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    1. 房貸理財有門道 緊盯政策風向標
      2011-10-20   作者:金蘋蘋  來源:上海證券報
       
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          2011年已近尾聲,房貸市場收緊的趨勢仍未改變。近日,隨著建行上調首套房貸款利率的一紙通知,備受關注的房貸市場再次成為大眾的目光焦點。
        銀行理財專家指出,目前的房貸理財要“以不變應萬變”,貸款人需緊盯政策“風向標”來制定自身相關的理財規劃,最大程度利用好貸款資源。

        緊縮的房貸

       “咨詢房貸情況?你是來問首套房貸款利率的吧?”當記者以購房人的身份去各家銀行咨詢時,幾乎所有信貸經理都“一針見血”地指出了咨詢目的。
        事實上,在信貸總規模緊縮的情況下,目前市場上的首套房貸利率優惠已經難以尋覓。進入2011年以來,各家商業銀行的房貸業務一直呈現出緊縮的狀態。按照相關規定,在實施差異化信貸政策的前提下,此前的首套房貸款利率一直可以享受7折優惠,但隨著信貸不斷收緊,7折優惠利率變成8.5折,后來又取消了優惠利率變為基準利率,直至目前執行基準利率的1.05倍。“對于目前的貸款人而言,購房所要支付的利息成本增加了近50%。”某商業銀行信貸部門人士表示,“而上調首套房貸款利率,也確實抑制了一部分購房需求。”
        據記者了解,目前的房貸市場上,購買二套房的貸款利率普遍執行基準利率1.1倍的水平。至于首套房貸款的利率水平,很多銀行已普遍對其進行上調。以上海地區為例,目前包括建行上海分行、光大銀行(601818,股吧)上海分行、廣發銀行上海分行等銀行均已上調首套房貸利率,而交行、工行等銀行目前暫未上調首套房貸利率。
        但在尚未規定正式上調首套房貸利率的銀行里,也不是所有貸款人都可以以基準利率進行貸款。某股份制銀行信貸經理告訴記者,該行目前還沒有執行首套房貸利率1.05倍的規定,“但是我們行也會根據客戶的征信情況,而給予不同的貸款利率。比如優質客戶可以享受基準利率,有些客戶征信情況不夠好,利率可能就要上浮3%。”

        房貸理財緊盯政策風向標

        不斷提升的房貸利率,除了抑制了部分購房人的入市腳步,也讓貸款人的利率成本日漸高企。銀行理財專家指出,目前屬于房貸“高成本”階段。針對不同的情況,大眾應該以“不變應萬變”,緊盯政策風向標,以決定是否要提前還貸或是保持資金的流動性做其他投資。
        按照目前的房貸利率水平,購買首套房的利率為7.40%,與此前的首套房貸款7折優惠利率相比,利息成本相差甚大。有銀行信貸經理幫記者算了一筆賬,以貸款100萬、分20年還清為例,在選擇等額本息的還款條件下,如果按照7.05%的基準利率,每月需還款7783元。若按照目前銀行利率上浮5%的水平還款,則每月需還款7994元,月供款增加211元。對于購房者而言,在通脹壓力較大的情況下,長期來看增加的月供額也是不小的壓力。
        “我一直是這個觀點,在貨幣政策沒有變化的情況下,貸款總規模仍處于緊縮狀態,大家不必著急提前還貸。”交通銀行(601328,股吧)理財師李吉表示。他進一步指出,即便是那些手頭資金充裕的貸款人,也應該好好利用目前的貸款資源。“萬一提前還貸后需要資金,在當前的環境下,再想獲得貸款就非常難了。”
        而何時可以考慮提前還貸呢?李吉表示,相關政策可以說是大家的房貸理財“風向標”,一旦貨幣政策出現寬松的信號,大家可以結合自己的理財計劃和資金情況,考慮提前還貸。
        對于部分已貸款人關注的自身貸款利率問題,前文中的信貸經理表示,今年以來銀行房貸利率的變化越來越頻繁,但已貸款人的利率則根據此前與銀行簽訂的合同而定。按照相關規定,貸款利率的調整周期可由“一年一定”改為由“借貸雙方按商業原則確定,可在合同期內按月、按季、按年調整”。一般而言,大眾都會選擇“一年一定”,這就意味著,目前他們的貸款利率仍按照現有水平執行,到明年年初則會根據合同規定進行上調。

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