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    1. 上海首套房利率松動 專家稱不代表調控放松
      2012-01-31   作者:曹金玲 胥會云  來源:第一財經日報
       
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          新年伊始,上海就釋放出一個房地產市場的積極信號:在執行差別化信貸政策方面,相關部門將落實居民首次購房的貸款利率和首付款比例。
        《第一財經日報》記者日前從多方了解到,滬上一些中資銀行首套房貸利率已逐步回歸“基準利率”;同時,部分外資銀行甚至出現優惠利率折扣。
        上海市有關部門近日明確指出,今年重點是執行好差別化住房信貸、稅收政策,房產稅的征收和住房限售政策;其中,在執行差別化信貸政策方面,相關部門將落實居民首次購房的貸款利率和首付款比例。

        非只上海一家

        上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭稱,這并不是上海一家所為,而是執行國家政策。去年底,住房和城鄉建設部部長姜偉新在全國住房和城鄉建設工作會議上說,將嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策,支持居民的合理購房需求,優先保證首次購房家庭貸款需求。
        上海市住房保障和房屋管理局辦公室相關人士告訴記者,由于該局并非信貸主管部門,因此無法提供更加詳細的信息。
        媒體報道稱,春節前,煙臺市農行、中行、華夏銀行等多家銀行已經將首套房貸利率從基準上浮10%調整為上浮5%。重慶部分外資銀行則松口稱首套房貸最低可享受9折優惠,但中資銀行仍按兵不動,利率未有松動。
        《廣州日報》報道稱,該報記者調查發現,盡管大部分國有銀行的執行標準并沒有改變,但此前執行上浮利率的部分銀行將上浮幅度進一步調降。大部分銀行已經執行基準利率,同時銀行方面表示,對于新增的信貸個案審批流程將會加快。
        一家銀行的客戶經理向《廣州日報》記者稱:“隨著準備金下調釋放資金后,銀行可用額度應該會越來越多,因此客戶不必著急申請房貸。我們現在還在等總行的政策,說不定到今年3月以后首次置業者的房貸利率可能有優惠,買房的真的不用急。”在采訪中,還有多家銀行的客戶經理表示,等到3月以后辦理房貸申請會獲得更大優惠。

        優惠幅度各各不同

        “目前沒有關于房貸政策的新文件和新指示。”一家大型國有銀行上海市分行個金部負責人昨天對本報記者說,“首套房貸執行首付三成和基準利率政策。”
        但該負責人同時坦言,去年下半年,由于信貸額度緊張,首套房貸利率一度上升到基準利率以上。“而目前年初信貸額度尚有,因此新增首套房貸利率均為基準利率。”他說,“但未來利率情況還不確定,要看資金流動性和信貸額度酌情考慮。”
        事實上,此前相繼出臺的房地產調控政策一直強化差別化住房信貸政策,明確規定“對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準利率的1.1倍”;首套房則遵循首付不低于三成,但對利率并未作出強制規定。
        而從去年下半年開始,持續的信貸額度和資金面緊張,使得不少銀行開始執行首套房貸首付三成、利率上浮10%的政策,二套房貸則要求首付六成、利率上浮20%甚至更高。
        另一家國有大行上海市分行個金部負責人昨天也對本報記者證實:“去年底首套房貸利率上升到基準利率1至1.1倍之間,但今年以來還未有利率上浮情況。”
        一位業內知情人士則對本報記者透露,目前個別中資行針對不同房貸客戶有不同政策。“比如是該行VIP客戶,在該行至少持續3個月擁有50萬元資產,即可以享受基準利率略微下調5%的‘優惠’。”該人士說。
        但也有中資行房貸依舊偏緊。中行相關人士就表示:“目前首套房貸利率不降反升,去年底是基準利率的1.05倍,現在至少為基準利率的1.05至1.1倍。同時鑒于存款壓力依舊不小,房貸額度也偏緊張。”
        此外,繼去年底最高實行1.1倍基準利率的外資銀行首套房貸,目前均回歸基準利率;個別銀行更是在操作中根據申請人實際情況進行綜合評估,一些在該行有大額存款或購買大額理財產品的客戶,最高可獲得利率9折優惠。

        不等于調控放松

        中國指數研究院副院長陳晟對記者表示,整體房地產調控包括兩方面:去投資化,以及鼓勵剛需、改善性需求,因此去年一些銀行提高首套房的首付比例和利率,是基于自身盈利能力的考慮,與政府調控方向并不一致。
        陳晟認為,銀行的個人房貸方面的風險并不大。“貸款時資產已經打了七折,買房時首付支付了三成,等于又打了七折,所以只有房價下跌50%,銀行才會有風險,所以我認為目前銀行的資產風險還是小的。關鍵在于額度如何分配,銀行是貸款給百姓購房,還是貸款給企業以獲利更多,所以政府應該有要求。”
        但是,也有言論稱此舉可能會被市場看作是樓市調控的放松信號,再度刺激房地產市場反彈,進而影響調控效果。
        陳晟也強調,這并不代表調控放松,因為鼓勵剛需和改善性需求本來就是調控的應有之義。楊紅旭表示,此舉肯定會刺激剛需,但程度要看優惠的程度。“市場回暖需要一個過程,今年不太可能顯著回暖,所以暫且不必擔心會影響調控效果。”

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