今年二手樓市以清淡開局，隨著調控政策作用的顯現及來自商品房市場的沖擊，廣州二手樓仍處于低迷階段。據滿堂紅地產的成交數據顯示，去年12月份，廣州二手住宅成交均價為14020元/平方米，環比下跌6.9%，這是自去年6月份以來二手均價首次出現下跌。
緊接上半年，調控政策持續發力情況下，房地產業逐漸走進全面調整期，不僅樓市成交量屢次下滑，大部分地區陷入低迷，房價下行趨勢愈發明顯，房地產投資、新開工增速等指標也出現明顯放緩，各大開發商無心應戰。
方向迷茫 只好等待
去年初“國八條”、限購、限貸及限價等措施之下，“屢調屢漲”的樓市有了明顯降溫。尤其是進入下半年后，日趨低迷的市場使得開發商的銷售速度大減，庫存量逐月攀高。進入11月，房價下行速度加快，70個大中城市中有七成新建商品住宅價格環比下降。各房企近期的降價項目日漸增多，“降價潮”已向二三線城市蔓延。
由于調控政策仍將處于嚴厲階段，貨幣政策微調也難以很快緩解房地產業資金壓力，而過去兩年新開工項目陸續入市，推動庫存量進一步上升和房價下行。
一手樓感冒，二手房也跟著打噴嚏，廣州二手房成交持續低迷。但有機構統計，去年該市二手房價同比仍上漲兩成。可想而知，大多數投資者都在觀望后市帶來的生機。但受一手房促銷力度加大等因素影響，二手房價預計將有所松動。自去年年初新一輪樓市調控政策出臺后，廣州二手房成交量明顯萎縮，隨著11月份市內部分一手樓盤大幅降價促銷，二手房的成交量更是降至38.50萬平方米的年內新低。
滿堂紅研究部高級主任肖文曉表示，12月份二手住宅成交均價下跌主要有兩個原因。首先，年底一手樓大范圍促銷，業主心態動搖，帶動二手樓成交價格實質性下降。根據滿堂紅研究部的統計，11月份、12月份二手住宅的平均議價空間分別為-6.9%和-6.8%，如此大的議價空間是2008之后所未到過的。第二，中小戶型、中低價位房源成交占比提高。統計顯示，12月份，面積40-60平方米/套、單價11000-13000元/平方米、總價40-60萬元/套的二手住宅的成交占比分別為23.9%、20.6%、17.2%，環比分別提高6.7、5.5、5.0個百分點，顯示市場熱點向剛需青睞的中低價房源轉移。
最新統計顯示，廣州樓市從2011年12月31日起至今年1月2日，3天時間內共網簽669套，比去年同期的749套減少10.7%，均價為10833元/平方米，同比減少10.7%。
根據記者了解，元旦過后，無論是看房還是成交下降趨勢很明顯，賣房和買房的都在觀望后市走向如何。除部分急需資金的房主外，多數房主都在觀望，依然看好后市絕不低頭。但買房者的降價預期也不斷增強。雙方對待后市的看法及心理因數不一，導致交易中很難達成共識。
記者認為去年下半年，隨著政策、房貸等各方面的不利因素增多以及調控的持續深化，買家和賣家觀望情緒越來越濃厚，雙方心中所看好的市場仍不一致，雖說賣家意向堅定，但買家還價幅度也不斷加大，目前買家觀望情緒濃重，導致多數對樓市紛紛看跌。有業內人士表示，“成交回暖估計要到2月底之后了。對我們來說，年關很難過。”
調控明顯 如何選擇
中央經濟工作會議明確指出，要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產市場健康發展。
住房城鄉建設部部長姜偉新在全國住房和城鄉建設工作會上也明確表示，2012年將繼續堅持房地產調控不動搖，要著力加快中低價位、中小套型普通商品住房建設。加快建設個人住房信息系統，注重房地產市場長效機制建設，促進房價合理回歸。
從政策趨勢來看，房地產業走向全面調整期。11月，全國房地產開發景氣指數比10月份降低0.4個百分點，比2010年同期回落3.33個百分點，創近27個月以來新低。受市場大勢影響，開發商的發展速度也有所放緩。
某房產中介經理表示，“最近二手房存量繼續增多，臨近年底一些業主資金周轉出現困難，急于從市場回籠資金，中介掛牌量就自然而然增多”。今年看到不景氣的勢頭，賣家逐漸由觀望轉入急售。另外部分新開樓盤的價格已經接近二手房的價格，甚至有些比二手房更加便宜，這對于二手房來說是十分強大的沖擊，“除了急需住房的購房人群，其他人更愿意購買新開的樓盤。”
滿堂紅研究部則預期市場成交量將持續低迷，全年的二手住宅成交量將較2011年減少一成左右。價格方面，從2011年第四季度開始，二手樓價的下行趨勢基本形成，但是在剛性需求的支撐下，2012年的二手住宅價格不會下滑太多，預計平均降價幅度約為10%，最高不超過15%，全年成交均價將與2011年基本持平。
記者認為，更多的購房者在房價下跌的心理預期下，選擇長期觀望。而房貸利率、購房成本等上升又在另一方面壓制了部分購房需求，成交將持續低迷，二手房降價的范圍和幅度正在逐步擴大。尤其是宣布繼續執行房產政策不動搖，對房地產市場的影響極大，對二手房業主的心理也是產生了較大的觸動。