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    1. 杭州樓市降價(jià)風(fēng)波:地價(jià)高過樓價(jià)
      2012-02-24   作者:張卉卉  來源:浙江在線
       
      【字號(hào)

          當(dāng)荷塘月色賣出9980元/平方米的起價(jià)時(shí),旁邊的北海公園不得不說:“"面粉比面包貴"的事果真讓我遇上了”。這不,北海公園的樓面地價(jià)為10047元/平方米,已經(jīng)超出了荷塘月色部分房源的房?jī)r(jià)。
        北海公園是2010年10月拿的地。據(jù)記者了解,一些2010年出讓的地塊,其地價(jià)基本上已和現(xiàn)在的房?jī)r(jià)接近。也就是說,隨著杭州房?jī)r(jià)的下行,“面粉比面包貴”的現(xiàn)象在樓市已經(jīng)出現(xiàn)。

        面粉貴于面包 這個(gè)現(xiàn)象開始涌現(xiàn)

        2010年,土地市場(chǎng)依舊高熱,不少板塊地王在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)產(chǎn)生。2011年,隨著“雙限”樓市調(diào)控政策的發(fā)威,土地市場(chǎng)開始降溫。至今日,2010年當(dāng)之無愧地成了杭州地價(jià)的最高點(diǎn)。
        北海公園就是個(gè)典型案例。該地塊的樓面價(jià)為該板塊最高價(jià),周邊的方正荷塘月色和華盛達(dá)閱城的土地都是2009年拿的,樓面地價(jià)分別為6203元/平方米和4258元/平方米。由于北海公園開發(fā)速度快,3個(gè)樓盤的開盤節(jié)點(diǎn)基本接近。按照工程進(jìn)度,北海公園的預(yù)計(jì)開盤時(shí)間應(yīng)該是今年3月底4月初。而自從荷塘月色2月份開始將售價(jià)調(diào)整為11800元/平方米的均價(jià)后,北海公園是否如期開盤,怎么定價(jià)就成了大家競(jìng)猜的熱點(diǎn)。
        同樣尷尬的還有陽光郡。這個(gè)2011年9月開盤的樓盤,當(dāng)時(shí)成交價(jià)在17000元/平方米左右。這個(gè)由浙江省建筑房地產(chǎn)和發(fā)展房產(chǎn)共同投資的住宅樓盤和北海公園距離不遠(yuǎn),樓面價(jià)也相近,在10210元/平方米。陽光郡至今只售出20多套,荷塘月色降價(jià)后,這個(gè)樓盤更是沒了動(dòng)靜。“這么高的地價(jià)擺在這里,進(jìn)還是退都是問題。”一位知情人士說。
        申花板塊高價(jià)地也云集。這個(gè)板塊的地王由雅戈?duì)?600177,股吧)奪得。2010年11月30日,和濱江房產(chǎn)爭(zhēng)奪楊家牌樓失敗的雅戈?duì)枺瑩魯?家對(duì)手,分別以17751元/平方米和18114元/平方米的樓面價(jià)拿下申花板塊兩宗土地。而就在2010年3月,祐康置業(yè)拿下省屬塘北A地塊,樓面價(jià)也高達(dá)15953元/平方米。
        再看申花板塊的最新房?jī)r(jià)。萊德紳華府在售房?jī)r(jià)為2萬~2.1萬元/平方米。保利香檳國(guó)際接下來的定價(jià)將控制在單價(jià)2萬元以內(nèi),并表示將推出低于雅戈?duì)柾恋貎r(jià)格的房源。申花板塊“面粉”貴于“面包”的現(xiàn)象也即將出現(xiàn)。
        還有濱江房產(chǎn)2010年底拿的楊家牌樓地塊。這宗于2010年11月競(jìng)得的地塊雖然是排屋地塊,但樓面地價(jià)高達(dá)25735元/平方米,案名暫定為西溪明珠。而離這地塊不遠(yuǎn)的雅戈?duì)栁飨缪┡盼菥鶅r(jià)24000元/平方米,也就是說,比西溪明珠的地價(jià)還要便宜。

