近日,據21世紀不動產統計數據顯示,7月份上海市土地成交量微升,工業用地成交額占總成交額50%以上。但土地成交溢價率繼續下降,住宅用地幾乎全部以底價成交。僅一幅宅地的出讓價超過底價,溢價率僅為1.5%。
“宅地溢價率接近零,今年上半年的土地出讓收入僅為去年的兩成,這對于上海的土地財政而言,壓力陡增。”上海一房地產證券分析師表示。
高增長的拐點
從今年上半年的統計數據來看,上海市的土地出讓收入總額約為336億元,出讓土地總面積為503萬平方米,建筑總面積為856萬平方米,各類土地折合樓板價均值為近6000元/平方米。而在2010年,上海市共出讓了567幅土地,出讓總收入高達1524億元。業內人士預計,上海的土地出讓收入在連續多年創下新高之后,今年全年很有可能首次出現下滑。
中國房地產學會副會長陳國強表示,土地市場行情趨冷原因復雜,和當前的嚴厲調控政策環境有關,房企對后市的預期下降、買地意愿下降、資金鏈緊張、支付能力下降。
方方地產咨詢機構提供的數據顯示,上海土地出讓收入自2008年以來一直保持著連續高增長態勢,2008年423.2億元、2009年1012.9億元,2010年更是創下了1524億元的歷史高位。
世聯地產華東區域分析師裴紅梅表示,從成交的地塊來看,2010年全年經營性土地成交的平均溢價率為72%,上半年略低于全年平均值,這和去年下半年房地產銷售行情向好有很大關系。“而今年上半年經營性土地成交的平均溢價率為34%,房企拿地更加謹慎,頻繁的低溢價率成交,導致土地出讓金縮水。”
下半年或繼續惡化
上海一位不愿具名的房企負責人說,政府的調控態度很堅定,開發商對房價預期已不再樂觀。
裴紅梅表示,今年房企的資金鏈緊張眾所周知,上半年各大開發商的銷售狀況一般,資金回籠放緩。在房地產調控沒有放松的情況下,開發商可能繼續保持理性的態度拿地,因此下半年很有可能繼續維持低溢價率成交的現狀,全年土地出讓金負增長的情況難以避免。
開發商拿地趨于謹慎的狀況如果持續下去,或將使上海等城市的土地市場繼續惡化。
上海同策房產咨詢機構分析師陸程超告訴記者,“今年上半年優質地塊的推出并不多,經營性宅地僅占全部出讓土地的18.69%,而去年同期則占到了37.19%。另一方面,二級市場的低迷表現也直接影響了一級市場,土地溢價率普遍降低也是造成土地收入減少的原因之一。”