2011年樓市風(fēng)云驟變。嚴(yán)格的限購(gòu)、限貸兩大政策使宏觀調(diào)控首次控制住了房?jī)r(jià)的急速上漲勢(shì)頭；由龍頭房企引領(lǐng)的降價(jià)潮從10月持續(xù)至今，三年來(lái)北京房?jī)r(jià)首次實(shí)質(zhì)性下跌；年輕的地產(chǎn)行業(yè)彌漫著悲觀。
企業(yè)的資金缺口、資產(chǎn)減價(jià)會(huì)帶來(lái)多大壓力？多大幅度的降價(jià)才能使成交量起死回生？調(diào)控政策會(huì)否放松……這成為全行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。本報(bào)為此采訪了七家研究機(jī)構(gòu)，其最大的共識(shí)是：政策的調(diào)整或持續(xù)將決定市場(chǎng)走勢(shì)。
偉業(yè)顧問(wèn)：行業(yè)或面臨大規(guī)模洗牌
2011年一線城市成交量與平均房?jī)r(jià)持續(xù)下滑，嚴(yán)厲的調(diào)控政策已使整個(gè)樓市進(jìn)入相對(duì)漫長(zhǎng)的調(diào)整期。
當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資額、房屋施工面積、新開工面積三項(xiàng)依然處于歷史高位，行業(yè)投資量保持穩(wěn)定，主要是源于前兩年土地放量的慣性和最近大量保障房的開工。調(diào)控政策的影響已傳導(dǎo)至融資、投資、開發(fā)等諸多環(huán)節(jié)。
未來(lái)，住宅市場(chǎng)將會(huì)步入“雙軌制”，隨著住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，加之政策環(huán)境的影響，房地產(chǎn)業(yè)可能會(huì)面臨大規(guī)模行業(yè)洗牌。
國(guó)金證券：明年地產(chǎn)股或有投資機(jī)會(huì)
2011年房地產(chǎn)行業(yè)總體表現(xiàn)為量跌價(jià)滯。我們系統(tǒng)地測(cè)算了開發(fā)商目前和歷史的資金壓力，只要政策堅(jiān)持，2011年底至2012年初，開發(fā)商資金狀況會(huì)接近歷史最低水平，房?jī)r(jià)調(diào)整的廣度和深度將更為明顯，2011年行業(yè)所呈現(xiàn)的對(duì)峙局面將被打破。
目前重點(diǎn)上市公司估值水平處于歷史低點(diǎn)，下跌空間并不大，2012年上半年地產(chǎn)股主要以震蕩行情為主；下半年經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)調(diào)控之間的蹺蹺板效應(yīng)會(huì)體現(xiàn)得較為明顯，存在政策松動(dòng)預(yù)期，地產(chǎn)股估值水平有望得到一定空間提升，更多投資機(jī)會(huì)出現(xiàn)在下半年。
銀河證券：預(yù)計(jì)明年一季度行業(yè)見(jiàn)底
2011年上半年，龍頭型企業(yè)仍然取得了良好的銷售業(yè)績(jī)；10月至今，由中海、龍湖、綠地等品牌企業(yè)帶起的大幅降價(jià)潮仍在擴(kuò)散，房?jī)r(jià)開始實(shí)質(zhì)性回落，預(yù)計(jì)2012年一季度行業(yè)見(jiàn)底，地產(chǎn)投資增速同比最差將出現(xiàn)在明年第一季度或第二季度。
中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)月均投資額從2006年的1798億元上升到2011年的月均5709億元，年均增速25%。我們預(yù)計(jì)未來(lái)五年行業(yè)投資的年均增速將下降到10%-15%。
北京中原：調(diào)控政策短期難以放寬
縱觀2011年的北京樓市可謂是兩限（限購(gòu)、限貸）下的深度調(diào)整期，因此也創(chuàng)出了很多的樓市之最，政策出臺(tái)最嚴(yán)厲，最頻繁；土地流拍最多；房企聯(lián)合拿地最多；住宅成交量最低，價(jià)格降幅最大；保障房執(zhí)行力度最強(qiáng)等。
2012年受到外部美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力和歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)的負(fù)面影響，在貨幣和資金流動(dòng)性方面調(diào)控政策將從穩(wěn)健緊縮轉(zhuǎn)變?yōu)榉�(wěn)健定向?qū)捤桑跇鞘蟹矫妫叨唐诓粫?huì)放寬，樓市的限購(gòu)政策還將至少持續(xù)6個(gè)月以上，開發(fā)商資金仍會(huì)趨緊，保障性住房的供應(yīng)仍會(huì)維持高位，房?jī)r(jià)還將下行一段時(shí)間后逐漸歸于平穩(wěn)。這些使得樓市調(diào)控逐步從行政約束轉(zhuǎn)變?yōu)橐允袌?chǎng)為主導(dǎo)的半自主市場(chǎng)，更加符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行規(guī)律和模式。
