標普、瑞銀國際等機構近期紛紛預警，2012年房地產信托大量到期，由于銷售回款不利及短期債務壓力的問題，2012年部分房企可能面臨現金流危機。對于房地產企業來說，巨額債務猶如懸在頭上的一把“達摩克利斯之劍”。房地產行業經歷多次調控后，過去推動其高速發展的多種因素已經漸漸消退，尤其是信貸政策的收緊，使得房地產業正陷入一個全行業缺錢的困局之中，而靠土地溢價支撐的開發模式也受到了前所未有的挑戰。
債務危機泰山壓頂
“2012年房企最大危機就是債務危機”。世聯地產董事長陳勁松直言，今年全行業到期的各類債務中，離岸私募債、信托、房地產基金以及民間借貸是最考驗房企短期債務償還能力的。而其中，信托債務又是各家房企首先要歸還的債務。
“地產行業將迎來2012年資金鏈的第一場雪：房地產信托集中到期兌付的壓力”。國泰君安證券的統計數據顯示，房地產信托2012年總到期規模達到1758億元，整年兌付規模較大，一季度為366億元，二季度為368億元，三季度為716億元，四季度為309億元。其中7月為今年年度高峰，將會達到504億元。
與此對應的是房地產資金供給減少。信托公司受政策調控影響，再加上未來房價處于下跌周期，募集規模將下降。2011年第四季度，許多信托公司基本停止房地產信托項目，房地產信托募集資金渠道受阻。
不少房企選擇甩賣項目回籠資金。浙江綠城集團在過去兩個月內已經出售了5個項目的股權，獲得資金13.35億元以支持其流動性。有消息稱，綠城正在與潛在買家洽談，擬再出售4個項目，計劃套現60億元。
由于限購、限貸等種種因素的疊加，讓綠城去年原本預計540億元的銷售目標，只完成了64%。研究認為，綠城中國將有120億-140億元短期債務到期，考慮到建設成本160億-170億元，合計支出大致300億元，而綠城2011年銷售金額才330億元。最近，標普宣布，將綠城中國的長期企業信用評級由“B”下調至“B-”，展望為負面。
綠城中國首席財務官馮征表示，由于去年公司項目去化率不高，因此將部分暫時未作銷售項目的開工情況作出調整，預期今年實際開工量較去年減少20%至30%。
同樣債務纏身的富力地產近日也是屢屢受挫，先是一月業績大幅下挫50%以上，被中銀國際重申“沽出”評級，接著證監會再次重申目前房企的上市審核處于暫停狀態，富力回歸A股之路再度變得遙遙無期。“富力凈負債率長期高于70%警戒線，是業內有名的‘負債大戶’、‘負翁’，在今年嚴厲的調控政策之下，日子不會好過。”一家房地產企業的高管稱。
香港聯交所的數據顯示，過去數年財務杠桿大幅飆升的房企，尤其是在香港發債融資過多的房企，今年年中至下半年，將有多筆債務到期，迎來“還債年”。以首個在港發債的房企合生創展為例，今年內需償還的借款超過110億港元，其中還不包括2012年11月到期的3.5億美元優先無擔保債券。據統計，僅在2011年上半年，恒大、碧桂園、華潤置地、中海外等十大標桿房企便進行海外融資324億元，超過前年總和。值得注意的是，內地房企海外發債息率2011年已普遍飆升至13%-15%。
轉型突圍迫在眉睫
專家認為，房地產行業經歷多次調控后，過去推動其高速發展的多種因素已經漸漸消退，尤其是信貸政策的收緊，使得房地產業正陷入一個全行業缺錢的困局之中。部分分析人士預計，今年房企的資金鏈惡化程度將超過2008年。而當這場暴風雪席卷過后，將可能有超過6000家開發商消失。陳勁松表示，假如房價下降20%至40%，基本上所有上市房企都不得不面臨虧損或倒閉的風險。
