督促經濟適用房（下稱經適房）回歸其原本保障職能的呼吁已在付諸實踐。近日，北京市宣布將出臺經適房封閉運行機制，或成為全國首個明確禁止新上市經適房公開出售的城市。
在12月23日召開的北京市住房保障工作總結大會上，北京公布了明年將開工建設、收購各類保障性住房16萬套，竣工各類保障房7萬套的住房保障目標，同時宣布近期將出臺新政策建立經適房封閉運行機制，新政出臺后新購經適房將不得上市交易，如交易將由政府回購完成。
據悉，明年北京要建立健全保障房分配和后期監管機制，將改進和完善限價商品房定價機制。此外，北京將根據實際情況，對限價房定價機制進行調整，減少以限價房來投資牟利的空間，但上調的幅度不會太大。
老房老辦法 新房新辦法
針對經適房再上市問題，已是北京第二次出臺相關強制性政策。新政一旦出臺，新上市的經適房將徹底關閉公開再上市窗口。
記者從北京市住建委相關負責人處了解到，盡管尚未確定經適房封閉運行機制政策出臺的具體時間表，但已經確定，即將出臺的經濟適用住房回購政策將按照“老房老辦法，新房新辦法”的原則執行。
據悉，新政策執行之前簽訂合同的經適房將繼續實行目前的再上市政策，滿5年后才可上市出售，差價收益的70%要上繳政府部門。從新政策執行之日起簽訂購房合同的經適房，將不允許房主自己再上市銷售。如果上市則將由政府回購，具體的回購方式、回購價格將在新政出臺時公布細則明確。
事實上，隨著近年來北京市市場房價飆升，有關禁止經適房再上市牟利的呼聲也越來越高。
2008年4月，北京市出臺了《關于已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》，對已購經適房上市出售出臺限制性規定。該政策以2008年4月8日為分水嶺，采用不同的政策。即經適房未滿5年都不得上市交易，滿5年后補交價款可上市，但2008年4月8日之后的經適房在出售時需補交金額，補償金額為購房時價格和出售時同地段、房屋狀況相似商品房價差的70%；之前的則按成交價的10%補交土地收益等價款。
對此，多位北京中介行業資深人士告訴記者，盡管政府從2008年起就已經對經適房再上市出臺一定的補償差額規定，但由于北京市二手房交易中一直沿用2006年出臺的最低過戶指導價，包括經適房在內的二手房申報價低于成交價的“陰陽合同”問題長期存在，大量經適房通過再上市牟利已是業內長期公開的潛規則。
北京市住建委相關負責人表示，祭出新政后將盡快建立經適房封閉運行機制，完善政府回購制度，其目的就是杜絕經適房的牟利行為。
“經轉商”風潮掀起
“在去年12月10日北京市上調二手房最低計稅價前，考慮到稅費將提高，就已經有大量的"經轉商"提前進行，甚至很多是在家庭內部間自轉。”北京中原市場研究部的總監張大偉告訴記者，每次二手房稅費調整或者政策傳聞都會有一輪“經轉商”風潮，由于北京市上調二手房最低計稅價直接影響到經適房業主的“經轉商”稅費和補償差額，這輪“經轉商”風潮尤為猛烈，是2008年政策出臺后最大一輪“經改商”風潮，以至于2011年12月初朝陽、昌平等經濟適用房集中的區域出現罕見的千人排隊辦理“經轉商”情況。
據北京中原市場研究部調查顯示，“經轉商”主要的熱點過戶區縣集中在經濟適用房集中的昌平和交易量比較活躍的朝陽等區縣。就2011年12月1日~8日的北京市7235套的二手房成交為例，其中有20%~30%是“經轉商”，而且部分是經適房業主家庭內部轉讓。
記者了解到，盡管離北京市正式出臺經適房封閉運行機制還有一段時間，且出臺后仍然“老房老辦法”允許滿5年經適房再上市，但由于已按照浮動基準價實行二手房最低計稅價，經適房再上市的稅費差價空間已被大大縮小。
一位經手過多起“經轉商”業務的中介代理告訴記者，此前之所以存在大量低于同區域商品房均價的經適房銷售，主要是經適房可以通過申報遠低于實際交易價的“陰陽合同”獲得大量差額，但是現在最低計稅價格上調以后，基準二手房評估價至少翻番，“經轉商”按照差價收益的70%上繳政府，相對于其他二手房品種的稅費變化，經適房受到的沖擊最大，再上市銷售的差額空間也大幅縮水，一部分沒有趕上上調二手房最低計稅價前“經轉商”的可出售經適房，日后再出手價格優勢也不再明顯，相當一部分業主已經轉售為租。
對此，北京中原也分析認為對于部分趕上這輪“經轉商”風潮，由內部親屬轉變為商品房的經適房業主來說，選擇再進入二手房市場銷售就要交納兩次稅費，而且在5年內再度銷售還要交納營業稅，并不一定劃算。
鏈家地產首席分析師張月認為，導致政府出臺經適房不得上市交易新規定的主要原因，一個是準入準出機制的欠缺，當前經濟適用房滿5年后立刻轉商的現象大量存在，在歷次稅費調整的前夕，都會有大量的經適房集中過戶轉為商品房，體現出保障人群中也存在大量的投資心態。
“新政策的出臺說明未來住房保障將從以售為主逐漸轉變為以租為主。不過，2011
年北京市經適房的供應已經縮減，經適房項目僅有3個。”張月說。
