在近期房企紛紛降價(jià)促銷的同時(shí)，曾被開發(fā)商寄予厚望的“金九銀十”也即將結(jié)束。而從結(jié)果看，今年的“金九銀十”也已經(jīng)變成了“銅九鐵十”，尤其是限購政策最為嚴(yán)格的北京，在9月份創(chuàng)下近三年樓市成交新低后，10月份的成交量更是創(chuàng)造了2009年實(shí)行全面網(wǎng)簽記錄以來的歷史最低值。同時(shí)，按照目前的庫存消耗比，北京11.7萬套的住宅庫存至少需要22個(gè)月才能完全消耗。
網(wǎng)簽量創(chuàng)歷史新低 十月均價(jià)環(huán)比下滑近一成
根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截止10月29日，北京10月商品房住宅簽約套數(shù)為5094套，二手房住宅簽約套數(shù)為6698套，合計(jì)成交僅為11792套，預(yù)計(jì)全月成交量只有13000套左右，不及于9月份13986套的成交低量。
而10月份13000套左右的全月成交量更是創(chuàng)造了2009年實(shí)行全面網(wǎng)簽記錄以來的歷史新低。（除2011年2月因?yàn)榫W(wǎng)簽暫停、春季等疊加影響外。）如果算上今年九月份的數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)今年“金九銀十”合計(jì)樓市簽約量只有2.7萬套左右，較去年同期50582套的簽約量下降了46%。相比2009年的“金九銀十”更是下調(diào)超過64%。
對此，中原地產(chǎn)張大偉表示，“房價(jià)下調(diào)緩慢，限購政策的持續(xù)與貸款政策繼續(xù)收緊共同影響了北京金九銀十的銷售。”
他認(rèn)為，雖然通州、大興等區(qū)域均有房價(jià)明顯下調(diào)的項(xiàng)目，全市大部分商品房項(xiàng)目的優(yōu)惠幅度和二手房的議價(jià)空間也都有所增加。但相比購房者的心理價(jià)位差距依然巨大。而且隨著調(diào)控政策的延續(xù)，市場需求對價(jià)格下調(diào)的幅度期待值越來越高。買漲不買跌很可能使得價(jià)格下調(diào)難以換來成交量回升。
同時(shí)限購政策持續(xù)，使得符合購房資格且有購買意愿的購房者總量在逐漸成交中消耗，而近期各家銀行上調(diào)第一套房貸利率并收緊房貸額度的情況，也使得部分剛性需求難以入市。
此外，截止10月29日，北京商品房均價(jià)為19775元每平米，環(huán)比9月均價(jià)21723元每平米，下調(diào)達(dá)到了8.9%，而從9月開始的金九銀十中，合計(jì)有銷售記錄的項(xiàng)目為191個(gè)住宅項(xiàng)目，其中均價(jià)出現(xiàn)相比8月份下調(diào)的達(dá)到了14個(gè)項(xiàng)目，而持平的為173個(gè)項(xiàng)目，依然有4個(gè)項(xiàng)目價(jià)格上漲。對此，有分析人士認(rèn)為，均價(jià)的下調(diào)主要原因是成交房源結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了明顯變化，而上漲的項(xiàng)目主要是受到戶型供應(yīng)變化導(dǎo)致。
庫存需22個(gè)月消化 土地出讓金仍保持高位
在成交低迷的同時(shí)，京城的住宅庫存量也不斷攀升。
數(shù)據(jù)顯示，從9月1日開始入市的商品房期房住宅項(xiàng)目合計(jì)為53個(gè)，提供的住宅套數(shù)共計(jì)為16169套，總可售面積達(dá)到了230.68萬平米。但是簽約情況很不理想，截止日前，53個(gè)項(xiàng)目累計(jì)簽約率僅10%左右。
而目前，北京的住宅庫存已經(jīng)達(dá)到了11.7萬套，相比限購前庫存增加了2萬余套，是2009年6月8日以來的庫存最高點(diǎn)。按照目前的庫存消耗比，即使目前不信增供應(yīng)，消耗庫存也需要超過22個(gè)月時(shí)間。
同時(shí)，由于11月和12月北京預(yù)計(jì)還將有56個(gè)項(xiàng)目入市，提供住宅2萬套左右。因此北京年底的庫存量有可能在銷售持續(xù)萎靡的情況下突破12萬-13萬套。
此外，北京土地儲備管理中心網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，10月北京土地出讓金合計(jì)為27.75億，其中只有海淀區(qū)西三旗安寧莊路北側(cè)限價(jià)房地塊一塊住宅地塊。年內(nèi)前十月，北京土地出讓金已經(jīng)達(dá)到了831億元，僅低于2010年創(chuàng)造歷史記錄的870億元。
但從目前預(yù)期入市的土地來看，今年4季度不太可能出現(xiàn)去年的775.4億的單季度最高紀(jì)錄。所以預(yù)計(jì)今年北京土地出讓金全年依然有可能在1000億左右。
