人員則表示,目前系統(tǒng)顯示的是首套房首付30%,利率按中國人民銀行及各分行相關規(guī)定執(zhí)行,“并未顯示有折扣優(yōu)惠的信息,也就是說目前執(zhí)行的是基準利率”。深發(fā)展的工作人員也告訴記者,其目前首套房貸沒有利率優(yōu)惠。
        但這并不是市場上沒有利率優(yōu)惠的現(xiàn)象,只是門檻重重。
        以農業(yè)銀行為例,其從兩個月前開始,在北京已針對所謂的優(yōu)質客戶實行利率優(yōu)惠。購房者可帶相關資質到支行面談,如果資質符合標準,可以有不同折扣的優(yōu)惠。
        記者了解,所謂優(yōu)質客戶的指標一是信貸記錄良好,二是要在所借款銀行有一定額度的存款等其他條件。但具體有多少存款才能符合優(yōu)質客戶的條件,該銀行工作人員閃爍其詞。
        除了銀行的優(yōu)質客戶外,目前銀行的房貸利率優(yōu)惠還只針對與開發(fā)商合作的指定項目。
        “目前,我們只與海淀區(qū)某別墅項目有合作協(xié)議,因此,只有買該樓盤才會有8.5折優(yōu)惠。”工商銀行海淀支行個貸部負責人說,購房者能否享受利率優(yōu)惠以及多少幅度的優(yōu)惠,還是要看所購房的開發(fā)商與銀行簽定的協(xié)議。
        事實上,目前,各大銀行總行對于首套房貸利率的相關政策較為模糊,給各地支行的政策空間較大。各貸款支行可能會根據(jù)項目不同,采取不同的貸款政策。
        “各支行的政策是統(tǒng)一的,但與開發(fā)商所簽的合作協(xié)議是不一樣的,利率也不一樣。就看你所購項目的開發(fā)商與銀行簽定的協(xié)議是怎么規(guī)定的了。”建設銀行海淀區(qū)某支行個貸部負責人表示。
        對于銀行的這一說法,開發(fā)商卻頗有微詞。北京藝苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理王樹森告訴記者,開發(fā)商與銀行簽訂貸款按揭合作合同只是合作協(xié)議,具體貸款活動均遵循各家銀行的政策規(guī)定。

        各方期待真正兌現(xiàn)

        在中原地產(chǎn)三級市場研究部研究總監(jiān)張大偉看來,目前市場上出現(xiàn)的極個別利率優(yōu)惠案例,主要還是央行政策導向的推動。
        此前,央行副行長劉士余曾在兩會期間接受采訪時表示,業(yè)內對今年房地產(chǎn)金融業(yè)務達成幾個共識。其中包括,全面落實差別化的住房信貸政策。但是,在信貸實行總量管理的前提下,各家銀行對個人居民首套自住普通商品住宅的貸款必須予以保證,符合條件的借款人購買首套普通商品住宅時,銀行要給予貸款。并鼓勵各家金融機構在央行的基準利率和首套商品普通住宅貸款優(yōu)惠利率的下限之間,根據(jù)借款人的財務狀況權衡定價。
        據(jù)了解,除了利率控制之外,四大行還明確提高貸款審批效率。據(jù)了解,建行申請房貸最長兩個星期。工行、中行審批時間則在一周左右。而在去年三、四季度,由于額度緊張,貸款者需要排上1-2個月的隊,才能申請上貸款。
        工、農、中、建四大行日前在京召開座談會時也提出,首套房貸款利率要“在基準利率之內”合理定價,并要求“改進房地產(chǎn)金融服務,提高貸款審批效率”。
        “首套房貸政策與春節(jié)前相比,的確有所寬松,但幅度不太。不過整體貸款環(huán)境跟去年下半看相比,已回暖許多。”王樹森說。
        而在央行保剛需的房貸政策引導下,優(yōu)惠利率何時能夠真正回歸市場備受業(yè)內人士關注。
        21世紀不動產(chǎn)分析人士表示,從目前看來,首套房貸利率優(yōu)惠改變了去年的一刀切模式,能更好保護首次購房需求、避免政策誤傷,也符合央行要求商業(yè)銀行“繼續(xù)落實差別化住房信貸政策,滿足首次購房家庭的貸款需求”的精神宗旨。目前來看該“優(yōu)惠”措施的確是趨勢所向,未來可能會在更多銀行進一步鋪開。
        “如果各銀行未來能按8.5折利率執(zhí)行,相當于回歸到了2009年出現(xiàn)7折前的市場常態(tài),有利剛需享受樓市調整的紅利。”張大偉表示,以貸款100萬元20年為例,相比基準利率,9折的月供為7365元/月,比基準利率少418元/月,總利息減少了10萬。8.5折月供為7160元/月,總利息少15萬左右。對于購房人來說,在目前看已經(jīng)是不小的折扣。
        “目前與我們合作的銀行是建設銀行,針對首套購房者目前執(zhí)行的是基準利率。”一位大興區(qū)某地產(chǎn)開發(fā)商向記者表示,開發(fā)商也希望銀行利率下浮,這樣在一定程度上有利于樓市剛性需求的釋放。

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