傳統的“金九銀十”未能再現，在嚴厲調控的北京市場，房市回暖無望。進入四季度，品牌大房企漸漸收起觀望心理，開始積極推盤入市。其中不少房企將新盤入市計劃提前，趕在今年提前出貨，沖刺年終業績。

　　大房企推盤意愿強烈

　　樓市好時，項目多將為房企帶來令人羨慕的現金流，而一旦市場轉淡，多個項目則考驗著房企的銷售策略。
　　今年中海的重點項目為中海9號公館，該項目熱銷也為今年中海的業績奠定基礎。此外，高端項目中海尚湖世家也于十一期間開賣。今年中海早早將新盤推出，臨近年底不再推出新項目，目前很多項目都處于尾盤狀態。
　　而萬科、遠洋、首開、龍湖等大品牌房企則在現有銷售規模的基礎上，年底前還有推新盤的計劃。據悉，萬科原計劃明年入市的豪宅項目如園則提前啟動預計下月入市，而業界認為這與萬科在香河歡慶城項目終止會影響北京總體業績有關。
　　縱觀各大品牌房企，調控年也要搶跑業績。去年拿地的項目有不少都趕在今年亮相，如大興生物醫藥基地板塊的龍湖項目、保利新茉莉公館。首開馬駒橋項目國風美侖、遠洋大望京項目遠洋萬和公館。
　　首開股份董秘向記者表示，首開約有10個盤在售，但距離年底目標還有一定距離。調控下的樓市，現金為王，首開將努力加推促進銷售，獲得更多的現金流。
　　而已經完成全年80億元銷售目標的龍湖地產，仍不遺余力地進行推盤。據了解，去年拿下的兩個項目順義牛欄山好望山項目和大興生物醫藥基地地塊的時代天街項目正在做開盤準備。

　　主動出擊沖刺年終

　　在積極推盤的同時，品牌大房企也開始主動出擊，用價格促銷等策略打消購房人觀望心理，搶占購房人手中稀缺的房票資源，量價配合，沖刺年終業績。
　　遠洋地產旗下剛需產品遠洋一方根據市場變化，將價格從22000元/平米，調整到18000元/平米，而剛需購房人對于價格最為敏感，合適的價格策略使該項目熱銷。品牌的影響力以及極具吸引力的價格，使該項目搶跑周邊項目。
　　遠洋地產相關負責人認為，房票資源稀缺，是因為很多人在觀望，而一旦出現與品質匹配的價格，就能打消這種觀望而引導其入市。
　　同樣，剛需改善型產品也有大量市場需求存在，價格調整也能撬動銷售。如遠洋傲北、金科王府等項目的熱銷便是例證。

　　“搶跑”房企

　　萬科：沖刺業績 爭食高端陣營

  　四季度新盤：如園 “搶跑”指數：★★★★
　　一直以剛需產品在調控年打前站的萬科北京公司，預計在下月推出位居海淀的高端產品五礦萬科如園。萬科北京公司總經理毛大慶表示，在萬科的產品體系中，約80%的產品為聚焦主流普通住宅的剛需類產品，但在另外20%中，萬科也需要高端品質代表作，如園即是。
　　據悉，如園位居海淀西北旺，靠近三山五園。風格主打新中式大宅，戶型面積為180-500平米，延續萬科的精裝修路線。
　　此前，業內有聲音表示，因五礦萬科歡慶城項目的終止，萬科為保業績將預計明年入市的如園項目提前啟動。萬科北京公司總經理毛大慶回應，按照五礦萬科去年11月拿下此地塊時間計算，如園入市的周期已近13個月，而萬科長陽半島等項目的入市周期僅為9個月。如園已到入市節點，在萬科集團快速周轉的戰略指導下，沒必要“捂著”。對于沖刺業績，毛大慶稱，預計北京公司業績在10月底可完成90多億，今年再達百億無壓力。而如園作為一個代表作產品，公司也并未預期其短期效益，而是希望打造成為品牌項目。毛大慶稱，盡管數據顯示三季度不少高端物業取得了不錯的銷售業績，但也不會使其對調控中的高端市場盲目樂觀。
　　對于四季度不少開發商的項目集中入市“搶食”的動作，毛大慶表示，這是業內基于對明年市場的不確定性作出的推盤策略。
　　記者注意到，相比一些房企在四季度盡快出手存貨的推盤策略，萬科在推盤方面的“搶跑”動作并不是最大的，而在土地儲備方面則著實做了一番動作，在很多房企尚未有土地進賬的時候，可謂“快跑爭食”。
　　據記者了解，今年八九月份以來，萬科已經連續拿下4塊土地，雖也在房山出手，但土儲結構更偏向近城區的優質地塊，如近四環的超60萬平米體量郭公莊地塊和大興舊宮3號地。

