中國房地產市場正在經歷一次深度的變革，嚴厲調控之下，“有多少房子都不愁賣”的美好市場光景一去不復返。中原地產日前發布報告顯示：48家A股上市房企2011年末的存貨合計高達5906.74億元，同比增長45.8%，以去年的開發和銷售進度計算，48家房企目前存貨的消化周期達4.6年。
但6000億庫存還只是冰山一角，據中國房地產業協會統計，2012中國500強房企的庫存已達到4.9945萬億元，存貨均值同比增加50.34%，增幅較2010年進一步攀升6.47個百分點，平均每家500強房企的存貨已達到99.89億元，創歷史新高。
房子賣不動了
一把達摩克利斯之劍儼然已懸在開發商的頭上。“漫長的去庫存周期意味著開發商在未來相當長一段時間內將面臨銷售回籠資金不暢的格局。除去季節性因素的影響，商品房銷售仍會同比下降。”易居房地產研究院副院長楊紅旭向南都記者表示：“預計2012年一季度，房地產開發企業資金緊張的問題將會惡化，可能接近甚至低于2008年水平。”
拿地、建設、銷售構成了開發商運營的三個關鍵環節，而這背后全是大規模資本的流動，當信貸資金針對性地開始收縮，銷售回款成為了開發商拿地擴張的主要資本，甚至是開發商賴以生存的保命錢。在這一背景下，“高周轉”成為了調控以來包括標桿房企在內所有房企的轉型方向，期望實現快速銷售。
但房子卻越來越賣不動了。中原地產統計數據顯示，由于存貨激增，各房企的存貨消化周期大幅延長。按房企存貨和營業成本計算，2011年末48家A股房企整體存貨的消化周期達到4.62年，而2010年末，這些房企整體存貨的消化周期為3.84年。這意味著，2011年末A股房企的存貨周轉天數同比足足延長了9個多月。
“就連去年銷售了1200億的行業龍頭老大萬科也難以幸免。48家A股房企中，有14家房企2011年末的存貨同比增幅超過30%，有7家房企的存貨同比增幅超過50%.”中原地產三級市場總監張大偉向南都記者表示：“其中，萬科A（行情，資訊）以750.02億元的存貨絕對值增幅位居A股榜首。”公開數據顯示：去年底，萬科的各類存貨中，已完工開發產品72.4億元，占比3.5%；在建開發產品1380億元，占比66.2%；擬開發產品629.9億元，占比30.2%.同期，萬科的存貨周轉天數已達1442天，同比增加105天。
事實上，十大標桿房企均出現了不同程度的賣房減速。2011年，中原重點監測的十大標桿房企發展速度明顯放緩。十大標桿房企的總銷售面積和總銷售金額分別為4860萬平方米和5328億人民幣，兩項指標的同比增長率均為14%.銷售面積和銷售金額的增長速度分別較2010年同期下降約6個百分點和27個百分點，在近5年的時間內僅略高于2008年。
而今年以來這種減速愈發明顯。2012年年初，受傳統春節銷售淡季影響，標桿房企銷售顯著回落。1月，保利、富力、金地、綠城等房企的銷售面積均跌入近兩年來月度銷售的最低點。經歷了春節銷售淡季后，2月標桿房企供求雙雙回升。張大偉說：“雖然2月出現了小陽春，但從成交量的絕對值來看，2月份的銷售面積僅相當于2011年標桿房企月度平均銷售面積的6成，去化速度依然處于低位。”
一二三線城市庫存全面積壓
“雖然在3月份部分城市成交量開始復蘇，但是相比2011年依然處于平均水平，繼續回暖的可能性不大。”在張大偉看來，雖然開發商都不同程度地調整了各自的推盤節奏和推盤量，但庫存量的持續增加卻是不爭的事實。
