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    1. 嚴控容積率 住建部防地方"救市"
      2012-03-27   作者:  來源:21世紀經濟報道
       
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          3月26日,住建部消息稱,為鞏固房地產調控效果和防止權力尋租,日前出臺了《建設用地容積率管理辦法》,嚴控地方政府通過修改容積率幫助開發商過冬。
        “目前有很多城市樓市成交量復蘇,復蘇的原因是多種多樣的,考慮到土地財政,地方政府在政策執行上可能出現一系列調整。”清華大學房地產研究所所長劉洪玉在“2012中國房地產百強企業研究成果發布會”上如是說。
        “預計下半年住建部將啟動對地方樓市調控執行力度的督察。”一位接近住建部的人士如是說。

        “不監管”

        北京房地產交易管理網統計數據顯示,截止到26日,3月北京純商品住宅簽約套數為4700套,與1、2月份相比,成交量上漲將近200%。
        3月24日,由幾百人組成的“誠信月之北京購房者俱樂部萬人看房團”正在北京多個樓盤進行“摸底”,而據組織此活動的搜房網有關人士介紹,每次組織這樣的活動都有幾百人參加,而開發商也紛紛給予動輒十幾萬元的購房優惠,每次看房都能成交一批房源。
        劉洪玉介紹,受多種因素的影響,一季度,重點調控城市的成交量持續攀升,“比如銷售時間的差異、價格的調整,以及地方在樓市調控執行方面可能出現的不作為。”
        陜西西安一位不愿透露姓名的開發商表述,地方政府放松樓市調控的心情是非常迫切的,不過,有蕪湖、中山的前車之鑒,地方政府不敢公然的松綁樓市調控,與中央政策相違背。
        “在此背景下,地方政府松綁樓市調控的第二招"不監管",表面上看,地方政府依然是按要求遵守中央的限購、限價政策,但是為求銷售業績,開發商或出現違規、暗箱操作,以及打政策"擦邊球"的可能性,對此,地方政府并不予以監管、處罰。”上述開發商如是說。
        記者獲悉,上述地方政府“不監管”的樓市調控執行態度已經引起了住建部的注意。
        “地方在執行中央的政策時,如果執行不到位,政策只能是束之高閣。”上述接近住建部的人士表示,而規范地方政府的行為,短期來看,監管是關鍵,住建部將在下半年對地方政府樓市調控的執行進行督察。
        根據住建部日前印發的2012年重點稽查執法工作方案,房地產市場調控監督檢查是今年的重點工作之一。
        住建部政策研究中心主任秦虹在“2012中國房地產百強企業研究成果發布會”上表示,2012年,房價報復性反彈的主客觀條件均不具備,并將進一步下探。

        嚴防“救”開發商

        住建部在《建設用地容積率管理辦法》中提出,地方出讓國有建設用地必須有容積率條件,否則合同無效,容積率條件不得擅自修改,不得以政府會議紀要等形式擅自修改,必須經過公開論證,公布參與論證專家名單,接受社會監督。
        上述接近住建部的人士認為,新的容積率管理辦法意在防止地方政府救開發商,很多開發商因為在2010年高價拿地,目前陷入房價和低價矛盾的困境,地方政府允許開發商修改容積率則有利于降低地價成本,幫助開發商出貨。
        這位人士列舉,北辰長沙項目以92億元的價格拍下了長沙新河三角洲地塊,按照最初拿地時的標準,該項目樓面地價為3721元/平方米。在與長沙市反復溝通之后,相關規劃部門同意北辰方面增加樓棟的規劃高度。按照新的規劃,北辰長沙項目的樓面地價降至1671元/平方米。而為補償北辰方面的拿地損失,長沙市將項目內的市政路網工程承包給北辰。
        另外,北京的萬科長陽半島項目,申請調整規劃也獲得了批準,其中03地塊建筑控制高度由45米調整為60米,容積率由2.0調整為2.49;04地塊建筑控制高度由60米調整為80米,容積率由2.2調整為2.41,由此保證了其日后的低價入市
        “目前,住建部已經啟動了樓市調控長效機制的調研工作,并聯合央行、發改委、國土部等多部委共同探討如何建立樓市調控的長效機制問題,”上述人士表示,容積率監管等手段都還是行政性調控手段,而要長期解決房價上漲的矛盾問題,頂層設計必不可少。
        在秦虹看來,房地產長效機制的建設內容非常豐富,不單單只有房產稅一項,既要發揮房地產在拉動經濟增長中的投資作用,又要實現住有所居的居住目標,房地產調控長效機制應該是融合了住房保障、金融、土地、財稅等綜合手段的一個頂層設計產品。
        秦虹介紹,樓市調控的長效機制不僅僅局限于房地產自身政策,影響房地產業發展還有背后的一系列問題,比如土地政策、金融政策,產業、工業資源配置和城市均衡發展等。
        “樓市調控的重心已經發生變化,由強調其經濟功能轉向社會功能。”秦虹表示,抑制投資、投機性需求將成為樓市調控長效機制的基本原則。
        “保證城市人口的住房需求,不一定是房價下調,而需要房價下調和收入增長的共同聯動,也就是說,收入分配改革對于樓市調控長效機制的建立也非常重要。”我愛我家副總裁胡景暉在“和諧睦鄰低碳環保”活動上如是說。

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