“目前是房地產(chǎn)政策調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期，在確保整體調(diào)控措施不動(dòng)搖的同時(shí)，還要有針對(duì)性抑制二、三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”。溫家寶總理在最新的《求是》雜志發(fā)表文章，著重強(qiáng)調(diào)了房?jī)r(jià)調(diào)控力度不能放松。房?jī)r(jià)何去何從又一次成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)。
在9月2日《每日經(jīng)濟(jì)新聞》與華泰聯(lián)合證券舉辦的“2011年經(jīng)濟(jì)年中巡回論壇深圳站”上，新財(cái)富房地產(chǎn)最佳分析師華泰聯(lián)合分析師魚(yú)晉華表示，房?jī)r(jià)下半年會(huì)下跌，幅度預(yù)計(jì)在10%左右。
樓市供求關(guān)系發(fā)生改變
“從目前市場(chǎng)成交情況來(lái)看，史上最嚴(yán)厲的三項(xiàng)政策，限購(gòu)、限貸、限價(jià)對(duì)樓市的影響非常大，尤其是對(duì)40多個(gè)限購(gòu)城市的成交量影響尤甚。今年上半年，40多個(gè)限購(gòu)城市成交金額占全國(guó)總成交金額的比重，由去年的56%下降到53%。”2009年，這一比例一度高達(dá)64%。
除了成交量下降外，魚(yú)晉華認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生變化。“成交下滑，加上新推盤(pán)入市。我們發(fā)現(xiàn)，核心城市(核心城市以四個(gè)一線(xiàn)城市為代表)新盤(pán)批售比數(shù)據(jù)持續(xù)大于1。這一數(shù)據(jù)表明，市場(chǎng)已經(jīng)變成了供大于求”。
房地產(chǎn)成交量減少，直接導(dǎo)致庫(kù)存持續(xù)上升。在魚(yú)晉華看來(lái)，樓市庫(kù)存將超過(guò)2008年的高峰期。“今年二季度以來(lái)，核心城市樓房庫(kù)存開(kāi)始持續(xù)攀升。我們統(tǒng)計(jì)了五大核心城市(北京、上海、深圳、武漢和杭州)發(fā)現(xiàn)，目前庫(kù)存量跟2008年12月的歷史高位相比，僅僅相差20%。從推盤(pán)規(guī)律來(lái)看，我們判斷今年下半年房地產(chǎn)庫(kù)存量會(huì)持續(xù)上升，甚至可能超過(guò)2008年的高位。”
“歷史經(jīng)驗(yàn)表明，庫(kù)存和房?jī)r(jià)息息相關(guān)——凡是庫(kù)存的高位對(duì)應(yīng)的都是房?jī)r(jià)的低點(diǎn)。其邏輯在于，高庫(kù)存將加大開(kāi)發(fā)商的資金壓力，所以開(kāi)發(fā)商往往在庫(kù)存非常高的時(shí)候會(huì)采取降價(jià)的策略。”
房地產(chǎn)庫(kù)存的高點(diǎn)對(duì)應(yīng)的是房?jī)r(jià)低點(diǎn)，這一規(guī)律是否會(huì)重演呢？
房?jī)r(jià)可能會(huì)下跌10%
降價(jià)幅度也是外界關(guān)注的焦點(diǎn)。
“我們判斷，目前僅僅在少數(shù)城市出現(xiàn)的開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)、搶客戶(hù)的現(xiàn)象，會(huì)蔓延到其他城市。降價(jià)由部分開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)到更多的開(kāi)發(fā)商被迫降價(jià)，降價(jià)范圍也會(huì)逐步拓寬。我們認(rèn)為，今年下半年房?jī)r(jià)可能會(huì)有10%左右的下跌。”
盡管短期看跌，但是從中長(zhǎng)期來(lái)看，魚(yú)晉華認(rèn)為目前的調(diào)控沒(méi)有觸及根本。
“這并不是我們對(duì)行業(yè)中長(zhǎng)期的判斷。恰恰相反，我們認(rèn)為，由于目前調(diào)控沒(méi)有觸及到行業(yè)的根本。房?jī)r(jià)暴漲的根本問(wèn)題沒(méi)有徹底解決，一旦未來(lái)政策在某種程度上有所放松，房?jī)r(jià)有可能會(huì)報(bào)復(fù)性上漲。我們認(rèn)為，目前至少有兩個(gè)最根本的矛盾沒(méi)有解決。”
第一大矛盾是新增土地供應(yīng)瓶頸和投資性需求旺盛的矛盾，這一矛盾不但沒(méi)有解決，反而還在不斷地被激化。所謂的新增土地供應(yīng)瓶頸，通常理解是18億畝耕地紅線(xiàn)的問(wèn)題，還有土地容積率偏低的問(wèn)題。但這兩個(gè)問(wèn)題都不是問(wèn)題的實(shí)質(zhì)，問(wèn)題的實(shí)質(zhì)在于國(guó)有土地的壟斷制度。現(xiàn)有的國(guó)有土地壟斷制度核心在于土地的增值是歸公的，即是歸政府所有，忽略和剝奪了現(xiàn)有土地財(cái)產(chǎn)所有人權(quán)益。這樣的土地制度導(dǎo)致政府征地越來(lái)越難，而征地難是新增土地供應(yīng)非常嚴(yán)重的障礙。
第二個(gè)矛盾是地方投資沖動(dòng)和財(cái)政困局，即地方GDP競(jìng)賽，各地政府花錢(qián)沒(méi)有節(jié)制。
從更長(zhǎng)周期來(lái)看，魚(yú)晉華表示，2015年是人口數(shù)量的拐點(diǎn)。“長(zhǎng)期看，決定房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期因素是人口結(jié)構(gòu)因素。從嬰兒潮和人口紅利兩個(gè)因素來(lái)看，我們判斷中國(guó)拐點(diǎn)式房?jī)r(jià)下跌可能在2015年之后。因?yàn)楦鶕?jù)人口經(jīng)濟(jì)學(xué)家的研究，中國(guó)的嬰兒潮將在2015年之后進(jìn)入退休期，他們的購(gòu)買(mǎi)力和需求會(huì)下降。還有中國(guó)需求的撫養(yǎng)比會(huì)上升，人口結(jié)構(gòu)進(jìn)入倒金字塔的結(jié)構(gòu)，新增人口的不足導(dǎo)致新增住房需求下降。我們判斷，“中長(zhǎng)期房?jī)r(jià)理論上的拐點(diǎn)應(yīng)該在2015年之后。”
