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    1. 北京部分商改住項目兩年未漲價
      2011-08-29   作者:王麗新  來源:理財周報
       
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          8月22日,中弘·北京像素的北1號樓在拖延3個月交房后,終于通知業主前來收房。
        但是在收房現場,筆者從眾多業主的臉上并沒有發現收房時該有的喜悅之情,反倒有很多業主面露擔憂之色。
        據筆者了解得知,北1號和3號樓原定6月份交房,后因開發商延誤交房,每個業主每天可以獲得約萬分之一的賠償金,以一套總價100余萬元的74平米左右的兩居計算,其獲得1萬多元的補償金。
        但是一位業主向筆者透露,他們并不在乎這1萬多元的賠償金,而是對于這個項目2年前買多少錢,至今仍然是多少錢,根本沒有漲價而感到煩惱。原因在于,很多人買這里的房子并不是為了居住,因為其是50年產權公寓,很多人是為投資而買的,但是這個項目由于周邊配套沒跟上等因素,至今價格跟2009年的時候沒有變。
        此外,該項目屬于“商改住”項目,存在著很多讓業主擔憂的問題。實際上,不止中弘·北京像素,很多“商改住”項目都引發了業主或者購房者的各種擔憂。

        產權年限縮水

        8月22日下午,筆者來到了中弘·北京像素收房現場,現場的相關負責人告訴筆者,今天收房的是北3號樓。
        筆者跟隨一家業主進入北3號樓驗房,發現該樓的設計是公寓式酒店形式,除特殊樓層外,每層從1001-1039號,39戶人家共用兩個電梯間,共6部電梯,樓道冗長且灰暗。
        當時業主陳先生的妻子就表示,“要是發生火災之類的,慌亂逃生時怕是擠不出去。”
        陳先生告訴筆者,“這個樓我是去年3月份買的,當時價格是17000元/平方米左右,總價70多萬,產權年限是50年,50年之后的歸屬問題,我比較擔心。”
        據筆者了解,根據我國《物權法》規定,普通住宅70年產權到期自動續期,而商業住宅如何續期尚不明確。
        另外,中弘·北京像素項目的銷售人員告訴筆者,該項目主要由南北兩區19棟塔樓構成,項目用地不是分期獲取的,而是整塊地一起獲取而分期開發的。后期樓盤可能會在明年年底交房。
        筆者根據以上了解的情況粗略計算,后期交樓的房子產權證可能只剩下42年,甚至更少。
        “再有就是,這個項目用地是2004年獲取的,也就是說,三個月后,我拿到產權證時,實際上,產權年限只剩下43年。這也讓我不安,因為如果我不用來住,想賣出去的話,肯定不好賣,”陳先生還這樣告訴筆者。

        “商改住”項目轉手費高

        據相關資料顯示,目前,北京有 47家開發商涉及52個商改住項目。
        其中,包括合生創展的合生·世界村和合生·麒麟社,力迅地產的“7克拉”,中糧置業的大悅公寓,凱德置地的凱德·華璽等。
        業內知情人士向筆者透露,北京目前在售和即將入市的“商改住”項目遠遠不止52個,至少有100多個,甚至會達到200多個。保守估計,目前,北京“商改住”類項目的存量在市場上可以賣三年。
        另外,這類“商改住”項目一旦轉手,在買房稅費及二次交易費用方面,都高出70年產權的普通住宅一大截。
        值得注意的是,除了買賣成本高之外,還有一些“商改住”項目居住成本也比較高。
        據筆者了解,“IN北京”項目是商水商電,沒有天然氣入戶,大悅公寓項目是酒店式公寓,也沒有天然氣。金茂府商業公寓等項目,也都存在類似問題。
        很明顯,這些因素都加大了生活成本。
        值得注意的是,筆者從中弘·北京像素項目的銷售人員處了解到,雖然商用辦公樓原則上應該是商水商電,但事實上,該項目是民水民電。
        筆者也從多處樓盤得知,很多后期入市的“商改住”項目都會盡力運作成民水民電來賣。因為商水商電收費標準幾乎是民水民電一倍左右。
        有知情人士透露,這些項目是申請臨時水電,也就是說,在打政策的擦邊球。
        另外,有購房者表示擔憂,“如被查處,是不是還會收取商業水電的費用,另外,聽說去年有一個樓盤交房的時候,被收取了200元/平方米的公共維修基金。根據北京市建委的規定,公共維修基金只針對住宅項目收取。沒想到商用住宅也收這筆費用,誰知道這類項目會不會在交房的時候也收上這樣一筆費用呢。”
        除此之外,記者了解到的幾個“商改住”類項目的取暖費基本上都是30元/m2,要高于一般取暖收費標準。
        物業費的收取也相對較高。據悉,大悅公寓的物業費6元/平方米,明顯高于普通住宅的收費標準。

        項目配套和設計不適合居住

        業內專家分析,商改住項目因為改變了土地使用性質,有一些規劃和設計上的限制,雖然做成住宅來賣,但事實上卻有很多方面不適合居住。
        據筆者了解,合生世界村項目,目前公交線路和軌道交通都相對不便,出行受到影響。周邊生活配套檔次也較低,只能滿足基本的生活配套,尤其是缺乏醫院、教育基配套設施。
        據了解,該項目位于通州馬駒橋附近,周邊多是一些企業園和物流基地,距離商業街較遠,且沒有公交車直達該項目地址,需要走上很長一段路程才能到達。
        該項目附近還有一個“商改住”樓盤,該樓盤銷售人員指出,未來這里會通地鐵,配套會相應的完善。
        據悉,目前7克拉項目周邊環境、衛生較差,比較影響居住體驗。加上豐臺的教育資源較少,質量較差,對子女教育不利。
        據相關規定,非住宅項目一般不強制性要求設計配套服務設施,例如學校、商業、居委會等,也就是說沒有配套的幼兒園、學校,沒有配套醫療、養老服務等。
        中弘·北京像素的業主也對表示,“窗戶外護欄做得不好,這種設計讓我們有孩子的家庭感覺很危險,怕孩子開了窗子之后不小心掉下去。”
        據了解,大多數“商改住”項目都是酒店式公寓設計,一梯40戶的也有,出入不方便,一些“商改住”項目雖然不限購,但仍舊有很多因素讓業主和購房住擔憂。

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