　　首開：多盤齊發 推盤拿地并重

　　四季度新盤：國風美侖 “搶跑”指數：★★★★☆
　　首開集團最為重視北京市場，今年在售項目也非常多。據首開股份提供的數據顯示，今年首開京內項目包括首開常青藤、北京國風上觀、鉑郡、北京蘇活、璞瑅、首開智慧社、國風美唐、康乃馨城、首開熙悅山、首城國際等10個項目在售。其中國風美唐和首開熙悅山為純新盤項目，康乃馨城為保障房，其他為老項目后期。
　　截至三季度，首開集團的戰績斐然。在北京房企銷售金額十強中以86.6億元力拔頭籌，今年爭得北京第一的可能性非常大。
　　據了解，作為快速周轉的公司，首開推行快速推盤快速銷售的原則。今年下半年，首開集中推盤，推出了璞瑅、國風美唐等項目。
　　記者觀察到，首開作為北京老牌開發商，注重項目的地段，要么處于市區核心地段，要么在郊區靠近軌道交通。位于方莊區域的首開高端產品璞瑅是首開今年具有標志性的項目。該項目已經成為北京高端項目的標桿。
　　據首開股份證券事務代表鐘寧表示，在限購政策下，首開將繼續加快推盤速度，提高項目周轉率，并采取靈活的措施進行合理定價，關注資金回收，確�，F金流的安全。同時還要加快項目拓展。
　　據悉，年底之前，首開還將推出北馬駒橋國風美侖項目，產品依然是主打小戶型。此外，今年在土地市場首開也有收獲，分別拿到通州區于家務鄉中心A地塊以及C地塊兩個地塊，為明年的發展儲備糧草。

　　金科：上市首年 在京四盤齊發

　　四季度新盤：金科廊橋水岸 “搶跑”指數：★★★★
　　金科上市首年，金科進入發展的新階段。對于北京市場，金科今年有更高的要求。此前金科集團副總裁李戰洪在接受本報采訪時表示，“此前北京的銷售規模10個億，今年的目標是在去年基礎上增加一倍”。據記者了解，四季度，金科將有純新盤金科廊橋水岸入市，在北京形成四盤齊發之勢，今年金科在京“搶跑”的意味十分濃厚。
　　據了解，今年金科計劃在北京銷售的四盤包括金科王府、金科巴登假日、金科西府和金科廊橋水岸。其中金科王府是位于北京奧北別墅區域的法式溫泉別墅項目，是金科今年在京的重點項目。金科巴登假日則是尾盤銷售，金科西府為金科王府的花園洋房部分。
　　此外，金科廊橋水岸為純新盤項目，項目位于昌平區白浮泉濕地公園東側，南豐路與懷昌路交叉口東北角。即將開盤的為西區18棟5-6層低密花園洋房，1梯2戶，戶型面積109-300平米，南北通透。而四盤同時放量，將在年終為金科搶跑沖刺業績。
　　據了解，目前金科主做兩種剛需產品，一為首次置業剛需產品，另為改善型剛需產品，比較符合目前的市場需求，而相對來說中端產品則銷售放緩。而在銷售策略上，金科也是主動適應市場，據悉，為適應調控下的市場，金科王府在品質不變的情況下，曾調整產品結構，降低總價20%-30%入市。而作為純新盤，金科廊橋水岸則有更主動的定價權入市。

　　遠洋：高端“首置”項目全力出貨

　　四季度新盤：遠洋萬和公館 “搶跑”指數：★★★★☆
　　雖然今年調控非常嚴厲，但對北京市場放量頗多的遠洋地產來說，業績卻不錯�？藸柸鸬臄祿�顯示，今年前三季度遠洋地產在北京市場銷售67.25億元，在北京房企銷售金額十強中排名第四。而遠洋還將在年內推出遠洋萬和公館。
　　據遠洋地產相關人士介紹，目前遠洋地產在售的項目包括遠洋LAVIE、遠洋天著、遠洋一方、遠洋傲北、遠洋東方等。
　　在剛需產品方面，遠洋地產今年的拳頭產品為遠洋一方。遠洋一方積極適應市場，價格從22000元/平米調整到18000元/平米，再加上小步快跑的推盤策略，遠洋一方每批次的銷售業績都不錯。遠洋地產相關人士也表示，雖然目前處于調控期，限購政策使不少人暫時沒有購房資格，但首次置業和首次改善的需求在任何時間都是存在的，只要價格到位，剛需產品任何時候都會有市場。
　　另一方面，今年是遠洋地產產品轉型的重要一年，多個高端項目首次開售，如別墅項目遠洋傲北、遠洋天著、遠洋LAVIE在今年集體亮相，使遠洋從剛需到高端項目產品線更為豐富。而遠洋地產北京首個高端項目遠洋傲北在6月首次開盤銷售6個億,成為當月別墅市場銷售冠軍。而遠洋地產相關人士表示，高端產品本來稀缺，這個項目也是緊緊抓住了改善者的需求，有一個與品質匹配的價格。
　　今年遠洋地產放量之勢已很明顯，2009年、2010年拿地項目也已悉數亮相，僅剩下大望京項目遠洋萬和公館待售。遠洋地產相關人士介紹，年內將根據市場情況推出遠洋萬和公館，首先銷售的將是商住立項的企業獨棟部分。

