隨著上市房企（申萬分類）三季報披露的行業(yè)凈利潤已經(jīng)出現(xiàn)大幅下滑，第三季度凈利潤環(huán)比下降近三成，房企今年全年整體利潤率結(jié)束多年的單邊上漲行情，出現(xiàn)大幅下跌的拐點，幾乎已是定局。
　　寶龍地產(chǎn)執(zhí)行總裁許華芳近日接受本報記者采訪時表示，中國房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時代可能面臨變化，企業(yè)需要有足夠心理準備�！靶袠I(yè)利潤率在這波調(diào)整中，會出現(xiàn)一定幅度下調(diào)，我的判斷是行業(yè)平均凈利潤率從目前的15%左右下調(diào)3-5個百分點。”

　　利潤拐點

　　盡管近期有超過30%降幅的樓盤出現(xiàn)，但就整體而言，依然只是極小比例。但上市房企的業(yè)績已表現(xiàn)出并不相符的幾近整體業(yè)績下滑和利潤縮水。
　　上市房企第三季度凈利潤同比下降近三成。131家A股上市房企第三季度合計實現(xiàn)營業(yè)收入699.58億元，環(huán)比下降8.15%；合計實現(xiàn)凈利潤73.19億元，環(huán)比下降29.36%。凈利潤環(huán)比下降的公司共77家，占比達58.7%。
　　其中，宜華地產(chǎn)、國興地產(chǎn)、天業(yè)股份等中小型開發(fā)商成為業(yè)績下滑的主要企業(yè)，但也有金地集團、華僑城、濱江集團等大型房企出現(xiàn)類似的情況。萬方地產(chǎn)、億城股份、格力地產(chǎn)的凈利潤下滑幅度分別達到206.89%、96.58%和83.94%。
　　“在凈利潤率指標上，四季度的情況或許更糟。今年全年不少房企的凈利潤會出現(xiàn)全年下跌，行業(yè)整體凈利潤率下降的趨勢很明顯�！睒I(yè)內(nèi)不少資深券商分析師坦言。
　　2010年初的相關(guān)統(tǒng)計顯示，400多家A股上市公司中，路橋收費業(yè)、金融保險業(yè)和地產(chǎn)業(yè)位列暴利行業(yè)前三甲。其中，上市房企毛利率最高達65%，毛利率超過40%的有11家，保利地產(chǎn)毛利率為35.82%、萬科為29.32%、金地集團為37.13%。
　　2011年初，上海財經(jīng)大學教授測算，在100萬元的房款中，企業(yè)凈利潤約占15%；2011年7月，杭州錢塘帝景項目自曝“第四項預(yù)期利潤，為6525元/平方米，占到銷售價格的23.7%”。

　　資本加速撤離

　　利潤率下滑拐點的到來，令中國房企頻遭國際評級機構(gòu)的“黃牌預(yù)警”。
　　就在12月12日，瑞信報告稱，內(nèi)地住宅供過于求的情況較想象嚴重，維持整個板塊跑輸大市評級，重申給予中國海外跑輸大市評級，目標價11.2元。“中海可能刻意押后至明年才推盤，如果其真的采取該策略，可能會進一步損害其毛利率。”
　　“房企利潤下降的原因，除了房價下跌這個最為"直接有效"的因素外，還有包括成本等諸多影響因素。”滬上資深房地產(chǎn)人士柴一峰指出，在成本快速上升的背景下，房價即使不跌但沒有出現(xiàn)大幅度上升，也意味著企業(yè)的利潤及利潤率的下滑。
　　金地集團上海公司的一位管理人士曾告訴記者，大到建安、人工等成本都在持續(xù)上漲，小到園林成本，各種成本都已經(jīng)屢創(chuàng)歷史新高。
　　房地產(chǎn)行業(yè)暴利光環(huán)逐漸退去的同時，伴隨著企業(yè)和資本的撤退。
　　據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來，西部礦業(yè)、金發(fā)科技、宏達股份等主業(yè)非地產(chǎn)的涉房企業(yè)逃離樓市，已有超過20家跨行業(yè)進入房地產(chǎn)的上市公司宣布撤退，或撤離或整體轉(zhuǎn)讓項目或股權(quán)轉(zhuǎn)讓逐步剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
　　中原證券在其報告中直言，以弗農(nóng)的產(chǎn)業(yè)生命周期理論與西方經(jīng)濟學宏觀經(jīng)濟周期理論為基礎(chǔ)，我國房地產(chǎn)大中小生命周期方面，2012-2015年將是我國房地產(chǎn)行業(yè)大周期由成熟期進入衰退期的時間窗口，目前我國房地產(chǎn)行業(yè)正緩慢進入衰退期的前期階段。就中周期而言，我國房地產(chǎn)行業(yè)正處于本輪嚴厲政策周期的中后期階段。
　　周期特點將愈加呈現(xiàn)“行業(yè)毛利率和成長性都將開始緩慢往下，而行業(yè)存貨則會快速增加，并由此加快行業(yè)的降價”，中原證券稱。