調(diào)控政策實(shí)施兩年后，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)再度走到十字路口。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局17日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2011年全國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速、商品房銷(xiāo)售增速、開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源增速，以及全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積增速，全線(xiàn)下行。國(guó)房景氣指數(shù)更是跌至2009年8月以來(lái)的最低點(diǎn)98.89。
上海易居研究院昨日發(fā)布的報(bào)告稱(chēng)，房地產(chǎn)行業(yè)全面進(jìn)入寒冬，難言復(fù)蘇。
分析師們預(yù)計(jì)，未來(lái)數(shù)月中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行走勢(shì)還將延續(xù)。他們同時(shí)表示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)硬著陸的風(fēng)險(xiǎn)也依然存在。
“新開(kāi)工量下滑 影響明年供應(yīng)量”
“2011年很像2008年。”多位業(yè)內(nèi)人士昨日如是感嘆。
中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，各項(xiàng)增速指標(biāo)都在下滑，說(shuō)明2012年還是困難的一年。預(yù)計(jì)今年整體成交量與去年差不多，但是價(jià)格下行趨勢(shì)明顯。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年中國(guó)房屋新開(kāi)工面積為19億平方米，較上年增長(zhǎng)16.2%，增速大大低于2010年的41.9%。2011年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資61740億元，比上年增長(zhǎng)27.9%，增速也比2010年回落5.3個(gè)百分點(diǎn)。
據(jù)新華海外財(cái)經(jīng)測(cè)算，去年12月份，中國(guó)房屋新開(kāi)工面積為1.5億平方米，較上年同期下降19%，為2008年10月以來(lái)的最大降幅。
來(lái)自路透社的測(cè)算數(shù)據(jù)則顯示，去年12月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增速下滑至12.3%，為去年8月以來(lái)連續(xù)第五個(gè)月增速放緩。
“2012年在調(diào)控基調(diào)總體不變以及貨幣狀況微幅改善的前提下，預(yù)計(jì)中國(guó)房地產(chǎn)投資增速將進(jìn)一步放緩至13%，新開(kāi)工料同比下降12%。”莫尼塔投資的房地產(chǎn)分析師施琪稱(chēng)。
施琪還提到，房地產(chǎn)新開(kāi)工量及投資的持續(xù)下降，將對(duì)2013年的供應(yīng)造成影響，供需結(jié)構(gòu)將發(fā)生逆轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)或?qū)⒚媾R上行壓力。
以一年左右時(shí)間形成市場(chǎng)供應(yīng)的時(shí)間來(lái)看，2011年中國(guó)房地產(chǎn)投資及新開(kāi)工的大幅下滑將在2013年形成不良影響。
“揣測(cè)政策放松太樂(lè)觀”
中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)下承受的壓力，與過(guò)去兩年中國(guó)貫徹實(shí)施的房地產(chǎn)調(diào)控政策不無(wú)關(guān)系。
銀億集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)王士章認(rèn)為，2011年，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模在增加，投資額也在增加，但放貸量卻持平，土地增量也幾乎持平，說(shuō)明國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)、地價(jià)的控制目的達(dá)到了。
來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2011年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積4.10億平方米，比上年增長(zhǎng)2.6%，但增速比2010年回落22.6個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款8049億元，下降1.9%，而2010年則是增長(zhǎng)59.3%。
一開(kāi)發(fā)企業(yè)高管直言，眼下，依靠土地財(cái)政的地方政府正承受巨大壓力，“他們也許會(huì)賣(mài)更多的土地，那就得把房?jī)r(jià)推上去。”
瑞銀集團(tuán)發(fā)表報(bào)告稱(chēng)，市場(chǎng)普遍料中央不會(huì)在今年正式取消“限購(gòu)令”，但不排除部分城市對(duì)政策執(zhí)行有微調(diào)。
