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    1. 房地產“金九銀十”或難現當年勇
      2011-09-07   作者:陳美   來源:金融投資報
       
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          目前,在政策調控下,房地產的銷售金額已經露出了疲態。
        行業龍頭萬科A昨日公布的8月數據顯示,8月實現銷售金額104.8億,同比下滑12.6%。盡管今年1-8月,萬科累計實現銷售面積和銷售金額仍然同比分別增長50.4%和47.8%,但單月銷售金額的下滑已經引起業內的注意。
        萬科董秘譚華杰表示,8月份萬科銷售金額同比下降,主要是因為去年和今年的推盤節奏存在差異。同時,萬科二三線城市的面積占比約達八成,使整體銷售均價較去年同期有所降低。
        那么,萬科8月銷售金額的下滑,是否意味著政策對房價的打壓已見成效,未來地產行業是否面臨業績拐點?

        以量換價大搞促銷

        《金融投資報》記者了解到,萬科的成都樓盤在8月就已經出現降價現象。在七夕節時,萬科·海悅匯城總價60多萬元的房子就直接降到43萬元。而且,海悅匯城還推出了各項諸如送廚房、送陽臺以及按揭優惠的活動。如此,萬科·海悅匯城對外每平方8700元的銷售價格,在一系列優惠活動后,價格便降低在6300元至6500元之間。
        “其實,現在房價表面上還維持著之前的價格,但實際上地產商已通過各種優惠活動變相降價了。”一位長期關注房價的市場人士告訴記者,“現在地產商即便是降價,也不能確保銷售火爆,但不降價就意味著可能滯銷。因為現在處于消費觀望期,購房者的熱情已經大大下降了。”
        來自成都搜房網的數據證明了這一點。在“金九”的首周,成都12個樓盤加大了房源的推出,但在認購率方面,開盤當天認購率過半的樓盤占比約33.3%,總體來說認購情況并不理想。對此,搜房網認為,在嚴密且持續的調控政策下,購房者觀望情緒加重,剛性需求盡管占據大部分市場,但開發商以較小優惠以量換價效果并不明顯。
        長城證券分析師胡楊在接受記者采訪時認為,在政策趨嚴的背景下,地產商通過以量換價的促銷方式日后肯定是一種常態。“但是由于"金九銀十"是銷售旺季,且開發商也加緊備戰,紛紛加大供應量,力促市場回暖,因此房價想要真正的降低或不能馬上實現,一旦開發商的積極降價促銷解決了存量和觀望問題,那么地產商或與政策面再次陷入博弈狀態。”

        樓市進入洗牌階段

        實際上,限貸、限購政策已使一線城市的競爭加劇。數據顯示,8月份包括上海、北京、廣州等在內的十大城市平均價格15773元/平方米,與7月份相比下降0.41%,為去年9月以來首次下降。與此同時,8月25日浙江臺州領銜發布首個二三線城市限購令。
        在這樣的背景下,搜房網數據監控中心針對全國46個城市的一份購房者調查報告顯示,有超過半數的購房者認為今年的“金九銀十”將不會如期而至,而認為“金九銀十”仍會是銷售旺季的購房者占比不足1/4。可以想見,如果開發商不拿出足夠的優惠措施“以量換價”,今年的“金九銀十”或將不復當年。
        對于房價未來的趨勢,中信證券房地產分析師陳聰的觀點十分明確,他認為,即便是“金九銀十”,但受制于同期高基數,因此未來幾個月行業銷售金額同比下降是大概率事件。雖然這種銷售額同比下降不利于市場調高萬科等龍頭公司2012年以后的盈利預測,但有利于輿論壓力進一步緩和與政策正常化。
        中原地產研究中心認為,盡管龍頭企業仍有利潤上漲,但難掩部分中小房企已經進入虧損的現狀。調控繼續收緊,將促使部分中小房企在“金九銀十”開始促銷求量。另外,由于銷售困難,特別是一些城市限購帶來的庫存積壓,使企業資金流趨向凝固,負債庫存激增,雙雙上漲39%,這將影響下半年市場。預計樓市在限購擴散到三線城市的背景下,可能開始明顯調整。而在傳統的秋交會前后,價格調整的空間和范圍可能會更大、更廣,這無疑使樓市加速進入洗牌階段。
        長期來看,胡楊表示:“由于房價關系到民生,且管理層態度堅決,因此高企的房價應該會跟CPI一樣,一直受到管理層的調控,因此降價在未來應該是大趨勢,只不過等待的時間具有不確定性。而在這一過程中,中小地產商被擠壓出去,也是一個必然的過程。”

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