　　龍湖：大興、順義兩純新項目將入市

　　四季度新盤：時代天街、好望山項目 “搶跑”指數：★★★★☆
　　去年以過百億的年度業績緊隨北京地區大佬萬科身后的龍湖，在今年四季度顯現了再沖刺的勢頭。
　　據記者了解，今年龍湖北京公司的業績任務為80億，目前已經完成。今年3月，其北京首個綜合體項目長楹天街入市逆勢熱銷。7月，位于煙臺的旅游地產項目葡醍海灣入市，截至目前的貢獻業績額也約25個億。
　　對于龍湖北京公司來講，一貫擅長的別墅洋房，以及新拓展的商業地產和旅游地產多業態，給了其更多調整推盤策略的空間。目前，龍湖在京一邊不疾不徐地奔向年終，一邊又拉開了四季度“搶跑”的架勢。
　　目前，旗下兩塊去年拿下的新土地均在做開盤準備工作。一是去年11月底拿下的順義牛欄山地塊，定名好望山，這一項目緊鄰龍湖老項目香醍溪岸，主推210-400平米空間疊墅，但此地塊規模體量不大，約15萬平米。對比之下，將支撐龍湖四季度沖刺業績的主力項目是位居大興生物醫藥基地地塊的綜合體項目時代天街。
　　據悉，時代天街這一項目復制了龍湖長楹天街的模式，總體量達75萬平米，其中商業總體量41萬平米，住宅28萬平米，園林接近8萬平米，創下北京龍湖有史以來景觀紀錄。SHOPPING MALL的體量也僅次于金源燕莎，位居南城之冠。
　　記者了解到，這一區域是大興南部的新興區域，地鐵四號線貫穿，且還有品牌房企品牌項目扎堆待售，如保利新茉莉公館和金融街金色漫香府，預計將合力激活一個大興南移的新板塊。
　　對于此時入市的時機，龍湖北京公司相關負責人表示，龍湖公司沒有統一的降價策略和區域領降策略，但是會根據市場情況靈活定價。大興區域部分樓盤此前經歷了一輪促銷，目前為市場低點，龍湖選擇此時機入市，且純新項目入市，定價不會遭遇尷尬。

　　記者觀察：淡市之下“落袋為安”

　　調控是一個連鎖反應。隨著調控的深入，北京樓市已經發生明顯的表現。首先是住宅庫存又重回11萬套以上的高位，與之相對應的是銷售速度放緩。而銀行收緊錢袋子，房企開發貸更為嚴格，而首套房個人房貸利率也開始出現上浮5%。房企對于未來的預期體現在土地市場上。開發商也捂住自己的錢袋，謹慎購地，地塊流拍、底價成交再現，2008年樓市慘淡的現象重現。
　　在淡市面前，房地產企業必須面對房地產調控短時間內不會放松的事實，也必須認清房地產利潤降低的現實。以往坐地生財的模式在當前的市場已不適用，唯有適應目前由熱轉淡的市場，才能獲得寶貴的現金流。
　　房地產是資金密集性的行業，生產周期又長，一般是先預售，再通過預售回款和自有資金進行建設，如果銷售環節出現問題，必然拖延建設速度，甚至導致項目停滯或爛尾�，F金流是房地產的生命線，在弱市下，獲得現金流顯得尤為重要，生存才是第一位的，而利潤則并不是最重要的。
　　臨近年末，雖然各種壞消息不斷，但在房地產行業內也出現了大房企加緊推盤領跑的局面。在北京市場，萬科、龍湖、中海、遠洋、金科等大房企，都在使用積極靈活的營銷手段努力出貨，促進銷售。不管是沖業績也好，還是去庫存也好，都在以積極的促銷手段應對調控。而萬科、首開等房企在出貨的同時，兼顧增加土地儲備，保證了企業長遠的發展。
　　而抗風險能力更差、從銀行更難獲得貸款的中小房企們，更應該認清現實，適時降價出貨吧，行動比觀望來得更有效。