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    1. 三次調息月供將漲 百萬房貸單月多還近500
      2011-12-28   作者:  來源:新聞晨報
       
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          從明年1月1日起,個人房貸月供就要“漲價”了。央行今年連續3次上調貸款利率,5年期以上基準貸款利率已經從年初的6.4%增加到7.05%。由于銀行約定貸款基準利率的調整方式通常為“次年1月1日”,這意味著房貸將從下個月起執行新利率,房貸一族每月還款額也將相應增加。對此,不少“房奴”打算在月供漲價前提前還貸。業內人士認為,在目前宏觀經濟的形勢及資金流動性趨緊的局面下,并不是所有的情況都適合提前還貸,有些過去申請到七折優惠利率的買家因為成本低,只要增加的負擔不大,與其拿出大筆錢來提前還貸,還不如用作定期存款。

        今年3次上調成本將疊加

        自去年10月的下旬起至今年7月,央行以幾乎2個月一調的頻率對存貸款基準利率進行了5次上調,其中2011年占了3次。其上調后疊加的還款成本無疑是購房者最為關心的。
        以一筆100萬元的總額、30年年限、采用等額本息還款方式的商業貸款為例,如果執行的是基準利率,月供為6255.06元,經過今年三次加息后,明年的月供將增加到6686.64元,月供增加431.58元。假如申請時已是二套房貸的基準利率上浮1.1倍的話,今年的月供為6679.91元,明年為7167.58元,增加487.67元。
        由此可見,3次加息后根據購房者不同的貸款的利率類型,其還款差額也大不相同。不過需要注意的是,如果購房者與銀行簽訂的貸款合同中優惠利率未有設定期限等細節,無論房貸基準率如何浮動,仍將享受合同中注明的優惠幅度。
        還是以上述情況為例,如果繼續享受7折優惠利率,加息后購房者的月供當然也會增加,不過增加的幅度沒有基準和上浮利率那么大。經過計算月供大約增加273.58元。

        享受利率折扣者不必著急

        對于打算提前還貸的購房者來說,不同情況要區別對待。尤其是2008、2009年享受著7折利率優惠的購房者。
        按照2012年調整貸款利率后,基準貸款利率為7.05%來計算,如果當初簽訂7折優惠的利率,且無協議設定期限的購房者,其明年的貸款利率水平為4.935%。
        分析師黃河滔表示,以貸款100萬元30年期等額本息商業貸款為例,按6.4%的基準利率打7折計算,每月月供為5054.98元。明年1月1日后,按7.05%為基準利率的7折還款,每月月供為5328.56元。利率調整前后月供差別不到300元。目前加息后銀行5年期以上定期存款利率達到5.50%。與其把這筆錢拿去提前還房貸,還不如放在銀行存定期。
        其次,對于等額本息超出還款周期一半的購房者,提前還貸并不劃算。等額本息還款方式每個月還款的總額是固定的,但前期借款人歸還的資金中利息的比例較大,本金較小。購房者實際上在已經償還了大部分利息的情況下,提前還款的部分多為本金。

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