近期在上海，一些新盤(pán)降價(jià)明顯的區(qū)域，“一二手房?jī)r(jià)倒掛”即前期二手房掛牌價(jià)格高于新盤(pán)的情況開(kāi)始出現(xiàn)，不少欲買(mǎi)二手房客源轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)。在客源分流、競(jìng)爭(zhēng)加大的情況下，上海郊區(qū)不少板塊的二手房?jī)r(jià)陸續(xù)松動(dòng)。
　　10月，樓市交易頹勢(shì)同時(shí)出現(xiàn)于上海新房、二手房市場(chǎng)。來(lái)自漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的最新數(shù)據(jù)，截至10月31日，當(dāng)月全市門(mén)店的二手房買(mǎi)賣成交量有24%的同比下降幅度。“按照已掌握的數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)，10月上海全市的二手房成交量很有可能跌破10000套。”漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理付偉告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》，“這將是2008年以來(lái)最差的一個(gè)10月行情。”
　　另外一方面，降價(jià)的新盤(pán)越來(lái)越多，吸引了二手房市場(chǎng)大量的客源。
　　中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心昨日發(fā)布的一份報(bào)告顯示，2011年8月，上海成交均價(jià)環(huán)比下降的為111個(gè)項(xiàng)目，占整體319個(gè)普通住宅成交項(xiàng)目量的34.8%；9月，這一比例擴(kuò)大至44.3%，即成交的309個(gè)普通住宅項(xiàng)目中有137個(gè)項(xiàng)目降價(jià)。
　　10月份的情況也相當(dāng)不樂(lè)觀。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月前30天上海新建商品住宅成交3656套、43.7萬(wàn)平方米，較9月同期分別回落25.07%、23.22%；成交均價(jià)為2.12萬(wàn)元/平方米，較9月同期有6.07%的下跌幅度。
　　中國(guó)指數(shù)研究院的報(bào)告還指出，從9月份降價(jià)項(xiàng)目量的排行情況來(lái)看，位居前三的區(qū)域分別為松江區(qū)（23個(gè)）、寶山區(qū)（20個(gè)）和嘉定區(qū)（18個(gè)）。與此同時(shí)，同區(qū)域中的二手樓市開(kāi)始發(fā)生變局。
　　本報(bào)記者詢問(wèn)多家二手房門(mén)店時(shí)發(fā)現(xiàn)，在這些新盤(pán)降價(jià)集中區(qū)域內(nèi)，一二手房倒掛現(xiàn)象已經(jīng)浮現(xiàn)。如嘉定區(qū)南翔板塊，目前在售公寓新盤(pán)實(shí)際成交均價(jià)約1.7萬(wàn)~1.8萬(wàn)元/平方米，與周邊同質(zhì)的次新房二手房源相比，平均單價(jià)低1000~2000元/平方米。
　　“在新房推盤(pán)促銷舉措明顯的情況下，今年以來(lái)次新房的二手房源幾乎沒(méi)有成交。”上海中原地產(chǎn)嘉定區(qū)嘉定新城二店經(jīng)理盧昌富表示，以區(qū)域內(nèi)的保利家園二手房源為例，85平方米戶型的實(shí)際“到手”總價(jià)約為120萬(wàn)元掛牌價(jià)格，將各種稅賦加起來(lái)，總價(jià)為135萬(wàn)元左右。“如果按照保利三期新盤(pán)15000元/平方米的價(jià)格計(jì)算，當(dāng)前的二手房?jī)r(jià)格甚至還更低，算是"虧本"了。”盧昌富說(shuō)道。不過(guò)，以綠地秋香坊、龍湖酈城為首的周邊新盤(pán)，在一輪調(diào)價(jià)之后已跌至120萬(wàn)元總價(jià)左右。
　　此外，松江新城板塊同樣出現(xiàn)這一狀況。當(dāng)前主要在售新盤(pán)的實(shí)際成交均價(jià)，大致集中在1.1萬(wàn)元~1.4萬(wàn)元/平方米，但周邊類似品質(zhì)的二手房源掛牌價(jià)格，卻為1.4萬(wàn)~1.5萬(wàn)元/平方米。而在寶山區(qū)的羅店板塊，當(dāng)前萬(wàn)科臻園的經(jīng)濟(jì)型別墅項(xiàng)目，一次性付款之后可享八點(diǎn)九折優(yōu)惠，總價(jià)約為310萬(wàn)元，不過(guò)同一區(qū)域內(nèi)的二手房美蘭金邸，掛牌價(jià)格卻在350萬(wàn)元上下。
　　與開(kāi)發(fā)商的資金壓力相比，上海二手房市場(chǎng)中不少小業(yè)主顯得更為“輕松”。據(jù)上海中原地產(chǎn)寶山區(qū)美蘭湖一店經(jīng)理許萬(wàn)龍介紹，以美蘭金邸為例，目前的二手房房東幾乎均是在2003~2004年購(gòu)入的，當(dāng)時(shí)的樓盤(pán)交易總價(jià)約為200萬(wàn)元。“不過(guò)這些小業(yè)主也并不急于出手，所以即使有個(gè)別業(yè)主出現(xiàn)調(diào)價(jià)，也不過(guò)比市場(chǎng)價(jià)跌了3萬(wàn)元左右。”
　　而21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐珠江新城店經(jīng)理桂啟軍則向記者表示，板塊內(nèi)少數(shù)業(yè)主為求急售或套現(xiàn)可在總價(jià)基礎(chǔ)上作出5%~10%議價(jià)，且集中在總價(jià)150萬(wàn)左右兩房。“多數(shù)業(yè)主并不急于售房，還是抱著"能賣就賣"的心態(tài)。”
　　然而可以預(yù)測(cè)到的是，在一二手房?jī)r(jià)持續(xù)倒掛影響下，不少二手房買(mǎi)家將被分流，從而導(dǎo)致業(yè)主掛牌價(jià)格產(chǎn)生松動(dòng)。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐格林世界店經(jīng)理章德若介紹，受到價(jià)差優(yōu)勢(shì)吸引，板塊內(nèi)有近四成二手房買(mǎi)家轉(zhuǎn)投新盤(pán)。在客源明顯減少的情況下，部分房源掛牌價(jià)格開(kāi)始松動(dòng)，出現(xiàn)總價(jià)下降1萬(wàn)~5萬(wàn)元不等的議價(jià)空間。
　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心統(tǒng)計(jì)顯示，伴隨二手房成交持續(xù)下滑，雖全市降價(jià)潮尚未來(lái)臨，但部分板塊降價(jià)潮已經(jīng)出現(xiàn)。如寶山區(qū)楊行板塊、大華板塊，以及普陀區(qū)武寧板塊等地，這些板塊出現(xiàn)的統(tǒng)一現(xiàn)象是，二手房房東掛牌量均比上月增加，且普遍可提供3%~10%不等的議價(jià)空間。
　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔認(rèn)為，一個(gè)被視為二手房?jī)r(jià)進(jìn)一步松動(dòng)的信號(hào)是，如果未來(lái)數(shù)月二手房成交量未有明顯提升，且伴隨新盤(pán)打折促銷日漸普遍，則二手房市場(chǎng)或?qū)⒊霈F(xiàn)更大范圍和更大幅度的降價(jià)情況。