自11月21日起，西安市啟用“商品房預售資金監管系統”，規定商品房預售資金實行“專戶歸集、專款專用、封閉管理”，應由購房人直接交入銀行監管賬戶，房地產開發企業不得另設其他賬戶收存預售金。業內人士和專家認為，在國家強調房地產宏觀調控不放松之際，西安市出臺的這一監管新政將進一步加大對開發商資金鏈的監管力度，使其過去“拆東墻補西墻”的資金運作模式岌岌可危，由此將對樓市產生深遠影響。

　　預售資金監管新政出臺

　　商品房預售資金，是指新購房人按照合同約定支付給房地產開發企業的全部購房款(包括定金、首付款和購房貸款等)。為維護購房人的合法權益，促進房地產市場的健康發展，西安市房管局日前發布了《關于加強商品房預售資金監管有關問題的通知》，并于11月21日正式啟動了商品房預售資金監管制度。
　　西安市商品房預售資金監管制度規定，房地產開發企業在開始進行商品房預售前，應與已在西安市房管局辦理入網認證的商業銀行簽訂商品房預售資金監管協議，并設立商品房預售資金監管專用賬戶。監管賬戶應根據項目建設規模、建設計劃及預售許可情況，按照項目或樓幢設立，實行“專戶歸集、專款專用、封閉管理”。
　　開立專用賬戶后，除購房人申請的購房貸款由貸款銀行直接劃轉至監管賬戶外，其他應支付給房地產開發企業的購房款由購房人直接交入監管賬戶。即購房者持房地產開發企業提供的繳款通知書，到商業銀行網點柜臺將購房款直接繳入監管賬戶，并憑銀行出具的繳款憑證向房地產開發企業換領購房專用發票。若發生退款的，可向監管銀行提出退款申請，并提供相關證明材料和購房人賬戶賬號。監管銀行在審查確認后，將相關款項以轉賬方式退還購房人。
　　對于專用賬戶內資金的使用，西安市房管局要求監管銀行應根據項目建設進度向房地產開發企業審核撥付監管帳戶中的預售資金，并嚴格監督資金的用途。收款單位、用途、金額等內容經審核不實或其他不符合商品房預售資金監管要求的，監管銀行不得撥付使用商品房預售資金。
　　監管銀行還應對監管項目的工程建設所需資金進行重點監管，重點監管的資金額度根據后續工程所需資金總額實施動態管理。監管賬戶中的預售資金在監管項目達到竣工交付使用條件前，必須確保用于后續工程建設，不得挪作他用。在項目達到竣工交付使用條件后，賬戶資金余額應滿足監管項目房屋所有權初始登記及轉移登記的需要。
　　在監管資金的“解凍”方面，西安市房管局規定，房地產開發企業在完成監管項目房屋所有權初始登記及轉移登記后，可向西安市房管局局申請解除資金監管，經西安市房管局核準，監管銀行方可取消資金監管并將監管資料整理存檔。
　　為了確保監管制度落到實處，西安市房管局要求商業銀行和房地產開發企業應嚴格按照通知要求履行資金監管的責任和義務。房地產開發企業不按規定交存、使用預售資金的，西安市房管局將責令其限期改正，并告知有關部門將其違規行為記入信用檔案，情節嚴重的將依法追究其法律責任。商業銀行違反規定開展資金監管業務或未按規定履行資金監管義務的，西安市房管局將責令其限期整改或暫停其參與資金監管的資格，情節嚴重的將依法追究其法律責任。

　　防止爛尾樓和資金挪用

　　“拆東墻補西墻再也行不通了”，對于此次新政的出臺，一些房地產專家和業內人士認為，加強對商品房預售資金的監管力度，能有效防止個別企業因盲目追求擴大開發規模，隨意使用預售款，導致預售項目因資金鏈斷裂而成為“爛尾樓”。
　　部分西安房地產業人士認為，商品房預售資金監管制度可以控制開發商的現金流，防止爛尾樓的出現，這也是政府未雨綢繆的一種具體表現。這項制度將對一些在資金上“拆東墻補西墻”的開發商形成較大的影響，而對于資金運作較為規范的開發商應該不會有影響，而這項制度本身準確地說是對開發商的一種監督。
　　西安交通大學房地產研究所所長楊東郎認為，西安推出的商品房預售資金監管制度能夠促進當地房地產市場的進一步規范，有效防止“爛尾樓”現象的發生。與此同時，這項制度對消費者的權益也是一個有效保證，因為開發商不能再像過去那樣隨意挪用預售資金，而是要按進度使用這筆資金，使得這部分屬于購房者的資金安全能得到有效保證。
　　對于此次西安市全面實施商品房預售資金監管制度，西安市的購房者普遍表示了歡迎，認為這能使得他們更好地規避風險。在西安市北郊一家樓盤的售樓部，正在看房的王先生表示，他覺得商品房預售資金監管制度的出臺符合購房者的利益，除了防止開發商隨意挪用購房者的資金之外，還能確保房子按期完工，讓買房人吃下定心丸。
　　也有一些購房者認為，商品房預售資金監管制度能否真正保護購房者的權益，關鍵在于今后能否得到認真執行。如果房管部門和相關商業銀行能嚴格監督和管理，保證監管制度的貫徹和落實，購房者的利益就能得到切實保證。

　　促進樓市進一步規范

　　隨著近年來特別是2011年以來樓市調控政策的不斷出臺，中國房地產市場正悄悄出現一些新的變化。主要表現在房價上漲趨勢減緩、樓市成交量出現下滑、購房者觀望情緒加重等，而此次出臺的商品房預售資金監管制度，無疑是樓市調控政策的又一大舉措，將給樓市帶來更為深遠的影響。
　　西安房地產信息網預警預報專家領導小組秘書長李宇兵認為，資金監管將使開發商資金專款專用，對于當下資金鏈緊縮的開發商更是一棒重擊。監管新政還將直接影響開發商的拿地或擴張步伐，深度影響到未來樓市的開發供應量。這個政策的直接積極意義在于控制開發商的現金流，防范爛尾樓的出現。長期來看，有助于“預售制度和現房銷售制度”的雙軌制向“現房銷售制度”的單軌制的轉變。
　　西安交通大學房地產研究所所長楊東郎認為，我國房地產市場長期以來實行的是預售制度，賣的都是期房，這就使得房地產企業能夠進行滾動式開發，即把預售資金拿來以后不完全用在這個項目上，而是會挪用到其他的項目。西安市出臺的商品房預售資金監管新政策，實際上是對房地產開發的一種過程管理，能夠有效防止開發商對預售資金的挪用，保護消費者的權益。這項政策是對房地產市場監管政策的進一步完善，對于整個房地產行業來說是一劑良藥，將使得其發展更加理性。
　　陜西省房地產研究會會長王圣學認為，西安市出臺的商品房預售資金監管制度具有很強的積極意義，但在具體執行中要注意兩方面平衡，即保護購房者權益和商品房正常開發的平衡。這就要求一方面要嚴格預售資金監管，另一方面又要采取措施保證開發商能夠及時得到建設資金，防止因為管的過嚴、過死導致開發商資金鏈斷裂，影響正常的開發建設。