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    1. 樓市數(shù)據(jù)拐點(diǎn)已現(xiàn)調(diào)控力度仍需延續(xù)
      2011-10-21   作者:記者 羅宇凡 華曄迪/北京報(bào)道  來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
       
      【字號(hào)

          國家統(tǒng)計(jì)局18日公布的9月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況透露出新的信號(hào)。隨著多個(gè)城市房價(jià)同比、環(huán)比漲幅的明顯回落,房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)上的拐點(diǎn)已經(jīng)初露端倪。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,持續(xù)已久的房地產(chǎn)調(diào)控政策已取得明顯效果,但要保證調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),既有的政策力度仍舊不容松懈。

        一線城市環(huán)比停漲 數(shù)據(jù)拐點(diǎn)悄然出現(xiàn)

        根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),作為樓市的傳統(tǒng)旺季,9月70個(gè)大中城市中,價(jià)格環(huán)比下降的城市有17個(gè),持平的城市有29個(gè)。與8月份相比,9月份環(huán)比價(jià)格下降的城市增加了1個(gè);環(huán)比價(jià)格上漲的城市中,漲幅均未超過0.3%。更為關(guān)鍵的是,作為國內(nèi)樓市風(fēng)向標(biāo)的北京、上海、深圳、廣州等一線城市的房價(jià)環(huán)比再次全面持平停漲,這已經(jīng)是四大房地產(chǎn)一線城市連續(xù)第三個(gè)月處于環(huán)比停漲的狀態(tài)。
        與此同時(shí),70個(gè)大中城市中,價(jià)格同比漲幅回落的城市高達(dá)59個(gè),比8月份增加了19個(gè)。9月份,同比漲幅超過5.0%的城市已經(jīng)從今年3月份的42個(gè),減少為20個(gè)。北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示,全國70個(gè)指標(biāo)城市的價(jià)格數(shù)據(jù)已經(jīng)明顯出現(xiàn)了數(shù)據(jù)上的拐點(diǎn),特別是京滬穗深等幾個(gè)一線城市的房價(jià)已經(jīng)進(jìn)入了下降通道。房價(jià)從2009年來的爆發(fā)式上漲,在最嚴(yán)厲的限購、限貸疊加影響8個(gè)月之后,數(shù)據(jù)逐漸開始進(jìn)入下調(diào)階段。  
        鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為,數(shù)據(jù)的變化表明今年樓市調(diào)控已經(jīng)取得一定效果。四季度成交量或?qū)⒙淙肴旯鹊住!耙环矫妫痪城市嚴(yán)格的調(diào)控使其效果遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過二、三線城市。9月北京、上海和深圳樓市成交量環(huán)比分別下降60.3%、60.5%和62.9%。‘金九月’成交量萎縮明顯。個(gè)人房貸緊縮由二、三線城市蔓延至一線城市,可能再度降低部分剛需的購房意愿。”
        在全國樓市量價(jià)雙雙回落的情況下,9月房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)也降至100.41,連續(xù)4個(gè)月下降后,已經(jīng)在臨界線左右徘徊。張?jiān)抡J(rèn)為,這表明開發(fā)企業(yè)對(duì)于后市明顯缺乏信心,市場預(yù)期即將由樂觀轉(zhuǎn)為悲觀。在這樣的預(yù)期下,房企對(duì)于量跌引發(fā)的價(jià)跌更容易接受,甚至部分房企降價(jià)救市的決心也會(huì)更大。