而對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，放緩拿地，除了樓市成交冰凍的影響，其資金鏈本身的壓力也不小。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的本年資金來(lái)源比2010年增長(zhǎng)14.1%，增速比2010年回落12.1個(gè)百分點(diǎn)，至83246億元。其中，國(guó)內(nèi)貸款與2010年持平，開(kāi)發(fā)商自籌資金大幅增加28%，至34093億元；而來(lái)自于個(gè)人按揭貸款的資金則下降12.2%，至8360億元。
瑞信發(fā)表研究報(bào)告稱(chēng)，主要的房產(chǎn)商去年都未能達(dá)到合約銷(xiāo)售的目標(biāo)，而該行最近亦與政府官員、銀行及行業(yè)的專(zhuān)家傾談，均認(rèn)為揣測(cè)中央政策放松是太過(guò)樂(lè)觀了，故維持行業(yè)“減持”的投資評(píng)級(jí)。
德佑地產(chǎn)研究中心主任陸騎麟也認(rèn)為，2011年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，和2008年情況很像，但今年卻很難復(fù)制2009年的反彈。因?yàn)檎攮h(huán)境大不同。現(xiàn)在政府、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者都還在等，在觀望。今年交易量會(huì)活躍一些，地方政府也有意加大一定量的流通，市場(chǎng)也在開(kāi)始恢復(fù)信心。
龍頭房企繼續(xù)“囤地”
也有相對(duì)樂(lè)觀的聲音。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)馬建堂昨日在接受記者提問(wèn)時(shí)說(shuō)，2011年的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，盡管主要指標(biāo)在回落，但依然是正增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資2011年扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)20%，商品房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)4.9%。“這就是說(shuō)，房地產(chǎn)調(diào)控一方面取得了成效，另外一方面依然對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)是一個(gè)正的推動(dòng)的力量。”
對(duì)于地方債務(wù)和樓市泡沫風(fēng)險(xiǎn)，馬建堂稱(chēng)，其個(gè)人不認(rèn)為地方債務(wù)和房地產(chǎn)市場(chǎng)是中國(guó)將來(lái)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行最大的風(fēng)險(xiǎn)，“但是確實(shí)是要關(guān)注它帶來(lái)的挑戰(zhàn)”。
Dragonomics
Research分析師Rosealea
Yao也稱(chēng)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)在減速，但并非毀滅性的打擊；盡管房屋銷(xiāo)售處在較低水平，但正在企穩(wěn)，下一步市場(chǎng)應(yīng)會(huì)見(jiàn)底回升；她預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)季度內(nèi)房?jī)r(jià)還將小幅調(diào)整。
對(duì)于未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，陳晟認(rèn)為，因?yàn)槟壳吧杏?.7萬(wàn)億待售面積，雖然新增供應(yīng)不多，但整個(gè)庫(kù)存夠了，今年是一個(gè)去庫(kù)存化的階段。供大于需，若需求釋放完畢，供應(yīng)不夠，房?jī)r(jià)就會(huì)反彈。
值得一提的是，部分龍頭房企仍在繼續(xù)其“囤地”步伐。
據(jù)經(jīng)濟(jì)參考報(bào)17日?qǐng)?bào)道，招商地產(chǎn)近日發(fā)布公告稱(chēng)，公司先后在貴州省畢節(jié)市競(jìng)得兩幅地塊的使用權(quán)，總金額為3.27億元。公開(kāi)信息顯示，招商地產(chǎn)此前分別在青島和武漢有地塊入手，在青島通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式獲得4幅地塊，總建筑面積達(dá)29.46萬(wàn)平方米；在武漢以34億元拍得3幅地塊，總建筑面積超過(guò)100萬(wàn)平方米。
近期在土地市場(chǎng)出手的行業(yè)龍頭企業(yè)不只招商地產(chǎn)一家。公告顯示，保利地產(chǎn)先后在石家莊和佛山拿地，總金額超過(guò)37億元。萬(wàn)科近日公告，旗下有新增地產(chǎn)項(xiàng)目。中海地產(chǎn)則在寧波和武漢分別拿地。加起來(lái)，幾家龍頭房企近日拿地總金額超過(guò)100億元。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉分析，一線(xiàn)房企的資金鏈壓力相對(duì)較小，因?yàn)橐痪�(xiàn)房企在去年都有不同程度的打折促銷(xiāo)措施，以?xún)r(jià)換量的同時(shí)獲得了一些現(xiàn)金流。