世聯(lián)地產(chǎn)：行業(yè)進(jìn)入供求為主導(dǎo)階段
與其他城市相比，北京的調(diào)控執(zhí)行力度更是嚴(yán)格。今年前五個(gè)月市場(chǎng)受政策影響，量?jī)r(jià)走勢(shì)波動(dòng)較大，自五月份后成交量保持相對(duì)平穩(wěn)回落走勢(shì)，觀望氣氛增加，市場(chǎng)處于“干冷”階段，成交量低迷，而價(jià)格并未有回落跡象，進(jìn)入四季度后，中低價(jià)樓盤漸成為市場(chǎng)成交主體，價(jià)格出現(xiàn)平穩(wěn)回落。
面對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始發(fā)生諸多變化。首先，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)開始被動(dòng)轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始進(jìn)入以供求力量為主導(dǎo)的階段，政策力量成為常量。
其次，市場(chǎng)潛在需求依舊旺盛，通過(guò)限購(gòu)等措施調(diào)控樓市并非長(zhǎng)期選擇，政府是否能夠完成保障房建設(shè)，對(duì)于市場(chǎng)需求的釋放將是至關(guān)重要，商品房與保障房雙軌制正在形成。
另外，金融政策的調(diào)整，使得房企自籌資金比例大幅上升，為了保證淡市下現(xiàn)金為王，開始調(diào)整其經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。
思源經(jīng)紀(jì)：明年下半年市場(chǎng)或逐步穩(wěn)定
2011年房地產(chǎn)行業(yè)可謂多事之秋，從限購(gòu)政策出臺(tái)，到行業(yè)降價(jià)促銷、地產(chǎn)大鱷戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，再到銀行存款準(zhǔn)備金的下調(diào)，市場(chǎng)發(fā)生了翻天覆地的變化。
2011年調(diào)控的最大貢獻(xiàn)是把游資和投機(jī)分子擠了出去，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠健康發(fā)展。但調(diào)控的一些負(fù)面作用也逐漸顯現(xiàn)：比如剛性需求被連續(xù)五年納稅證明所限制，同時(shí)改善型的需求也受到抑制。
2012年房地產(chǎn)總體市場(chǎng)將更加健康，下半年或?qū)⒅鸩椒�(wěn)定。這一方面因?yàn)閲?guó)家調(diào)控已初顯成效，未來(lái)國(guó)家經(jīng)濟(jì)調(diào)整方向已從“抑通脹”轉(zhuǎn)變?yōu)椤氨Ｆ椒�(wěn)”，政府不允許房?jī)r(jià)出現(xiàn)暴漲暴跌；另一方面，土地供應(yīng)面積有所收縮，未來(lái)供需明顯失衡的可能性不大，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大幅波動(dòng)的概率較小。
亞豪機(jī)構(gòu) 本輪調(diào)控成果已初現(xiàn)
2011年，一方面“限購(gòu)令”帶來(lái)的需求量的減少以及成交量的低迷籠罩全年；另一方面，貨幣政策從緊、融資渠道不暢，打折降價(jià)開始風(fēng)靡整個(gè)樓市。而以上兩方面也導(dǎo)致土地市場(chǎng)的冷清，地方政府財(cái)政收入劇減。從目前的情況來(lái)看，本輪調(diào)控的成果已經(jīng)初現(xiàn)，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭已被遏制。
2012年，政府一方面要保證調(diào)控的成果，防止政策取消后房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性反彈；另一方面又要防止過(guò)分打壓對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的巨大沖擊。因此在2012年上半年仍會(huì)延續(xù)今年的調(diào)控政策，但是從下半年開始，政策應(yīng)會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)向，“限購(gòu)”這種行政色彩濃厚的調(diào)控手段將逐漸退出市場(chǎng)，取而代之的將是限貸等貨幣調(diào)控手段。而從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，上半年房?jī)r(jià)仍然會(huì)處于下行通道，下半年在下調(diào)一定幅度之后則會(huì)趨于平穩(wěn)。