        資金壓力繼續(xù)加大 樓市或?qū)⒊掷m(xù)降溫

        9月樓市數(shù)據(jù)的變化并不令人意外,不斷減少的成交量、不斷緊繃的資金鏈,不斷增加的庫存正成為遏制國內(nèi)房價(jià)的三重壓力。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù),1至9月,開發(fā)企業(yè)到位資金規(guī)模61947億元,同比漲幅較1至8月回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中國內(nèi)貸款漲幅回落1.4個(gè)百分點(diǎn),企業(yè)自籌資金回落0.3個(gè)百分點(diǎn),利用外資回落21.4個(gè)百分點(diǎn),定金和預(yù)收款回落1.6個(gè)百分點(diǎn)。開發(fā)企業(yè)資金壓力不斷增大,正成為動(dòng)搖高房價(jià)的主要力量。  
        張?jiān)卤硎荆髽I(yè)到位資金同比回落,表明開發(fā)商資金緊張程度仍然在加大。四季度開發(fā)商的融資情況也可能會(huì)達(dá)到一個(gè)最低谷。一方面,四季度各大銀行的放貸額度將更緊,融資難度有增無減。另一方面,開發(fā)商自籌資金減少,雖然一些大型開發(fā)商的融資能力較強(qiáng),但也不得不面臨投資者看空房地產(chǎn)行業(yè)的影響。  
        在資金面捉襟見肘的同時(shí),各大房企庫存的壓力也在日益增大。北京中原市場研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示:截至10月初,全國執(zhí)行限購政策相對(duì)最嚴(yán)格的10個(gè)城市中,庫存積壓達(dá)到6044.46萬平方米,環(huán)比9月初上漲了6%,庫存積壓增加了28640套。張大偉告訴記者,限購政策執(zhí)行之初的3月份,這10大城市的庫存面積為4609萬平方米。現(xiàn)在,同比面積積壓增加幅度超過30%。增加庫存達(dá)到了11.4萬套,按照這10大城市平均單套房值150萬元計(jì)算,積壓庫存市值已經(jīng)達(dá)到了1710億元左右,而且?guī)齑娣e壓的速度還在繼續(xù)上漲。  
        市場的情況也印證了不斷回落的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。來自市場機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示,房地產(chǎn)上市公司負(fù)債和存貨雙雙激增,現(xiàn)金流入相對(duì)較緩,全部124家房地產(chǎn)上市公司上半年年報(bào)顯示,現(xiàn)金流為2119.8億元,同比增長12%;存貨10281.9億元,同比增長39%;總負(fù)債11681.3億元,同比增長39%。大多數(shù)房企的資產(chǎn)負(fù)債率超過70%。疊加70個(gè)城市的指標(biāo)數(shù)據(jù)可以看到,樓市拐點(diǎn)已經(jīng)開始接近。

        調(diào)控博弈仍在繼續(xù) 調(diào)控力度仍需延續(xù)

        “數(shù)據(jù)拐點(diǎn)并不代表市場拐點(diǎn),一線、二線城市的數(shù)據(jù)也難以反映全國房地產(chǎn)市場狀況,樓市調(diào)整的趨勢已經(jīng)確立,但是力度更需要堅(jiān)持。”張大偉說。  
        盡管9月70個(gè)大中城市的房價(jià)數(shù)據(jù)再次讓人們看到了樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)的希望,但反觀國內(nèi)依舊不斷升溫的二、三線城市的樓市,房地產(chǎn)市場的調(diào)控依舊任重道遠(yuǎn),需要繼續(xù)堅(jiān)持,甚至再度發(fā)力。
        自7月傳出二、三線限購城市擴(kuò)容后,也僅有臺(tái)州和衢州出臺(tái)相關(guān)政策,二、三線城市限購目前來看依然停留在紙面上。限價(jià)等影響不直接、不劇烈的政策成為地方政府躲避限購的擋箭牌。事實(shí)上,由于土地財(cái)政、投資拉動(dòng)等多種因素的影響,地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場的依賴在短期內(nèi)很難發(fā)生變化。出于地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要,地方調(diào)控與中央調(diào)控之間的博弈始終都在進(jìn)行。
        “執(zhí)行限購的地方政府經(jīng)過半年多的限購,目前土地收入等銳減,而保障房等建設(shè)又消耗了大量的資金,這使得地方政府有激活樓市以增加財(cái)政收入的動(dòng)力。”張大偉表示,在目前來看,佛山限購放寬被叫停一定程度上起到了對(duì)預(yù)期政策放寬的投資者迎頭棒喝的效果,很多期待政策會(huì)松動(dòng)的地方政府及開發(fā)商可能會(huì)逐漸放棄繼續(xù)堅(jiān)持的打算,逐漸選擇降價(jià)換量,目前的樓市處于調(diào)控的最關(guān)鍵時(shí)期,在調(diào)控政策不放松的情況下,預(yù)計(jì)拐點(diǎn)很可能在明年一季度出現(xiàn)。

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