        等待還是虧本賣房 這是個(gè)兩難選擇

        對(duì)高價(jià)拿地的開發(fā)商來說,一般只有兩種選擇,要么等房?jī)r(jià)上漲,要么虧本賣房。但從過去的歷史看,由于杭州樓市在2011年前一直走在上升通道中,真正虧本賣房的事幾乎沒有出現(xiàn)過。那么現(xiàn)在究竟等還是割肉?記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),對(duì)于上半年要開盤的樓盤來說,虧本賣房或許是唯一選擇。
        一些激進(jìn)的公司如德信地產(chǎn)可能就會(huì)選擇虧本賣房。北海公園企劃負(fù)責(zé)人向記者表示,雖說周邊價(jià)格戰(zhàn)比較激烈,但北海公園依舊會(huì)如期開盤,“我們的樣板房剛剛開放,從定價(jià)上看,可能會(huì)比荷塘月色高一些,但不會(huì)高許多。”
        而一些國(guó)有公司如陽光郡依舊采取觀望的態(tài)度。陽光郡相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示,目前,公司高層依然在考慮下一步的應(yīng)對(duì)策略,究竟是保持原價(jià)推還是降價(jià)銷售尚不確定。
        而申花板塊的祐康地塊,前段時(shí)間更是傳出地塊轉(zhuǎn)讓的消息。這宗2010年3月拿下的宅地由于地價(jià)過高,至今尚未動(dòng)工。不過,祐康置地相關(guān)負(fù)責(zé)人卻向記者表示,該地塊已領(lǐng)出施工許可證,預(yù)計(jì)3月份就可開工,按照工程進(jìn)度今年九十月份可以上市。
        相關(guān)專家判斷,今年的樓市,只要政策不放松,開發(fā)商處理庫(kù)存、回籠資金的壓力都很大。下半年的情況還不好預(yù)測(cè),但就上半年來說,高價(jià)地塊如果要開盤,虧本賣房已是定論,而且虧得不是一般的慘。

        記者手記:莫怪市場(chǎng)無情

        市場(chǎng)的無情,開發(fā)商已經(jīng)認(rèn)識(shí)到。
        2009年6月,杭州冷寂已久的土地市場(chǎng)開始升溫。方正荷塘月色就是在這個(gè)節(jié)點(diǎn)拿的地,幾乎所有人都認(rèn)為方正這塊地拿在低谷。因?yàn)檫@以后一直到2010年底,杭州的土地市場(chǎng)上一塊塊高價(jià)地競(jìng)相出籠,杭州房?jī)r(jià)一路飚升……
        但沒想到,即使是荷塘月色這樣在低谷拿地,今年房子上市竟然還是尷尬。6203元/平方米的樓面地價(jià),11800元/平方米的開盤均價(jià),這160套房子怎么算都是賺不了什么錢的。除非在推盤結(jié)束前,房?jī)r(jià)有回升,否則整個(gè)項(xiàng)目只能保本甚至是虧錢。
        更不要提,面粉比面包貴的高價(jià)地了。有不少開發(fā)商因此抱怨政策瞬息萬變:拿地時(shí)沒“雙限”,現(xiàn)在卻“雙限”了,不應(yīng)該由我們承擔(dān)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。
        但沒有誰規(guī)定,房子就不能虧本賣呀?2008年底,杭州也曾出現(xiàn)虧本賣房,如上東城。上東城4000多元/平方米的樓面價(jià),7500元/平方米賣的首批房。但當(dāng)時(shí)上東城“套牢”絕沒有現(xiàn)在的北海公園套得這么深。也許因?yàn)橛羞@么一大串高價(jià)土地“陪綁”,今年高價(jià)地的開發(fā)商們,心態(tài)顯得平和多了。
        經(jīng)此一役,也許今后開發(fā)商在拿地時(shí)也就不會(huì)那么高歌猛進(jìn)。因?yàn)楝F(xiàn)在的市場(chǎng)告訴大家,即使地拿在相對(duì)低位,也有可能被套牢,與其抱怨市場(chǎng)無情,不如好好把控自己的風(fēng)險(xiǎn)。

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