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    1. 限購痛擊北京樓市 7月新盤消化7%
      2011-08-18   作者:明鵬  來源:時代周報
       
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          時移勢遷—限購半年,北京樓市就此“變臉”。
        7月,新盤當月消化率僅為7.1%,下半月推出的11個項目中有8個“零成交”。
        而最近半年:北京樓市簽約數量不足10萬套,創三年來新低;外地戶籍購房不足萬戶,占市場比例不足10%,創數年最低;投資需求基本為零,購買第二套房的比例不足10%;在價格方面,房價環比限購前,微跌0.8%,不少樓盤已進入微降“通道”。

        成交下降46%

        2010年4月開始的本輪樓市調控潮,政策力度在2011年春節后達到了頂峰。疊加信貸收緊的升級版限購,讓爆發式上漲的北京樓市傾刻進入冰河期,成交量持續低迷,庫存因此不斷攀升,開發商也只能被迫放緩推盤節奏。
        據北京中原地產研究報告顯示,2月17日-8月16日,北京樓市期房住宅、現房住宅、二手房住宅的成交套數分別為35530、6183、50242套,較限購前的半年時間分別下降36.6%、25.6%、53.3%,整體而言,下降46.5%。北京中原地產研究員張大偉向時代周報記者分析,北京執行最嚴厲版限購之后,成交量萎縮,樓市陷入明顯的調整。
        成交量下滑的背后,是因簽約率太不景氣了。據北京市房地產交易管理網數據顯示,截至7月底,北京年內供應的純商品房期房住宅96個項目,簽約率僅為46.7%。據北京中原地產統計數據,7月新盤當月消化率僅為7.1%,下半月推出的11個項目中有8個“零成交”。
        對此,張大偉向時代周報記者表示,當月簽約率可以明顯反應市場的熱度。但有時受開盤上下半月數據占比影響。下半月開盤的項目即使已經認購,但網簽反應到網簽平臺可能就要等到下個月了。在8個“零成交”項目中,華潤置地旗下的“公元九里”便是其中之一。7月20日,“公元九里”取得預售,共推出221套房源,當時不少網絡媒體稱其“開盤現場火爆”,然而截至8月1日,該樓盤在北京市房地產交易管理網的網簽數據依然為零。對此,北京華潤置地相關負責人向時代周報記者表示,購房者確定了購買意向后,并不能立即網簽,還需經過5個工作日的資格審查,因此在網簽數據上顯得不太好看。但截至8月16日,離取得預售證接近一個月,其網簽套數也僅為39套,不足其推盤量的20%。
        “在限制套數、及限制外購背景下,大部分潛在客戶被政策抑制,火爆上漲的北京樓市停滯下來。”亞太城市發展研究會房地產分會會長陳寶存(博客,微博)認為限購直接導致成交率下降。以外地客源為例,據北京中原地產數據,2月17日—8月16日,外地戶籍在京購房數量為9000套左右,占比9.8%,而在2010年8月17日-2011年2月16日,外地戶籍在京購房8.3萬套,占比48.5%,接近市場成交量的一半。此外,受制于房貸政策縮緊,第二套房需求也被強烈抑制,數據顯示,居民的第二套房需求占比不足10%。
        成交率下降之余,是庫存的明顯上升。據北京中原地產統計數據顯示,截至8月4日,北京住宅庫存為106161套,較限購前的92900套,增加了14.3%。按照供應均價計算,截至8月4日,商品房總庫存為8300億元,而其中的住宅庫存也已經達到了3300億元。
        四環以外的項目成為庫存的主要貢獻者。據偉業我愛我家(博客,微博)數據顯示,截至7月28日,其中四環、五環之間庫存增長了40.8%,五環、六環之間庫存增長了15.1%,六環外庫存增長了18.1%。

