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    1. 房貸利率全線上浮 樓市拐點加速臨近
      2011-10-20   作者:陳瑩瑩 高改芳  來源:中國證券報
       
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          中國證券報記者近日分別采訪北京、上海、深圳、廣州等一線城市的多家商業(yè)銀行后獲悉,目前一線城市各家銀行的首套房貸利率普遍實質性上調,上調幅度多為在基準利率基礎上再上浮5%至10%,且審批和放款的時間較以往有不同程度的延長。
        多位銀行業(yè)內人士分析認為,進入四季度以來,銀行信貸額度“捉襟見肘”,信貸資源配置需要再調整,而個人住房抵押貸款業(yè)務額度或首當其沖被壓縮。業(yè)內人士指出,在信貸收緊的背景下,房地產(chǎn)宏觀調控政策效果將進一步顯現(xiàn),一線城市四季度的樓市成交量料將跌入谷底,房價拐點臨近。

          北京:工行建行上調利率 批貸放款時間拉長

        目前建行北京分行方面已經(jīng)確定,首套房首付比例不低于30%,貸款利率則要求在基準利率基礎上再上浮5%。建行的工作人員稱,鑒于目前的房貸需求較多,如貸款申請人需要快速批貸放款,最好是主動要求利率上浮10%左右。
        工行方面除了將首套房貸利率提高至1.05倍,其要求的首套房首付比例至少在30%以上,如果購房者能提供更高首付比例,或有可能享受到基準利率、批貸放款時間更快。
        農行北京分行的一位客戶經(jīng)理則表示:“目前房貸業(yè)務暫時還是執(zhí)行基準利率,沒有進一步的調整通知,但是在批貸時間方面很難確定!彼硎,具體審批發(fā)放貸款時要視貸款人的個人資質而定,比如需要快速批貸放款的,貸款利率很可能就會上浮。
        此外,中國銀行和交通銀行表示,目前該行的個人房貸業(yè)務要求首套房首付比例不低于30%,暫時執(zhí)行基準利率,但具體執(zhí)行時視貸款人個人資質而定。同樣,如果申請人希望快速批貸放款,利率就可能上浮。
        除了國有大型商業(yè)銀行,包括光大銀行、中信銀行等多家中小銀行也上調了房貸利率。光大銀行的工作人員表示:“目前我們的房貸業(yè)務在基準利率基礎上再上浮5%,但是具體批貸放款時間要看買的房子是一手房還是二手房,如果是二手房還要看是哪個區(qū)的。比如朝陽區(qū)的房產(chǎn),由于相關部門要求的抵押登記時間較長,一般批貸需要20個工作日左右!
        中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉直言,目前房貸額度明顯收緊使得剛需人群難以入市,購房成本有較大提高!斑@對剛需人群的打擊較大,一般剛需人群通常都需要20到30年的貸款!彼J為,目前房地產(chǎn)宏觀調控已經(jīng)進入關鍵時期,房價降價預期愈發(fā)強烈。當前,銀行在一定程度上收緊房貸也符合市場預期。北京市的部分銀行未來仍有繼續(xù)上浮利率的可能。
        張大偉認為,目前北京等一線城市樓市已經(jīng)接近拐點,準購房者的觀望情緒會更濃重,今年四季度樓市成交有可能跌入谷底,成交量在9月、10月的冷清局面上恐將“雪上加霜”。央行2011年第三季度對北京市1400戶城鎮(zhèn)儲戶進行的問卷調查結果也顯示,儲戶第四季度購買住房意愿比例僅為14.2%,為2009年以來最低水平。

        上海:多家銀行利率上浮 住宅市場量跌價穩(wěn)

