日前,華業地產旗下的旗艦樓盤通州華業東方玫瑰,降價促銷后獲得預期市場效果,但《每日經濟新聞》記者發現,該樓盤降價后,毛利率仍高達近59%。
降價樓盤毛利仍高
在房地產調控的強壓下,北京通州樓市的樓盤簽約率也一路探底。北京市房地產交易管理網上的統計數據曾顯示,2010年10月至2011年7月12日期間,北京通州合計上市住宅房源達8525套,但同期簽約套數為1887套,簽約率僅22%,遠低于全市超過40%的簽約率。
不過,在此期間開盤的華業地產旗下通州樓盤華業東方玫瑰,銷售表現卻不錯。北京市房地產交易管理網上的數據顯示,于4月24日拿到預售證并隨后開盤的華業東方玫瑰,一次性推出A4、A5、A6、A7、A9五棟樓,共計1478套房源,截至10月18日,已成交589套,整體簽約率約40%。除去A5的精裝修樓盤,其余四棟預售均價在20000元/平方米以下的毛坯房的簽約率達46%。
湘財證券對華業東方玫瑰所作的一份調研報告進一步指出,華業東方玫瑰A4住宅樓,因開盤前蓄客情況較好,且戶型以中小戶型為主,導致開盤兩日簽約率便沖至近48%,A6、A7和A9住宅樓的簽約率分別約33.03%、18.81%和67.87%。
湘財證券在報告中認為,華業東方玫瑰能獲得預期銷售成績,緣于8月份以來,華業東方玫瑰加大優惠促銷力度,推出了8.1折、最低14500元/平方米的特價房營銷。
不過
《每日經濟新聞》記者發現,華業東方玫瑰雖然采取了降價促銷,但利潤率仍然可觀。截至10月18日,華業東方玫瑰已成交的589套房源,北京市房地產交易管理網上顯示的成交均價為15693元/平方米,而湘財證券的研究報告指出,華業東方玫瑰樓面價約3465元/平方米,建安成本約3000元/平方米
(含利息費用),除去土地增值稅外的總成本為6465元/平方米。粗略計算下來,除土地增值稅外的華業東方玫瑰毛利率高達近59%。
一位不愿透露姓名的業內人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時說,通州樓市自2009年后進入快速發展期,在此背景下,樓盤定價普遍出現非理性過高。而該樓盤8月推出的降價促銷,幅度僅在10%左右,并未對高房價下的利潤空間造成太大壓縮,所以出現降價后毛利率仍較高。這位業內人士進一步指出,在地產調控背景下,市場上絕大多數樓盤仍存在降價空間,只是開發商面臨的資金壓力大小的問題。
精裝房截至目前零成交
雖然華業東方玫瑰逆市取得良好業績,但北京市房地產交易管理網上的數據顯示,該樓盤4月27日開盤的A5精裝修房,共計198套房源,截至10月18日仍無成交紀錄。
一位正準備在該樓盤A7樓買房的業主向
《每日經濟新聞》介紹說,該樓盤配套并不完善,如周邊公交系統不發達,離地鐵也較遠;樓盤周邊的學校、醫院、超市、銀行等配套皆不令人滿意。不過鑒于目前該樓盤毛坯房的預售均價在15000元/平方米,已比之前下降了近10%,所以準備此時出手購買,而該樓盤A5住宅樓精裝修的房源,預售均價高達24000元/平方米,在這個地段實在太高。這位業主認為,如果以24000元/平方米在華業東方玫瑰買一套精裝修房,還不如到北京四環邊上買房,位置及相應配套都要好很多。
對于這位準業主的觀點,上述業內人士也表示贊同,精裝修策略并非適合于所有的樓盤,尤其在目前加強版限購令強壓之下,北京樓市回歸剛需消費時代,大量投機投資需求被抑制。在剛需消費時代,鑒于剛需消費能力的特點,致使單價在20000元/平方米以下的房源,憑借價格優勢,成交量有所上升。而精裝修因成本上升,從而推高售價,致使定價可能偏離剛需購房者需求,華業東方玫瑰A5精裝修住宅樓的滯銷,24000元/平方米的定價,遠高于目前該區域購房者的承受能力。