        通州樓市出現萎靡之態

        限購政策“痛擊”了北京樓市,通州區更成為“痛中之痛”。
        早在去年下半年,通州樓市已出現“萎靡”之態。據北京中原地產研究報告,去年下半年,通州樓市的項目大部分簽約量都不足3成。今年上半年因為銷售萎縮,部分項目延緩了供應,但消化率依然不容樂觀。前7個月,通州區新供應項目簽約率僅為15%。
        就個盤表現而言,通州無一樓盤上榜北京樓市2月17日-8月16日銷售額前20名。華業東方玫瑰在4月24日推出1478套房源,截至7月底,銷量接近500套,僅為三分之一左右。而北京ONE都是去年推出的房源,推出730套房源,截至目前僅消化了181套。
        “賣不動”已成為通州樓市的“主旋律”,不少開發商因此在價格上做出輕微讓步。就8月而言,通州樓市打折的樓盤數量就由7月的12個增至8月的21個,其中優惠力度最大的當屬融科?香雪蘭溪可享受8.8折優惠。此外,M5朗峰近期也推出部分房源“2萬抵10萬”的優惠。
        值得一提的是,通州珠江拉維小鎮將“降價1萬”作為其近期促銷的口號,號稱價格由2010年底的2.8萬/平方米降至目前的1.6萬/平方米。由此,市場傳出通州房價或將開始領跌北京樓市的傳聞。然而時代周報記者了解到,真實情況并非如此。
        珠江拉維小鎮售樓處工作人員向時代周報記者表示,目前推出的“特惠”樓盤,起價1.6萬元/平方米,均價為1.8萬元/平方米。屬于2009年9月推出項目的尾盤,而當時的成交均價僅為9839元/平方米。2010年底推出的樓盤,報價雖然高達2.8萬元/平方米,但其屬于空中花園別墅,與前者沒有可比性。相比拉維小鎮的“做秀”,華業東方玫瑰則在同一批房源中實實在在地“開刀”,并引發前期業主的“集體抗議”。
        針對目前通州樓市,張大偉認為,預計下半年供應補漲,庫存量已經上漲到歷史高點的通州很可能繼續面臨沖擊。“買房人對目前的促銷行為認可度不高,更期待實質性的降價。”

        一居室成交失寵

        限購后,北京樓市的一居室也因此“失寵”。據北京房地產交易管理網數據顯示,7月新建房住宅合計簽約為9134套,一居戶型占比為1167套,占全部成交的15.8%。而這一比例在6月份還為24.3%。張大偉表示,15.8%的一居室比例創造了最近幾年的最低。嚴厲版的調控政策,使得有資格購房者更審慎使用自己的購房資格。一居室作為過渡需求的作用被看淡。
        一居室“失寵”,改善性需求的大戶型也“不得民心”。時代周報記者了解到,綠城在北京的數個項目130平方米以下的房源銷售情況良好,而130平方米以上的房源則出現滯銷。綠城集團京津房地產事業部總經理陳志華向時代周報記者分析,限購后,很多消費者不具備“換房資格”,且房貸利率的提高,也大大削弱了消費者的購買力,大戶型因總價較高則易出現滯銷。
        市場成交結構發生變化之外,與樓市中的另外兩個指標發生變化地價降、房租漲。
        據北京中原地產數據顯示,截至8月10日,北京年內出讓的135塊土地出讓金達到了600.35億元。突破600億,這一日期比2010年整整晚了70天。然而刨除成交火熱的商業地塊,住宅土地市場可以用“冷清”形容。
        截至8月10日,北京住宅地塊的成交數量、建筑面積成交額分別為23塊、326萬平方米、159億元,與限購前半年相比,分別下降58.18%、65.21%、72.02%,與去年同期相比也分別下降了14.81%、34.61%、62.52%。陳寶存表示,幾乎每一輪調控之時,土地市場必然冷清,今年北京土地市場的情形似乎都是“預料之中”的。
        限購令促使部分購房需求轉化為租房需求,房屋租價趁機“跳漲”。據偉業我愛我家統計數據顯示,今年前7月,北京平均每月房租為3160元/套,相比去年均價2793元,漲幅13%。今年7月份的租金均價為3229元,與出臺限購令的2月份相比,又上漲161元。在CBD、中關村等熱點區域,租金均價甚至上漲20%以上,房源仍供不應求。
        限購后,北京樓市諸多變化,對于后市,會否重現2008年的市場行情,陳寶存認為不會,“目前市場存量雖高,可遠不及2008年的峰值。況且目前開發商并不缺錢,成交低迷可以放緩推盤節奏,并非要"以價換量"。”對于二手業主而言,也并沒有出現恐慌的拋售情緒。鏈家地產首席分析師張月認為,受政策限制,當下部分沒有購房資格的本地業主、外地業主,如果出售手中房屋,就無法再購。除非業主急用錢或者對未來的房價下降的預期十分強烈,一般業主還未見明顯的拋售現象。
        對于下半年的供應量,北京中原地產預計在7月開始到年底上市的項目將達到110個左右,提供的住宅將超過7萬套。而明年上半年潛在供應量超過1000萬平方米,最近一年北京市場商品房的供應量很可能超過2000萬平方米,提供住宅總套數有可能超過15萬套。張大偉預計3-4季度的降價樓盤會增加。
        降價樓盤增多,成交量會否就此上升?陳寶存認為,目前樓市依然處于觀望狀態,成交量不會釋放,傳統樓市旺季“金九銀十”將難再現。

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