        上海也有多家銀行提高了首套房貸利率。
        業(yè)內人士透露,廣發(fā)銀行上海分行目前首套房貸利率已上浮10%;光大銀行上海分行首套房貸利率上浮5%-10%;交行、農行上海分行針對少量優(yōu)質客戶的首套房貸利率可給予基準利率九五折優(yōu)惠。
        “雖然工行、中行,甚至上海銀行的客服電話均表示,目前首套房貸仍執(zhí)行基準利率,但這些銀行的房貸已經(jīng)收得很緊了,要等很久才能放款!蹦炽y行業(yè)內人士告訴中國證券報記者。
        上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會庸介紹,房貸利率的上調并不是全面鋪開、一刀切的,而是與客戶資質有關。而且,從一手房市場來看,開發(fā)商表示,給他們提供貸款的銀行都沒有提高購房者的首套房貸利率。所以,首套房貸利率上浮多是二手房市場的情況。這部分購房者大都是剛需人群,其最大特點是需求緊迫,不會因貸款利率上浮而取消。
        “給你講個真實的故事:因為開發(fā)商大幅降價,某業(yè)主覺得虧了,所以舉著橫幅參加了集體退房活動。可他一邊舉橫幅抗議一邊打電話跟朋友說這里的房價降了,要朋友趕緊來買。”上海某地產(chǎn)界人士告訴中國證券報記者,在購房者如此心態(tài)之下,房貸利率,甚至成數(shù)的調整都不足以撼動堅挺的房價。
        目前上海的房價依然堅挺。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計,今年以來上海新建商品住宅均價一直在22000元/平方米左右上下浮動。10月份第一周,上海的新建商品住宅均價為22777元/平方米。而在首套房貸利率上調的一周內,從10月10日至16日,均價為22142元/平方米,仍在正常波動范圍內,并未出現(xiàn)明顯下跌。
        但宋會庸同時承認,10月以來的交易量仍然延續(xù)了9月的“地量”。9月上海市每周僅有10萬-12萬平方米的新建房出售。10月第一周成交量僅有8.54萬平方米;10月10日至16日的成交量為11.87萬平方米。
        商品住宅成交量的萎縮直接導致房貸的萎縮。據(jù)央行上海總部統(tǒng)計,今年前三季度個人住房貸款增長乏力。7月上海市新增個人住房貸款14億元,環(huán)比少增4.8億元,同比多增11.3億元;8月個人住房貸款增加16.7億元,環(huán)比多增2.7億元,其中新建房和二手房貸款當月分別增加9.7億元和7億元;而9月個人住房貸款僅增4.1億元,環(huán)比少增12.6億元。

        深圳:基準利率難覓蹤影 優(yōu)惠需看申請資質

        深圳多家銀行向中國證券報記者表示,目前對首套房政策仍無調整,最低可按基準利率執(zhí)行。然而,中國證券報記者從一些售樓處和房地產(chǎn)中介了解到,購房者的首套房基準利率已經(jīng)很難申請,銀行房貸利率普遍上調了5%至10%。在廣州也出現(xiàn)了類似現(xiàn)象,多家銀行也將首套房貸利率上調了5%至10%,有的甚至上調了15%至20%。
        對首套房貸利率,建行深圳分行相關人士表示,該行繼續(xù)實施客戶、區(qū)域差別化政策,并沒有一刀切。目前“安居房”還可以申請到低于基準利率的優(yōu)惠。
        中行深圳分行相關人士表示,該行首套房利率不低于基準利率,根據(jù)客戶自身的信用等級進行風險定價確定利率。農行、工行相關人士也表示,目前房貸政策并沒有變化,首套住房貸款最低利率仍為基準利率。
        深發(fā)展總行相關人士說,總行要求各地分行首套房基準利率至少上浮10%,各地分行還可根據(jù)當?shù)厍闆r進行調整。由于貸款額度緊張,目前房貸業(yè)務量已經(jīng)很少。
        雖然銀行均聲稱首套房仍可申請到基準利率,然而市場上已難覓蹤影。“目前合作銀行首套房貸利率已經(jīng)全部上浮10%,只有招行還可以申請到上浮5%的利率!蔽挥谏钲趯毎矃^(qū)的新樓盤萊蒙·水榭春天一位銷售人員表示,首套房首付可以三成,但利率已經(jīng)全部上調。另一個樓盤萬科·公園里的銷售人員稱,他們的合作銀行包括了中行、工行、農行、建行、交通銀行等多家銀行,均已將首套房房貸利率上浮5%至10%。位于彩田村附近的一位中介人士也表示,如果首付能達到四成,在個別銀行還有可能申請到基準利率。目前普遍來說首套房的房貸利率都上浮了5%至10%。

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