當房價臨近成本線時,購房者買了房子心里往往有點不踏實:賺錢不多,開發商會偷工減料嗎?
降價后,樓盤會怎么減配置?年初以來,最常見的是開發商承認將外立面石材改為涂料,但實際上,因為現在商品房的合同約定十分模糊,有可能減的配置,也許不只是外立面這么簡單。
合同中有約定的減配部分:石材改涂料,門窗更換品牌
一般來說,購房者獲知自己買的房子會用什么材料,最直觀的途徑就是樣板房。而樣板房中涉及到交付標準的通常是門、窗。外立面用什么材料則一般在合同中有約定。而這“三大件”一般也是商品房合同附件“材料清單”中約定最直觀的部分。
也正因為如此,這“三大件”通常是開發商公開承認的減配內容。
濱江某樓盤降價時在樣板房公開貼出告示,表示外立面、門窗的用材將作更改:外立面原先承諾全部石材改為局部石材和真石漆;入戶門由樣板房展示的鋁板門改為鋼木復合門;智能鎖改成機械鎖;窗則由展示的阿魯克門窗改為非阿魯克品牌的鋁合金窗。
而在最終簽定合同時,關于這“三大件”的約定更為寬泛:外立面為涂料,甚至沒寫明真石漆;入戶門為鋼木復合門;而窗戶只標明鋁合金窗戶。
某降價樓盤,降價后依舊采用干掛石材外立面,但陽臺墻面卻采用近似石材的真石漆。開發商的說法是,陽臺面積贈送,業主買進后可能會包起來,用石材沒必要。
這些材料的更改,開發商能省下多少錢?據某懂行的業內人士分析,石材一般為200~500元/平方米,而真石漆只要50~150元/平方米。而像阿魯克門窗,每平方米比普通的中空加外開窗,要貴400元/平方米。但門窗面積小,從節省的資金總額看,只占小頭,外立面才是減配的“最大頭”。
合同中沒有約定的減配部分:大樹少幾棵,精裝大堂簡單化
除了“門、窗、外立面”外,一個樓盤最不被留意的減配就是綠化和公共部位。
某小區的業主,在交房時發現,二、三期綠化用的植物比一期的廉價;當初承諾的4幢高層的精裝修大堂,變成了架空層。但讓他們無奈的是,這個樓盤并沒有將精裝修大堂在合同中進行約定,當初的口頭承諾沒有任何的法律效力。
某樓盤分管工程的老總向記者透露,一個樓盤的景觀部分是最容易省錢的地方。比如,一棵10~20厘米直徑的玉蘭樹只要1000~2000元,而如果選用古樹名木中的香樟樹,胸徑大的,一株就要幾十萬元。一個小區的景觀,選什么樣的樹種,選多少樹種,造價差別都很大。
而公共部位,可作的“文章”也很多。比如精裝修大堂,可以是五星級標準的大堂,也可以是普通裝修標準的大堂。反正,怎么裝,合同中都沒約定。
再比如,具體的材料規格的降低,如石材,國產和進口的,最差只要50元/平方米,而最好的要500元/平方米以上。大到電梯,小到鋼筋水泥電線,不同品牌檔次價格千差萬別。
容易被忽略的減配部分:窗戶面積做小,小區路面更改
如果你是一個業主,交房時,你也許不會去量窗戶的寬度和門的寬度。而這往往也是容易被開發商“減”掉的。
近日,杭州某樓盤二期交房驗收時,業主們驚奇地發現,主臥窗戶實際交付的只有1.5米寬。而按照這個樓盤樣板房的展示,主臥窗戶應該是2.1米寬。
細心的業主為此也翻出了購房合同,找出戶型圖上的窗戶尺寸,的確是2.1米寬。而開發商在出售到交付的過程當中一直沒有書面告知。“這樣的窗不但影響了采光,還影響了立面的美觀度。”業主們找到了律師,要求開發商作出說明。
而落地窗高度的降低也是常見的事。如落地窗高度原為2米,后來變為1米。“一般,窗戶尺寸屬于外立面一部分,規劃報批時相關部門都有備案,一旦變更都要走書面通知的程序,否則容易引發糾紛。”一位開發商說。
還有一些容易忽略的”減配“也會碰到。一些樓盤在交付時,業主反映,小區花園里的小品有了變動,或者小區路面原本承諾用面磚的,結果改成了水泥路面。“這些變動,業主維權的依據通常是樓書,而樓書不會標注得這么清楚,很難維權。”相關律師說。
遇到減配,3大問題該注意
一位剛買了降價樓盤的購房者擔憂,雖然,配置已經改的部分如外立面、門、窗,開發商都告訴我了,但簽了合同后更不踏實了,其他地方如果也改,該怎么辦?
記者咨詢了相關律師,購房者可從3方面著手,盡可能減少損失。
將“大件”品牌寫進合同
金鷹騰飛律師事務所合伙人陳鐘認為,當住房的居住功能成為第一位時,房產品的品質和用材就應該盡可能在合同中“量化”,因為只有這樣,購房者才能“知根知底”,防止自己的房子盡量不“短斤少兩”。
據陳鐘介紹,現在的毛坯房購房合同約定的比較寬泛,比如外立面用石材,最多合同中只寫明石材,不會標明品牌,電梯最多只寫合資或進口電梯,不會標明品牌和型號。而即使同一品牌的電梯各種指標也差異很大,如運行速度。
陳鐘建議,像這些“大件”,可以在眼下的弱市下爭取和開發商協商,將品牌、型號約定進合同。還有,像精裝修大堂的裝修標準,購房合同基本上也不寫明,但購房者至少可以嘗試約定“石材地面或墻面”的內容,大致匡定檔次。
住宅設計規范記心間
假如購房合同約定少,陳鐘建議購房者,可以熟記一些住宅設計規范的標準。按照法律規定,只要不符合設計規范的房子,即使合同沒約定,也可以退房。
按照2003出版的《中華人民共和國國家標準住宅設計規范》,住宅層高不得低于2.8米,窗戶高度不得低于90公分,入戶門高度不得低于2米,寬度不得小于90公分。不少小區的入戶門寬度也不符合設計規范。
比如衛生間便器、洗浴器(浴缸或噴淋)、洗面器三件衛生潔具的使用面積不得小于3平方米,現在一些小戶型也可能不達標。
看清合同約定,收房仔細核對
以前買房,很多人都不看合同,其實,合同中也有不少約定的內容。只要是違背設計方案的內容,購房者完全可以要求開發商改回來或退房。
浙聯律師事務所主任律師戴和平認為,樓盤設計方面的變更,如戶型、朝向、門窗尺寸方面,如果開發商變更設計,而且實際交付尺寸和設計標準差別較大,必須按照合同約定在相關部門批準變更同意之日起10天內書面通知購房者,而購房者有權在通知到達15日內作出是否退房的書面答復。沒有書面答復,購房者也有權因此要求退房。