剛剛過去的2011年，西安市相繼出臺了限購令、商品房預售資金監管等房地產調控政策，加上國家出臺的各項宏觀調控政策，使得西安樓市在成交量不斷下滑之后，房價也終于打開了下降閥門。而在2012年，隨著調控效應的持續，西安市房價或將進一步下行，而開發商也可能采取“以價換量”等策略加以應對。

　　量價齊跌趨勢顯現

　　2011年以來，西安市相繼推出了一系列房地產調控政策。2月25日，西安樓市限購令正式實施。3月24日，西安出臺2011年新建住宅價格控制目標出爐，提出當年西安市新建住房價格增長幅度將不高于當年經濟社會發展目標和人均可支配收入增長幅度的目標。西安市還推出了“商品房預售資金監管系統”，規定商品房預售資金應由購房人直接交入銀行監管賬戶，房地產開發企業不得另設其他賬戶收存預售。這一系列政策加上國家出臺的各項宏觀調控政策，使得之前一路上行的西安房價出現了下降趨勢。
　　2011年12月18日，國家統計局發布了11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。數據顯示，當月西安房價出現了當年的首次下降，新建住宅、新建商品住宅、二手房價格指數環比均下降0.1%。
　　在價格下降的同時，西安市商品房成交量也在不斷下滑。西安市房地產信息網的數據顯示，從2011年西安商品房市場各月銷售情況來看，1至2月，在對限購令即將出臺的強烈預期下，搶簽備案迅速占據了市場，樓市在前2個月呈現出了大規模交易的現象，相比2010年同期銷量增長75%。
　　到了2011年3月，在限購令正式實施后，西安樓市驟然降溫，投資投機行為被逐出市場，銷量急速下跌至谷底。4至5月，政策逐步被消化，市場銷量開始穩步攀升，至6月隨著個案項目開始集中網簽備案，樓市銷量上升至2011年的最高點。
　　2011年6月后，盡管打折、優惠等促銷活動鋪滿整個樓市且力度在不斷加大，但是政策調控的加碼及金融市場的緊縮，使得人們對于后市房價下跌的預期不斷的增強，造成了觀望情緒一直籠罩著市場，商品房銷量呈現反轉穩步下跌的走勢。2011年6到12月，西安商品房市場銷量相比去年同期下跌27%，普通住宅市場銷量相比去年同期下跌32%。
　　西安房地產信息網數據研究中心數據顯示，2011年全年，西安商品房銷售量銷售量為1092萬平方米，相比去年同期下滑23%，其中，普通住宅銷售面積913萬平方米，同比去年同期下滑28%。

　　龍年房價或將繼續下行

　　進入2012年，西安市房價下行的趨勢仍在延續。2月3日，西安房地產信息網數據研究中心發布統計數據顯示：2012年元月西安住宅成交均價每平方米6579元，同比上年同期跌落近5%，西安房價下行態勢顯著。
　　西安市房地產信息網預警預報領導小組專家咨詢委員會秘書長李宇兵認為，目前西安房價處于各項利空與利好因素的對沖影響背景之下。為提振經濟上行，在CPI得以控制的基礎上，金融政策有望適度放松，房企資金壓力略顯舒緩.而基于行業政策持續性收緊預期影響，以及保障性住房于2012年將呈現放量上市，商品房市場已經呈現階段性供大于求的特征，對于商品房市場無疑形成層層擠壓。在目前全國一線城市如京、滬以及西安本土品牌房企價格下調趨勢影響，將使2012年西安房價仍將呈現下行趨勢。
　　李宇兵認為，從西安與一、二線城市的房價水平、房價收入比的綜合比較，以及西安房地產多年以自住需求為主體的相對良性發展格局，在以關天經濟規劃及城市建設帶動下，城市宜居度、城市地位持續上升的利好因素對房價仍將形成支持，因此西安房價整體大跌的可能性極小。在上述因素綜合影響下，預計明年上半年西安房價將呈現小幅回落并逐步趨穩態勢，跌幅預計不會超過10%。
　　在樓市成交量方面，西安一些業內人士和專家認為，在當前房地產行業入冬背景下房企以價換量規模將持續擴大，加上目前隨著部分城市銀行對首置業人群貸款政策的松綁，同時對于房企而言資金壓力也獲有所緩和，供需雙方在博弈狀態下將逐步尋找到平衡點。一些持觀望態度的剛需購房者在此過程中將逐步分化、入市置業，預計西安2012年上半年樓市交易將有望逐步升溫，但基于行業政策環境難有更大改觀，整體成交量較之歷年仍將處于低位運行。

　　以價換量或是應對方法

　　在樓市入冬的背景下，開發商將以何種方式應對引人關注。對此西安房地產信息網有關專家認為，從2011年8月開始，西安品牌房企項目降價已然上演，“以價換量”策略的實施對于市場交易形成了一定拉動，在2012年這一策略可能還將延續。
　　西安萬人購房團組織者李連源認為，2011年開發商“用盡吃奶的勁”博得了低于2010年20%多的成交量。伴隨著2012年的到來，樓市陷入第二波觀望。近期樓市忐忑、人心思跌、觀望成潮，如何有效撬動買方市場，成為2012年擺在各個開發商面前的頭等大事，開發商應針對這種狀況作出積極應對。
　　李連源認為，開發商可根據產品價格構成，重新核算房價成本，剔除房價構成中的不合理因素，讓房價真實起來，給自己和購房者以信心；同時繼續采取低價入市策略，用真折實扣和過硬的產品質量贏得購房者信任和接受；
　　李連源認為，開發商還可以在營銷方式上多做文章，適時推出契合市場的新型營銷模式，比如電商、網拍售房等，提高項目、產品曝光率，增加正面分數；適時推出旨在保護購房者利益的“保值計劃”，讓公開承諾給消費者吃顆“定心丸”；同時大力拓展、豐富銷售渠道、手段，在常態的支付方式上繼續拓展，如給購房者墊付部分“首付”款、分期、延時付款等。總之，只要能起到對銷售的幫助或促進作用，一應想到沒想到、實踐沒實踐的方式都應積極嘗試。