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    1. 一線房企巨頭狂飆 誰在降價
      2011-07-11   作者:  來源:經濟觀察報
       
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          但就2011年已過去的半年而言,這種跡象尚不明顯,就目前國內的第一陣容而言,巨無霸級的萬科、中海、保利尚無壓力;傳統巨頭金地、招商地產、雅居樂、華潤置地等也活得自在;而一直在輾轉騰挪的富力、綠城明確宣稱“不可能降價”。
          當然,過去一年中,一線開發商中的碧桂園、萬科偶爾也出現了些許降價跡象,但這種局部性的現象沒能形成效應,可復制性不強。

        碧桂園風暴

        “價格屠夫”,這是華南五虎之一碧桂園的最新綽號。而正是憑著價格利器,2011年以來,碧桂園取得了讓人羨慕的銷售業績。
        碧桂園向本報提供的最新的業績報告顯示,6月,碧桂園實現合同銷售金額約37億元,合同銷售面積62萬平方米,同比分別增長約164%和131%。
        對比可以發現,碧桂園業績的大增依托的是銷量的大幅提升而非均價的上漲。以6月份銷售數據為例,碧桂園6月合同銷售面積增長了164%,但銷售金額卻只增長了131%,價格的增幅顯然落后于銷售面積。
        與其他一線巨頭相比,相對較低的售價,是碧桂園獲得“價格屠夫”的原因所在,而且碧桂園把低價風暴帶到了全國。廣州增城碧桂園鳳凰城、廣東清遠佛岡清泉城、南京句容鳳凰城,均以低價出手,令業界側目,大熱的南京句容鳳凰城公布的銷售均價在6500元/平方米,其中部分房源的最低價格僅在5800元/平方米,主力房源均價6000~7000元/平方米,別墅房源均價8000元/平方米左右。
        為了完成任務,碧桂園還推出了諸多優惠條件,認籌排名在前3000位的,將有9.2折的優惠,在3000名以外的,也將有9.4折的折扣,再加上如果一次性付款則最低可再進行9.2折的讓利。業內普遍認為,該項目實際上的均價遠不足6500元/平方米,不過5000多元/平方米而已,約相當于南京一手房均價的一半。

        狂飆的巨頭

        降價的不僅是碧桂園,但就降價幅度而言均無法與碧桂園呼應。
        早在去年底,武漢萬科就率先扛起了降價大旗,旗下在售的五大項目同時推出優惠活動:每周五大項目各推出10套“一口價”特供房源;購房即送11888元家電基金;來訪客戶均享見面禮;老業主推薦享積分,再減免6個月物業費。
        到了今年5月,武漢萬科再次啟動第二次降價。這次萬科在武漢的降價是以一則戲劇性的廣告開始的,5月底武漢萬科旗下的萬科紅郡打出“抱歉光谷,拉低你房屋均價1000元”。隨即引來了其他樓盤的跟風打折。
        一向低調的中海在今年也有局部性降價。
        4月30日,中海地產在深圳率先進行降價促銷。當天中海地產推出了旗下的康城國際、塞納時光兩樓盤共計1349套房源,單價最低9680元/平方米起,均價在1.1萬元/平方米左右,比該區域內的房價低2000元/平方米。
        但同碧桂園相比,這種降價只是皮毛,說這些舉動是降價,還不如說是高房價盛宴中的一碟小菜而已。
        在過去半年中,銷售均價上漲仍是巨頭們的主基調。
        數據顯示,今年1-5月,保利地產累計實現簽約面積243.31萬平方米,同比增長22.81%;實現簽約金額281.04億元,同比增長82.37%;中海累計實現房地產銷售額港幣 401.0億元,同比增長81.8%,累計實現銷售面積243.7萬平方米,同比增長34.9%。
        第二梯隊的雅居樂同樣如此。6月8日晚,雅居樂宣布,于2011年首五個月實現合約銷售金額約為135億元,同比增長約59%;合約銷售面積約為116萬平方米,同比增長約39%。
        除了銷售價格,巨頭們的銷售業績也在狂飆。
        7月5日,萬科公布6月份銷售情況。公告顯示,萬科6月實現銷售面積112.8萬平方米,銷售金額132.3億元,同比分別上升31.7%和50.8%。上半年萬科累計實現銷售面積565.5萬平方米,銷售金額656.5億元,同比分別上升 76.7%和78.6%。至此,萬科今年上半年的銷售金額已超過2009年全年。
        大增的不僅是萬科,其他一線巨頭也不遜色。
        根據中房信日前發布的數據,2011年上半年前十大房地產開發企業累計實現銷售額3323億元,同比增長逾8成。萬科、恒大和中海地產分別以644億元、429億元和421億元的銷售業績位居排行榜前三名。
        一個不容忽視的現象是,今年上半年,房企銷售金額前十榜單和銷售面積前十榜單的入榜門檻分別為155.5億元和116萬平方米,同比分別提高48%和25%,大型房企業績增長勢頭明顯。也就是說,雖然碧桂園的大降價,并沒有引發一連串的降價反應,有了2008年那一次大起大落,房企似乎邁步異常謹慎,“資金池”平衡放在了最重要的位置,上半年的“小豐收”令房企在下半年的壓力也不那么大了。

        壓力與挑戰

        一邊是巨頭們業績的飆升,另一邊卻是國際評級機構的唱空,在中國房地產市場上,這兩大主體罕見地站到了對立面。
        6月15日,標普在一份亞洲房地產市場分析報告中預計,未來6-12個月內,中國新房銷售價格可能會有10%左右的下降。
        瑞銀也存在同樣的擔憂。6月29日,瑞銀發布了一份名為《亞洲實地考察:中國房地產業-2011年下半年可能降價》的報告。這份報告是在經歷了兩周的實地考察,拜訪了雅居樂、碧桂園、恒盛地產、富力地產以及遠洋地產的管理層得出的結論。
        瑞銀在報告中稱,所有企業均繼續維持其2011年的合同銷售目標;如果銷量繼續走弱,其中許多開發商將考慮降價5%-10%以實現預期銷售目標;所有開發商在2011年下半年的新開盤都會上升;大多數開發商認為如果量價大幅攀升,限購令可能會擴大到更多城市;大多數公司不愿意主動參與保障房項目,因其利潤較低,或無利潤可圖。
        而瑞銀的結論是,限購令將繼續影響銷售,開發商的全年目標具有挑戰性。在房屋存量不斷攀升且信貸收緊的情況下,開發商將不得不降價以提振銷售。
        事實上,包括大型開發商在內的融資顯然不樂觀,里昂證券在最近的一份研究報告中稱,信貸緊縮持續,我們調研的開發商目前均能夠拿到銀行貸款,但利率上浮區間在10%-30%之間,比較嚴峻的現實問題是大部分開發商徒有大量授信額度,而由于銀行日甚一日的貸款額度控制使得表象額度成了空頭支票。房地產信托貸款年利率水平也在15%左右,使得開發商在商品房開發的主要資金來源仍舊是預售賬款。
        另一個問題是,由于大型地產商經由2009-2010年的牛市而增加的土地儲備,正在逐漸轉化為可售存貨,其推貨壓力都在加大。“5月份,瑞銀覆蓋的12家開發商新開盤1920萬平方米,高于4月份的1460萬平方米。6月新開盤面積達到2830萬平方米,我們預計開發商將取得不錯的銷售結果。新開工面積與銷售面積之差達到了4.4億平方米的記錄高位。房屋存量占總資產的比重將從2010年的56%升至2011年的59%,可能拖累了開發商的銷售周期。”瑞銀在報告中稱。

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