經歷了2009、2010兩年供地高峰期過后,2011年各地出現了項目開工潮,且2012年不得不入市。這對已然失衡的供求關系雪上加霜。
“預計2012年上半年北京商品住宅成交量不會超過5萬套,但上半年僅純新盤的供應量就達到了4萬套,如果再加上老項目后期推出的新房源,2012年去化速度遠遠無法追趕大規模新增供應,供過于求的市場狀況將深度惡化,樓市庫存很可能達到15萬套,超過2008年的庫存高峰,房價恐將面臨深幅下行調整。”亞豪機構市場總監郭毅悲觀表示。這種現象將不止出現在北京。
調控的預期被強化,降價效應在減弱。
以北京受調控影響最明顯的通州為例。該區域在2011年8-11月最高簽約曾接近500套,12月份截至發稿,通州商品房住宅簽約套數僅為252套,比11月份同期的410套下調了28%。成交均價為15860元每平米,暫時停跌。
“通州降價后,意向客戶大部分已入市。市場剩余的需求大部分為剛性需求,這部分購房者更容易觀望,對房價下探的空間期待更多。”北京中原三級市場研究總監張大偉稱,“大部分購房者期待房價下調20%以上,這也使得開發商房價不松動超過20%,很難換來成交量。”
北京某別墅開發商近期對北京市場調研后感慨,當前的樓市僅是深秋,2012年才是寒冬。當前的降價幅度并沒有持續換來效果。
投資者正在遠離樓市。根據央行近期發布的數據,第四季度偏好房地產投資的居民占比16.5%,較上季大幅下降7.1個百分點,同時四季度也是房地產首次成為居民投資的非主要方式。“直到3季度,房地產仍是居民投資的首選方式,但四季度居民投資渠道的扭轉,表明投資性需求的主動撤退,投資者心態偏于悲觀。隨著宏觀調控的持續,房地產的投資形勢已經從量變到質變。”鏈家地產分析師張月分析稱。
影響當前居民投資意愿,一個是2012年調控從嚴的政策預期,另一個則是房價下行趨勢的加劇。國家統計局公布的70大中城市房價環比數據顯示連續兩月環比下跌,11月和12月分別為99.86和99.81。
“我們不要抱有任何哪怕一點點松動的希望,直至今天也沒有看到任何好轉的跡象。”
鏈家控股董事長左暉在“第六屆品牌經紀金橋獎頒獎盛典”上警戒同行。
21世紀不動產中國區副董事長兼總裁盧航認為,2012年的市場仍然不容樂觀。“前幾年我們花了很多時間去琢磨市場,但采取的往往是一個錯誤的角度。比如供求關系其實是由政策決定,而政策是基于宏觀上的判斷。”2012年國際國內宏觀形勢仍將呈下行趨勢,中央政府對樓市的調控決心雖大,但各地政府對房地產的依賴仍會令其存有暗中放松的沖動。
“四季度一波降價之后,購房人再次轉集體觀望,這使得2012年上半年樓市成交量難以轉暖,開發企業資金拮據程度難言改善,但2012年上半年大量項目卻不得不開盤。”郭毅認為,即使調控力度有所緩和,2012年樓市也必須直面供過于求的嚴峻課題。
據北京市統計局數據,2011年1-11月,全市商品住宅新開工面積為2445.2萬平方米,比上年同期增長45.5%。眾多項目進入開盤倒計時。另一方面,2011年樓市成交清淡,一些蓄客不夠理想的新項目一再推遲上市,但2012年拖無可拖,開發商的資金壓力已至高位,不得不冒著市場風險強行開盤。
亞豪機構統計數據顯示,2012上半年,北京市共有51個純新盤計劃入市,而2010年、2011年上半年的實際入市的純新盤分別僅有36個、30個,環比增幅超過70%。粗略統計,這51個項目預計提供至少4萬套的商品住宅。
正略鈞策管理咨詢副總裁、合伙人薛迥文認為,樓市供求不平衡另外一層原因還在于,樓市購買信心嚴重不足,小幅降價難以激起購買欲望。2012年樓市仍將表現為價量齊跌,一批開發商不得不繼續冬眠。
根據央行調查數據,未來3個月內有購房意愿的居民占13.9%,比上季小幅下降0.3個百分點,接近監測以來的最低點(13.2%,2008年第3季度)。
路勁地產北京營銷總監溫立偉稱,目前開發商幾乎都在縮減新開工面積,以減少占壓的資金成本。他預計,至少要“冬眠”一個季度,購房者的購買信心才可能恢復。中國房產信息集團研究中心總經理陳嘯天認為,“2012年開發商可能面臨三種情況:第一,規模化企業競爭更加白熱化;第二,中型企業則會相對穩健的降低杠桿和庫存去求發展;第三,小型的走專業化路徑或者是轉型。”