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    1. 8月北京樓市成交量銳減3成
      2011-09-05   作者:王崢  來源:證券日報
       
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          隨著9月份的到來,傳言8月底公布的第二輪限購城市名單并沒有出現。但在限購、限貸、金融緊縮等一系列樓市調控政策的打壓下,8月份全國30個一、二線城市中,超過半數的住宅成交量出現環比下滑。其中北京住宅成交量環比下降32.03%,下行趨勢明顯。

        北京樓市成交量銳減3成

        根據中國指數研究院9月初公布的數據顯示,2011年8月,北京商品住宅成交5506套,面積67.15萬平方米,環比下降32.03%。1-8月總成交面積624.44萬平方米,同比2010年下跌12.80%。對于北京樓市成交量出現的下行勢頭,有分析人士認為,很可能會對已經開始的“金九銀十”產生影響。同時,一線城市中的深圳、杭州也均出現環比下跌,上海則微漲0.14%。
        而從全國來看,8月份中指院監測的30個城市中,逾5成城市成交面積環比下跌,7城市環比跌幅超過20%。其中跌幅最大的是哈爾濱,下跌幅度達55.80%,其次是深圳,下跌幅度為39.58%。
        而在近半數大中城市成交量環比下滑的情況下,8月全國住宅的平均價格則相對穩定。根據中國房地產指數系統對100個城市的全樣本調查數據,2011年8月,全國100個城市住宅平均價格為8880 元/平方米,與7月基本持平(7月平均價格為8874元/平方米),其中56個城市價格環比上漲,44個城市環比下跌。總體來看,8月100個城市的住宅平均價格環比7月漲幅繼續縮小,且環比下跌的城市有所增加,同時有近6成的城市同比漲幅在縮小,延續了今年以來價格趨穩的態勢。
        不過,十大城市均價出現自去年9月以來的首次下降。數據就顯示,8 月十大城市平均價格為15773 元/平方米,與7 月相比略降0.41%,這是自去年9 月以來的首次下降。具體來看,廣州、武漢、北京等3 個城市價格環比7 月上漲;重慶(主城區)、天津、深圳、成都、杭州、南京、上海等7 個城市住宅價格環比下降,而上述城市也均是今年首批出臺限購令的。

        土地市場持續低迷

        在土地市場,8月份土地流拍現象依然持續,成交量也繼續下滑,全國133個城市共成交土地1678宗,成交面積6899萬平方米,環比減少14%;其中住宅類用地403宗,成交面積2018萬平方米,環比減少17%,同比減少14%。而8月份2018萬平方米的成交面積也是今年以來全國133個城市單月住宅類用地成交量的最低的月份。
        對此,有分析認為,住宅用地成交量環比下滑一方面是調控的效果,另一方面則是供給減少的原因。統計顯示,8月份全國133個城市共推出住宅類用地634宗,推出面積2912萬平方米,環比上月減少14%,同比減少9%。
        而土地成交量下滑的同時,底價成交也主宰了整個土地市場。全國133個城市成交樓面均價為1203元/平方米,環比下降6%,同比上漲12%;其中住宅類用地成交樓面均價為1619元/平方米,環比下降9%,同比上漲6%。
        土地溢價方面,8月,全國133個城市土地平均溢價率持續維持在低位水平,為8%,較上月減少5個百分點,較去年同期減少13個百分點;其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)平均溢價率10%,與上月持平,較去年同期減少13%。

        萬科北京連拿3地塊

        目前房地產市場較為嚴峻的形勢也讓不少中小房企打起了“退堂鼓”。據統計,8月份北京已有12家房企或地產項目發生股權轉讓,超過了今年前7個月北京房地產股權項目的轉讓的總和。
        北京中原地產統計數據顯示,今年前7月,全國房地產行業公開的股權并購案例合計為62宗,總涉及金額為175.39億元,相比去年同期的36宗及86.85億元分別上漲了72.2%及101.9%。在整體并購市場上,房地產行業占據第一
        對此,有業內人士分析稱,持續的調控已經使得不少中小房企的資金出現緊張,而出售項目股權帶來的收益雖然不及銷售房源,但其回款速度卻是最快的,能夠大大緩解房企的資金周轉。因此只要調控不松動,這一趨勢今后還將繼續加強。
        而在不少中小房企為生存苦苦掙扎的同時,大型龍頭房企卻開始悄悄發力。上半年減緩拿地速度的萬科在近期便率先有所行動。萬科總裁郁亮此前就曾表示,上半年萬科有意少買土地,是因為他們認為下半年的市場機會更好一些,而萬科的實際行動也佐證了其觀點。
        從8月25日開始,萬科便連拿豐臺郭公莊、房山長陽鎮稻田站地塊,而在9月份北京的第一場土地拍賣會上,萬科更是聯合北京住總旗下子公司擊敗富力地產和北京融輝置業,成功拿下大興區舊宮一地塊,成交價格為17.05億元,溢價率42%。
        據了解,萬科所拿地塊鄰近地鐵舊宮東站,平均樓面價為9843元/平方米,較去年富力拿下舊宮東站4號地7126元/平方米的樓面價格多出38%。該地塊內包括近9.6萬平方米的住宅、7.7萬平方米商業,并沒有配建保障房。
        有資深地產基金人士對記者表示,預計未來2年內樓市都會較為平緩,但對后期還是抱有很大的信心。而這些今年年底拿到的地塊也將在2年后陸續上市。伴隨著年底土地市場供應的增加或將再次激發龍頭房企的拿地熱情。

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