房地產企業的土地儲備體量,并非“多多益善”,甚至是“雙刃劍”。尤其是在市場低迷周期,地塊的消化周期在悄然延長,過多的土地儲備,對企業的負面影響正在不斷顯現。
據已披露年報的主流房地產上市企業數據統計,企業的土地儲備消化周期近兩年快速拉長,至2012年2月底,56%的典型房企土地儲備的消化周期都在10年以上,尤以綠城、世茂、招商、恒大等表現明顯。
土儲過量警報
曾幾時,土地儲備的體量和質量,成為資本市場衡量一家房企實力的主要指標。如今,“土儲萬能論”正在逐漸演化成“土儲陷阱”。
隨著近期上市房企年報的不斷披露,結合CRIC監測數據,2009年底至2011年底房企的土地儲備總量,呈現逐年上升的趨勢。以綠城、世茂、招商、恒大等為代表的一大批知名房企,據測算的最新土儲消化周期已經超過10年,風險不言而喻。
中房信分析師孫田告訴本報,在諸多上市房企的評價指標中,土地儲備消化周期指標變化劇烈,眾多房企所需消化周期不斷增加,迄今已達近幾年的高位。
2009年底,僅有44%的典型房企土地儲備消化周期在10年以上,最高的如世茂房地產、龍湖地產,消化周期在13年左右。其余多控制在6-8年,企業戰略擴張和銷售去化節奏相對合理。
孫田表示,2009至2010年,房企土地儲備的消化周期雖有所增加,但基本處于緩慢增長階段。如萬科集團2009年底的土儲消化周期在3.7年左右;2010年底,部分典型房企土儲消化周期呈溫和增長,世茂房地產、招商地產的消化周期增至14年,萬科也升為4年。
到2011年底,房企的土儲消化周期普遍拉長,比如綠城中國,其土儲消化周期由2010年底的13年躍升為24年。2012年其土儲消化周期,仍保持24年的高位上。其他如世茂、招商、保利、碧桂園及榮盛發展等,2012年土地儲備的消化周期也已達到近幾年的高位。
“與建成項目銷售去化周期相比,房企土儲的相對過量,對企業的負面影響是顯而易見的!睖戏康禺a資深人士柴一峰分析,過長的土儲消化周期,首先大量長期占據企業過多資金和相關資源,進而令企業的策略調整缺乏靈活度和空間,如果出現土地抄底時機,也只能與機會失之交臂。
更重要的是,在市場下行、地價逐步下調的背景下,過多的土地儲備不但無法成為當年資本市場對房企估值的正面利好,反而需要面對市值縮水的壓力,風險巨大。
抄底不宜:嚴控土儲總量
在市場的下行周期,土儲過量而引起的消化周期過長,越來越體現其“雙刃劍”的“鋒利傷己”一面!案咄恋貎淇偭颗c銷售放緩,兩個因素導致土儲消化周期拉長!睂O田分析。
前兩年較快的擴張步伐,導致典型房企土地儲備總量居高不下。目前土儲面積居首的為恒大地產,2011年底的土地儲備總量為1.37億平方米,其次是碧桂園、綠地集團,土地儲備的總量也都在5000萬平方米以上。
記者注意到,恒大和碧桂園,由于采取高周轉戰略,前兩年在三四線城市的快速擴張導致了目前較高的土地儲備總量。雖然企業的月均銷售面積排名前列,項目去化速度較快,但受制于高土地儲備總量,依然導致土儲消化周期較長。
此外,調控政策對企業銷售速度的影響顯而易見。其中,限購政策對定位中高端的房企掣肘明顯。比如綠城中國,截至2011年底的土地儲備總量在4000萬平方米左右,屬于房企中間水平,但其2011年月均銷售面積僅15萬平方米。盡管綠城2011年下半年采取了多種營銷策略,如擴充銷售團隊、降價促銷、出售優質地塊及項目等,但由于其太過單一的中高端產品定位,銷售業績依舊疲軟。受此影響,目前綠城中國的土儲消化周期直逼24年。
據CRIC監測,緊隨綠城之后,土儲消化周期較長的企業為世茂、招商、恒大,房企消化周期均在11年左右。孫田指出,即使對恒大這類高周轉企業而言,目前1.37億平方米的土地儲備總量也壓力較大,2011年是恒大迄今銷售業績最好的一年,以月銷售102萬平方米計算,目前的土地儲備消化周期也達11年。
“對這幾家企業而言,不拿地或者少拿地,加快項目的去化速度,減少土地儲備的消化周期迫在眉睫。”孫田認為。
在這方面,低消化周期的萬科值得學習。萬科近幾年土地儲備的消化周期,始終保持在4年左右,這也是其在堅持剛需高周轉的同時,嚴格控制拿地成本,對總價高的地塊采取合作拿地以降低風險的體現。
另一方面,對于一個銷售額超千億的企業,2012年依然需要保持積極的土地策略,合理補充土地儲備,否則以目前4300萬平方米左右的土地儲備總量來看,難以滿足企業中長期的發展需求。
柴一峰直言,土儲從優勢轉為劣勢和風險,不在于土地本身,而是整體市場走勢的逆轉和開發商日漸緊張的資金狀況使然。一旦土地市場出現抄底機會,看似人人平等,實則只是少數房企的大餐,除非那些土儲周期報警的企業“豁出去不要命了”。