無獨有偶。東方證券房地產行業分析師楊國華通過對供銷比的分析也得出與之類似的結論。東方證券房地產研究組對27個一二線重點城市進行銷供比分析，2008-2011年27個城市整體銷供比為0.79、1.67、1.06、0.89，2011年出現明顯供過于求。若假設2012年銷售面積與2011年持平，則2012年銷供比下降至0.88，則2012年底剩余庫存將為11年銷售面積的22%，庫存壓力遠大于全國。其中，部分城市庫存壓力尤為突出，如北京2010、2011年銷供比為0.86、0.7，若2012年銷售無增長，則銷供比將降至0.54，2012年底庫存相當于2011年銷售面積的76%。
“2012年27個一二線重點城市整體仍是堆庫存的過程，3季度庫存將達到高峰，今年的庫存量將相當于去年銷售面積的30%.”楊國華認為，庫存的擠壓將繼續持續，直到2013年才轉為去庫存的過程。
但究竟何種城市去庫存的壓力較大？與東方證券認為的一二線城市將是重壓區不同的是，中原地產認為二三線去庫存壓力更大。原因在于2011年房企的降價促銷歷程，標桿房企率先在一線城市展開降價促銷，并逐漸蔓延至一些市場較為發達的杭州、無錫、南京、成都、重慶等二線城市，而廣大的三線城市價格依然較為堅挺。
“回顧由于標桿房企在一線城市降價促銷的時間較早，持續時間較長，幅度較大，一定程度上抑制了庫存量的快速上升。而對于廣大的二、三線城市來說，由于前期促銷力度較小，庫存量嚴重高企。”中原地產報告認為，分城市來看，十大標桿房企在46個城市在售項目庫存量顯示，標桿房企在二、三線城市的庫存量增加最為迅速。數據顯示，與2011年5月底相比，二線城市的庫存量增加了77%，三線城市增加了60%，一線城市增加了39%。
標桿房企全國降價悄然升級
“一季度商品住宅銷售金額，肯定將是負增長。根據部分上市公司的年報，企業負債率有增加趨勢，而且今年上半年償債壓力較大。”楊紅旭向南都記者表示，2012年一季度房地產開發企業資金狀況將進一步惡化，可能接近或者低于2008年全年水平。“在外部融資環境難以顯著改善的情況下，房地產企業通過降價促銷回籠資金，依然是緩解資金壓力的主要路徑。”他預計，新一輪的打折降價潮還將在未來二三個月內大范圍持續展開。
周轉較慢的央企率先“hold”不住了。近日網傳一些央企內部發文通知全國各地分公司，不惜降價也務必要在今年7月前賣完手上所有存量房，并猜測京城或許會在6、7月出臺一些重磅型的加碼調控政策，導致央企開始甩貨快跑。盡管傳言被證偽，但從近日五家標桿地產央企發布的2011年年報看來，華潤置地、遠洋地產、中國海外發展、保利香港和招商地產(000024,股吧)（行情，資訊）等五大標桿地產央企營業額增長勢頭都出現了不同程度的放緩。
“央企去庫存率難題依然未解，甚至面臨被迫降價的情況。”鏈家地產市場研究部馮聯聯向南都記者表示，一季度以來，保利、招商等房企均制定了公司層面的整體銷售策略，降價促銷活動覆蓋全國大部分城市和公司旗下在售的大多數項目。
“標桿房企全國降價促銷已經悄然升級。”張大偉向南都記者表示，據中原集團研究中心監測，今年以來，保利、富力、華潤、萬科和招商開展的降價促銷活動作用較為明顯。2月份上述5家標桿房企的銷售面積中，降價項目對當月公司銷量的累積貢獻均超過20%.其中，招商在成都、蘇州、深圳、天津和南京的5個在售項目的平均降價幅度約12%，5個項目2月銷售面積約占公司總銷售面積的78%.尤其是成都的招商雍華府項目，2月的成交均價較前期下降了14%，單月的銷售面積占比高達43%.由于項目的促銷幅度較大，華潤的多個樓盤本月都得以熱銷，公司在成都地區的三個項目華潤鳳凰城、華潤二十四城和華潤翠林華庭合計約為公司貢獻了近三成的銷量。