知名財經評論人葉檀認為，對一些產品線單一、以豪宅為主、不肯降價換銷量、在價格上較為“傲慢”的企業，2012年會是非常難過、不堪回首的一年，有可能在本輪調控中被重組，失去獨立的生存空間。房地產企業將進行一次大洗牌，企業分化趨勢更為明顯，進入“大魚吃小魚”時代，進入房地產企業產權并購的重組高峰期。
上海市經濟學會城建專業委員會秘書長周建成認為，一味追逐利益，罔顧風險堆積，是房地產行業過去若干年對“狼來了”熟視無睹的必然結果。以綠城為例，高端產品定位與大規模擴張路徑存在本質上的矛盾，而綠城管理層對此種存在顯著內生缺陷的戰略發展模式在較長時間內視而不見。這一內在矛盾對企業長期發展始終存在影響，但在房地產行情向好形勢下容易被忽略，可一旦房地產市場轉頭向下，則危機四伏。“只有當潮水退去時，我們才知道誰在裸泳。”
SOHO中國董事長潘石屹說，過去十五年中國房地產業的高速增長，背后是中國的城市化。在這過程中，地價、房價均快速上漲，開發商大規模圈錢、圈地。但是，從2012年開始，這種只重規模的商業模式已經結束，新的房地產模式一定是把精力全部投入到產品的創新、設計、質量上來。
中國房地產學會副會長陳國強也認為，過去房企的贏利模式最根本的便是土地溢價。這種模式已經難以為繼，必須要提高開發、管理能力，通過開發環節賺取利潤。
樓市調控政策不會放松
安徽省蕪湖市最近的“救市政策”公布3天被叫停，再次引起業界關注。從去年10月開始，已發生四件同質案例：佛山明文放松限購當天被叫停、成都暗自放松限購被迫公開澄清、中山限價惹爭議、蕪湖救市流產。專家認為，房價合理回歸已成政策核心目標，今年不會動搖。而對于地方救市的容忍度，下半年才可能局部松動，但不會放開。
近日，溫家寶總理主持召開座談會時表示，房地產調控目標有兩個：一是促使房價合理回歸不動搖，二是促進房地產市場長期、穩定、健康發展。住建部政策研究中心副主任王玨林認為，地方政府不應試圖調整中央政府的房地產調控政策，必須遵從中央的政策立場。
上海中原研究咨詢部總監宋會雍稱，蕪湖此番試探最終被叫停，再次亮明中央對于地方調控的底線，那就是調控政策出臺的基礎必須是清楚區分消費性需求和投資投機性需求，尤其是堅決不能再對投資投機需求釋出鼓勵意圖。這是限購理念的一種延續，是樓市“去投資化”的基準線，嚴峻的經濟形勢不允許將投資客全面逐出樓市，但至少也不會讓投資力量繼續做大。
專家認為，對開發企業來說，冀望下一輪“救市”，市場交易熱潮的快速來臨，顯然更加不現實。投機投資力量的缺失將置樓市于資金回籠持續不旺的“冰河期”，激活并放大消費性需求群體并非無路可走，理性拿地、產品升級、市場化定價仍能確保企業渡過嚴冬。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭稱，巨額債務壓身，必然會倒逼房企轉型突圍。短期來看，房地產企業必然會采取“開源節流”的方式“過冬”：即一方面尋求通過降價、出售股權、變賣項目等方式創造收入，一方面通過少拿地、減少施工量等來減少支出。長期來看，這些房企可能會轉戰商業地產，或者多元化，以降低開發業務的比重。但做這些動作只是開發商被動自保，市場需求不釋放仍難以扭轉行業頹勢。未來10年，全國的開發商數量預計將會減少一半左右(現在6萬家左右)。主要是中小企業退出，大企業繼續壯大，＂國進民退＂仍難以避免，理由是21家合規央企擴張步伐不會太小，而保障房建設還須地方國企出力。