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    1. 樓市降價概率大增“金九銀十”或成色不足
      2011-08-15   作者:張平 羅茜  來源:華夏時報
       
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          又到一年“金九銀十”之際。與往年不同的是,有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測這將是“銅九鐵十”。他們的理由是,盡管這兩個月成交量將有所放大,但并不會徹底改變市場彌漫的觀望情緒,也不會扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的走勢。
        “現(xiàn)在看來,9、10月份的市場可能是量增價不增,甚至是價跌。從這個意義上說,今年"金九銀十"難覓。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示。

        成交量不會井噴

        促成“金九銀十”成交量上漲的重要條件是入市項目增多,以及購買人群增多。然而,自調(diào)控以來,以往樓盤扎堆入市的現(xiàn)象就很難見到了。
        東亞新華地產(chǎn)發(fā)言人韓磊向記者表示,自調(diào)控以來,開發(fā)商開盤的主動性大不如前了。北京建委發(fā)放預(yù)售證的時間拖得比較長,有的項目從上報建委,到預(yù)售證下來要歷時三五個月的時間。因此,樓盤扎堆入市的情況不像以前那么明顯。而“金九銀十”成交量的上升主要依靠樓盤入市量增加,從整體上推高成交量。加之限購已經(jīng)使房地產(chǎn)市場進(jìn)入了房票時代,有資格的購買人群數(shù)量是有限的。從這點來看,9、10月份的成交量不會上漲太多。
        另一方面,不斷收緊的銀行信貸也制約了成交量。一位代理三亞樓盤銷售的代理公司管理人員對記者說,雖然三亞這樣的二線城市的限購政策比較寬松,但是銀行的貸款卻非常緊張,審批十分嚴(yán)格,不少貸款都辦不下來,成為影響成交的最大因素,開發(fā)商資金的回籠也變得比較困難。
        雖然業(yè)內(nèi)人士對于成交量的大漲缺乏信心,但是在剛過去的7月份,成交量還是有緩慢回升,北京市場當(dāng)月的成交量達(dá)到了近半年來的最高值。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示:7月份,北京商品房期房住宅簽約套數(shù)為7845套、現(xiàn)房住宅簽約套數(shù)為1289套。合計為9134套,總成交量環(huán)比上月上漲了5.6%。
        中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰向記者表示:“理論上"金九銀十"還存在,畢竟是傳統(tǒng)旺季,9、10月份應(yīng)該能夠延續(xù)7月份成交量上升的趨勢,但是不會像往年那樣風(fēng)光,難以出現(xiàn)成交量"井噴"現(xiàn)象。”

        降價將蔓延

        記者接觸到的開發(fā)商都認(rèn)為,有了2008年的經(jīng)驗,多數(shù)開發(fā)商不再死杠,現(xiàn)在賣得還不錯的項目都是以低價入市的新開樓盤。
        據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計,截至目前,2011年北京市一共有99個新開商品房項目入市,其中大約有30%的項目最近一期價格低于前期價格。尤其是5月份后,這一趨勢開始逐漸明顯。
        事實上,出現(xiàn)降價潮前通常都有三個征兆。首先,土地流標(biāo)率大幅增加;其次,中介門店倒閉潮;再次,退房潮的出現(xiàn)。
        從6月份開始,全國土地流標(biāo)率開始有比較明顯的增加,土地價格溢價率也在不斷走低。
        而對于二手房中介來說,某業(yè)內(nèi)人士向記者透露,目前,北京的21世紀(jì)不動產(chǎn)正在醞釀裁員,關(guān)閉一部分中介門店,裁員范圍不僅包括門店的銷售人員,也包括部分管理人員。
        由于21世紀(jì)不動產(chǎn)在美國上市,裁員的舉動應(yīng)該是為了降低成本,讓年報的數(shù)據(jù)好看一些。
        在鏈家新標(biāo)識啟動發(fā)布會上,鏈家地產(chǎn)副總裁林倩向記者表示,最近三個月以來,北京中介門店每個月平均都有一百余家門店關(guān)閉。北京現(xiàn)有550萬套存量房,按照以當(dāng)前平均每月8000套的成交量計算,二手房的換手率僅為2%左右,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于7%-8%的正常水平。二手房市場十分低迷,并且難以看到明顯好轉(zhuǎn)的跡象。
        8月初,北京通州樓盤華業(yè)東方玫瑰二期A9號樓推出60套特價房,均價14000-15000元/平方米。和優(yōu)惠前16500元/平方米相比降幅達(dá)到10%以上。因此引發(fā)了前期業(yè)主要求退差價的集體行動。事實上,老項目后期開盤的價格正處在十分為難的境地,而這種情況在通州特別突出,大部分是老項目后期,而且?guī)齑骟w量比較大,后期開盤降價很容易導(dǎo)致糾紛。
        中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,北京市下半年的潛在供應(yīng)量為900萬-1000萬平方米左右、明年上半年潛在供應(yīng)量超過1000萬平方米。最近一年北京市場商品房的供應(yīng)量很可能超過2000萬平方米,提供住宅總套數(shù)有可能超過15萬套。根據(jù)目前市場消耗量計算,預(yù)計在明年初市場很可能達(dá)到庫存量的頂峰。可以看出銷售壓力是非常大的。
        但是,韓磊認(rèn)為,是否降價還要看開發(fā)商自身的狀況,普遍降價的可能性不大。

        傳統(tǒng)銷售節(jié)奏被淡化

        調(diào)控政策在打亂開發(fā)商開盤節(jié)奏的同時,也使得傳統(tǒng)的銷售旺季和淡季的界限變得模糊起來。
        韓磊表示:“在年初的限購政策實施以后,我們制定的銷售策略和節(jié)奏與往年比有所變化。只要符合條件,我們都會盡早開盤,搶占客戶。此外,限購以后,買房的群體大多是剛性需求者,他們只會在自己需要的時候買房子,而不會在乎所謂的淡季旺季之分。”
        事實上,上半年,一些開發(fā)商為了搶占有限的客戶,在上半年紛紛開盤,在項目的開盤節(jié)奏上已經(jīng)不再遵循所謂的傳統(tǒng)銷售旺季。
        遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在今年限購政策出臺后率先推出了遠(yuǎn)洋一方,同時價格比上期下降了近4000元/平米,取得了比較好的銷售成績。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一位工作人員向記者表示:“不少開發(fā)商都寄希望于下半年,認(rèn)為下半年10月份傳統(tǒng)銷售旺季市場會有所好轉(zhuǎn),但是,我們認(rèn)為在客戶有限的情況下,入市時間越遲就越被動。”
        中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強也認(rèn)為,政策調(diào)控已經(jīng)打破常規(guī),在當(dāng)前調(diào)控政策的市場下,“金九銀十”以后發(fā)生的概率會越來越低,是時候淡化這個樓市概念了。

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