排隊買房現象重現了？
近日，樓市“回暖”的聲音不絕于耳，從龍湖的“十億周末”到滬上再現“日光盤”等，似乎都是樓市的利好消息。
但有關業內專家表示，雖然上兩周樓市成交量相比今年1月份有所抬頭，但這并非樓市的“小陽春”，整體成交量依舊在走下坡路。
該人士還表示，調控政策不動搖，融資閘口仍然不開。"危墻"之下，開發商急于緩解回籠資金的困局，近日紛紛啟動打折促銷活動。
知名房企領銜降價
2月中旬以來，記者經常接到這類樓盤打折促銷的短信。事實上，面對今年1月份房企銷售業績全軍覆沒的情況，保利確實是率先做出反應的大牌房企之一。
據記者了解，保利集團在上海的一個樓盤開盤時，當時是以樓市炒家為主要購買力，房價定為21000元／平方米，近日，該盤單價降至1.7萬元／平方米，而交房標準卻從毛坯升級為精裝修，如果考慮裝修成本，相當于7.8折優惠。
同一時期，恒大地產以15年周慶為名，全國范圍內開展10億元優惠活動，最高折扣為5個百分點。隨后，另一龍頭企業招商地產(000024,股吧)全國22個在售項目同時啟動優惠活動，部分房源降價幅度達到15%。
此外，金地萬科綠地華潤等大型房地產企業也紛紛跟進。
據北京中原市場研究部統計數據顯示，相比2011年的市場最高價，目前90%以上的項目折扣都已經達到了5%左右，其中相比最高點房價回落20%以上的項目，有50個左右，最高回落幅度已經超過50%。
值得注意的是，作為北京樓市"晴雨表"的通州地區，多家大牌房企再次開始打折促銷。其中，華業東方玫瑰富力金禧花園珠江拉維小鎮京洲世家等項目均已明顯下調。
據記者了解，華業東方玫瑰近期推出一批復式結構房源，83平方米戶型，總價107萬左右。其銷售人員向本報記者透露，上述戶型有的樓層不足12800元／平方米，每平方米要比開盤價格直降約2600多元，每套總價直降22萬元左右。
對于上述現象，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭和北京中原市場研究部總監張大偉均表示，這屬于正常現象，市場不買賬，開發商只能打折。張大偉還表示，現在以價換量仍舊是市場主旋律。但是，輕微的價格松動很難獲得消費者的認可，到底降多少才能獲得銷量成為最大的難題。
“抄底”時機來臨？
事實上，開發商大力促銷活動，確實吸引了不少購房者蜂擁而至，甚至出現了龍湖的“十億周末”。
于是，“買漲不買跌”的購房心理出現了，有不少剛需群體按捺不住，開始準備出手了。一組調查數據顯示，超過7成的市民認為開發商會在3月份進行大力促銷，38.41%的受訪者認為3月份"肯定是"出手置業的好時機。
不過，有業內人士分析，其實龍湖的"十億周末"現象并不是樓市回暖的標志，因為龍湖2011年銷售業績是380億元，按照這一業績計算，扣除春節和十一假期，其每周的業績都在8-9億元左右，而且每周的成交高峰期一般在周末，如此看來，這是很正常的業績。開發商確實在“搶收”，但購房者還稱不上“搶購”。
事實上，該人士還指出，現在的樓市，確實讓人很糾結，開發商一再的試探市場，逐步下調價格，看市場給多少回饋。而購房者也糾結于市場何時觸底，遲遲不肯出手。
對此，偉業我愛我家市場研究院院長陳亮分析表示，從目前的市場行情判斷，"限購"松動的可能性很小，雖然信貸方面松動的可能性較大，但是信貸的松動將主要面向合理的自住購房需求，尤其是首次置業人群，針對開發企業的開發貸款將繼續從緊，所以越來越多的開發企業迫于資金壓力會主動采取降價策略。
陳亮預計，兩會結束后，隨著未來各項房地產調控政策預期的逐步明朗，首套房貸利率回歸基準并有望進一步優惠，所以，3月份將會迎來不錯的買房好時機。
張大偉也預計，3月份很可能出現一波降價潮。因為北京中原調查數據顯示，今年3月份，市場上增加或維持折扣的項目達到了200個左右，占到了目前市場上活躍項目的一半左右。
不過也有知名專家稱，中國房價的買點還沒有出現，匆忙出手的都是貪圖小便宜的買房人。真正促使房價大跌的是人民幣匯率走向，住宅買點的出現要緊盯M2這個數據，只要M2沒有超過14%，房價就會一直處在下降的通道。
實際上，不管兩會之后的房價整體走勢如何，3月份市場將有低價新盤加入已成事實，因為房企不得不降低利潤，在市場上放手一搏。
緩解資金回籠困局
對于開發商來說，有錢才能活著。顯然，回籠資金才是上策。
北京房地產業協會秘書長陳志表示，現階段，房企目前普遍缺錢，信貸利率高企，市場連續低迷，導致企業回籠資金的壓力不斷增大。
除此之外，償債高峰期降至。
據記者了解，中金公司在近期的一份報告中指出，內地地產公司信托還款在2012年和2013
年連本付息高達2500 億和3100 億，今年3
季度為信托還款高峰期。
該報告還指出，在信托房地產貸款等本金集中到期銷售回籠暗淡等壓力下，2季度將爆發開發商資金鏈的風險。
此前，瑞銀證券首席策略分析師陳李曾從地產行業2012年的庫存償債期和現金消耗情況等方面分析預測，在今年第三季度和第四季度的時候，地產企業會面臨非常大的困難。
陳志指出，在這個檔口上，企業的去化能力決定了其旗下項目能否正常運轉，更決定了企業是否有錢去拿地，未來幾年中產品銷售會不會出現斷層，會不會導致無房可售的停滯狀態。
也就是說，只有見到回頭錢才能熬過這段艱難時期。融資能力不強，資金鏈承受壓力大的企業，只能通過市場加強去化，換取資金生存，進而靜待市場復蘇時機。
楊紅旭則認為，大牌房企領頭降價確實是迫于高庫存和還款壓力，而且有一部分也達到資金回籠的目的。但是成交量可以反彈，價格卻不會出現"小陽春"，否則還會有新的調控。
值得注意的是，有業內人士分析，近期，龍頭房企確實都忙于在銷售上搶占先機，導致土地市場異常冷清，可見資金壓力明顯加大。而房地產企業爭相"搶收"也并不見得都能得到"以價換量"的目的，畢竟限購導致市場的有效需求越來越少。