在國際旅游島建設背景下，三亞旅游房地產開發已經形成了相當規模，但與此同時也出現一系列問題，如季節性居住帶來物業閑置和設施配套、物業管理的難題，地方財政稅收和經濟增長對房地產過于依賴等。
　　房地產業結構瓶頸將大大阻礙當地發展，如何跳出怪圈，實現三亞房地產的“突圍”，成為擺在當地政府面前的一道難題。業內人士表示，在限購令下，加強房地產產業結構升級，實現從單一產業向產業集聚轉變尤為重要，旅游地產之于三亞，或成樓市“突圍”動力。

　　土地供需矛盾顯現　財政對房產依賴性大

　　上世紀90年代初，三亞市房地產開始發展，當時上千家房地產公司蜂擁而至，僅三亞當時就有房地產公司三百余家。隨后，三亞房地產急速升溫，天價地塊頻出。隨后中央實施緊縮銀根，海南房產驟然變冷，三亞成了重災區，無數半拉子工程被閑置。世紀之交，處置積壓房后，三亞樓市在2005年前后逐漸復蘇與回暖。
　　然而，隨著房地產業的不斷開發，三亞房地產結構性矛盾逐漸顯現。開發投資規模逐年增長，土地供需矛盾出現。據三亞市住建局的數據顯示，2003年至2010年，三亞房地產開發投資年均以48.43%速度增長，占全社會固定資產投資比重也在逐年增長。2011年1-6月，三亞市完成房地產開發投資74.09億元，比上年同期增長24.5%，占社會固定資產投資比重的51.7%，比去年同期比增長29.11%。
　　并且地方財政收入及經濟增長對房地產依賴程度過大，也引發擔憂。從稅收總量看，2001年三亞房地產提供的稅收僅有3513萬元，隨著收入總量越來越大，房地產業稅收呈現出跨越式增長，到2010年，三亞地方財政一般預算收入42.22億元，其中房地產業的收入占地方財政一般預算收入的57.3%。

　　三亞房地產結構性風險加劇

　　三亞房地產經過多年發展，結構性風險正在日益加劇。過度依賴島外市場，季節性明顯、房屋空置率高等特點首當其沖。三亞房地產業與旅游業關聯度極高，房屋銷售、入住與旅游季節一樣，呈現年頭年尾旺、年中淡的杠鈴型狀態，而且淡季相對較長(3月份至11月份)。
　　三亞市住建局局長蘇金明認為，這種情況不利于房地產業和當地經濟平穩發展，同時對現有城市基礎設施造成季節性壓力。而島外人士出于度假、養老、過冬和投資目的購買的第二居所，非常住型特點決定了第二居所大量閑置的問題出現。
　　房地產產品結構單一，特色不明顯，難以滿足未來發展要求。三亞商品房開發投資約占房地產投資總額的90%，比重偏大，特別是島外型候鳥型的第二居所特征過度明顯。相對之下，為解決本地居民住房問題的經濟適用房、廉租住房、限價商品住房、公共租賃房的建設偏少，不利于刺激城市消費需求及改善本地居民住房條件，同時商業地產投資比重較小，不利于促進現代服務業的發展。
　　另外，房地產企業開發多以出售為主，持有經營較少。在三亞，即使是酒店式公寓、產權式酒店等也多急于出售，回籠資金，持有經營的很少，不利于房產資源的重復利用。而房地產產業鏈單薄，與其他產業結合程度低也是一大弊端。

　　產業結構升級迫在眉睫　旅游地產成“突圍口”

　　目前，三亞樓市仍在有價無市的局面中迷茫、徘徊。面對傳統市場的不景氣，多方建議應從旅游地產尋找突破口。
　　三亞市市長王勇此前表示，三亞市房地產目前正處于受困狀態，需大力發展雙限房解決當地人口住問題。由于三亞缺乏工業支撐，所以三亞亟須通過產業升級實現“突圍”，重視旅游地產發展。
　　多位業內人士認為，旅游地產是海南房地產發展的突破口。三亞地產的發展有三個方向：普通住宅、高端住宅和旅游地產。普通住宅特別是剛需購房的發展空間非常有限；在房地產新政不斷趨嚴的背景下，島外人士投資別墅等豪華住房的高端住房市場已經難以為繼，發展重點只剩下旅游地產。
　　蘇金明認為，亟須改變以居住地產為絕對主導(占90%多)的單一房地產產品結構，構筑以經營性旅游地產為主導，居住地產、商業地產和辦公地產協調發展的多元化產品體系；大力發展以度假酒店、度假村、主題公園、高爾夫、游艇、康體養生等為代表的經營性旅游地產；培育和配套發展商業、商務辦公、文化教育等體現三亞特色的產業型地產；升級居住地產、控制低端商品住宅的規模，提高高端住宅的比重。同時，推進房地產開發模式的轉型升級，改變傳統的片面強調數量和發展速度的“圈地-蓋房-銷售-再圈地-再蓋房-再銷售”的房地產發展模式。同時，充分發揮房地產業作為基礎性產業的載體功能，與旅游度假業、商貿業、商務會展業、金融服務業、文化體育業等聯動發展，實現從單一地產向產業集聚的轉變。