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記者從山西省政府了解到,該省創新措施解決保障房建設面臨的資金、土地和項目審批等問題。新華社記者 詹彥
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盡管被北京業界一致公認為“準地王”的“中央商務區九宗地塊”(下稱中服地塊)尚未進行到最后開標階段,但北京新的單價地王已經誕生。日前,合景泰富旗下子公司以4.32萬元/平方米的樓面價拿下崇文門菜市場地塊,刷新北京土地價格的單價紀錄。
土地市場的漲價預期猶在。而北京、上海等一線城市進入6月以來,陸續進入了推地的高峰期。21世紀不動產、中原地產等研究機構均認為,在漲價的預期之下,一線城市土地市場的熱度將再次升溫,地價控漲的壓力將進一步增大。
在此之前,于2010年已經登上國土資源部閑置用地榜單的華潤置地等公司地塊,被媒體曝出仍未得到有效處置。而國土資源部6月已經在部長辦公會上就《閑置用地處置辦法》進行審議。同時,市場人士也普遍認為,魯能置業借殼廣宇發展失敗,也傳遞了監管層對囤地房地產企業進一步收緊調控口徑的信號。
地王重現
6月27日,北京市崇文門菜市場(含西側地)商業金融用地現場競拍,引發蘇寧、新世界地產等15家企業激烈爭奪。經過33輪交手,此前并不被看好的廣州市豐璟房地產開發有限公司力壓群雄,以總價7.1億元將這宗城區稀缺地塊攬入懷中,成為了場上最大的“黑馬”。該地塊的樓面地價高達4.32萬元/平方米,創近年來北京地價新高;溢價率為140%,也遠超國土資源部規定的溢價率超過50%需上報的標準。
但不可否認的是,在當前住宅市場的嚴厲調控下,北京的商業金融用地成交量增長態勢明顯。
2011年6月,備受關注的北京CBD的第二波九宗地塊集中入市,建筑規模為8.51萬平方米的王府井大街西側商業金融用地將招標出讓。“今年下半年,北京的商業金融用地可能會延續火熱。”鏈家地產首席分析師張月表示。
北京市土地整理儲備中心數據顯示,4.32萬元/平方米的樓面地價是第二高的同類型地塊——CBD最高樓面地價2.14萬元/平方米的兩倍。此前,廣州豐璟房地產名不見經傳。據悉,該公司為合景泰富旗下的子公司。合景泰富是香港上市公司,這是其在北京拿下的首個商業地產項目。
合景泰富副總裁羅國慶表示,從地塊所處的位置和區域來看,公司認為這個價格處于一個合理的范圍,拿下北京地塊也符合公司全國戰略發展的需要。
北京市國土資源局有關負責人表示,崇文門菜市場地塊屬商業金融用地,其高價成交不會對住宅市場造成較大影響。北京中原地產三級市場研究總監張大偉表示,在住宅市場遭遇調控之后,商業地產相對升溫,特別是稀缺地段的商業價值逐漸被挖掘,商業類地塊受關注程度明顯增加。
據鏈家地產市場研究部數據統計,今年上半年北京市商業金融用地共計成交14塊,總面價為223.9萬平方米,同比增長44.8%。但北京市2011年整體土地市場成交量卻有所萎縮。截至6月27日,今年上半年共有101塊土地成交,總面積為979萬平方米,同比減少20.3%。
張月據此認為,今年上半年,北京的商業金融用地成交增長態勢明顯。
地價控漲增壓
7月6日,備受關注的北京CBD的第二波九宗地塊集中入市,包括首創、遠洋、中信、萬通在內的多家知名房企將參與競標。7月29日,建筑規模為8.51萬平方米的王府井大街西側商業金融用地將招標出讓。由于其地理位置優越,業內預計出讓價格很可能再次創造新紀錄。
“今年下半年,北京的商業金融用地預計會延續火熱。”張月說。
陽光新業地產相關人士也表示,目前來看,商業地產越來越熱的趨勢還會持續一段時間。現在許多住宅開發商,甚至包括其他行業的企業,如險資、銀行等都將目光聚焦至商業地產。“下一步,就要看土地供應量夠不夠了。”
在看漲預期之下,以華潤置地為代表的一批房地產企業,選擇了坐等土地升值的策略。這其中,華潤置地最為典型。華潤置地2010年年報顯示,2010年華潤置地在北京實現合同銷售額近20.64億元,與2009年時的52.32億元相比,直降近六成。同年,萬科北京的銷售額為101.49億元。
在去年房企業績一片飄紅的背景下,華潤置地在北京的銷售額卻不升反降,在北京樓市逐漸被邊緣化。
一方面,華潤置地在北京的可售房源捉襟見肘,但另一方面,2009年末,該公司卻因囤地聞名于北京樓市,不少圈內人士私下稱其為北京樓市的“囤地王”。
2010年8月,國土部公布1457宗閑置土地黑名單,華潤置地旗下北京東三環項目優士閣二期公建用地再次因囤地入榜。該地塊由華潤置地于2005年5月20日拿下,約定開工時間為2005年的12月6日,約定竣工時間為2007年6月30日。囤地產生了巨大效益。
以北京東三環上的項目優士閣二期公建用地為例,北京市土地整理儲備中心的資料顯示,2005年5月20日,北京華潤京通房地產開發有限公司以1.6217億元的起始價拿下這塊地,建筑控制規模上限為32000平方米,平均樓面價近5068元/平方米。但奇怪的是,在去年1457宗閑置土地的名單中,該地塊合同價款處卻顯示為4096萬元。如果以此成交價計算,最后的樓面價更是低至1280元/平方米。該商用地塊約定開工時間為2005年12月6日,但至今仍未有動工跡象。
土地管制從嚴
幾乎與華潤置地囤地、北京崇文門菜市場地塊刷新地價紀錄的同時,魯能地產借殼廣宇發展宣告失敗。市場分析,這是監管層對于房地產的囤地企業從嚴管制的信號。
世聯房地產首席分析師陳真誠認為,此前有報道說房企借殼上市、申請重組重新開閘,證監會后來表示,房企上市要經過國土資源部審核,有捂盤、囤地的開發商將暫停上市。陳真誠稱最近有城市暫停了有囤地房企的貸款業務,可見在樓市調控下。政府對打擊囤地的力度加大,此前中央一直強調打擊囤地,但一直打不完,這與地方政府的態度有關。現在便從金融渠道來查,通過收緊資本市場來打擊開發商的囤地、捂盤行為。
上市公司年報顯示,萬科、綠城、保利、中海、富力、恒大、碧桂園等10家上市房企持有的土地儲備折合建筑面積至少為3.5億平方米,大約可以完成250萬-500萬套商品住房建設。