數據顯示，7月上海市場（包括周邊地區）預開盤23個公寓項目，10個別墅項目，較6月開盤數量縮水過六成。這已是連續第二月開盤量環比出現大幅下滑。
同時，優惠樓盤數量則在不斷增加，據統計，上海市2011年7月打折優惠樓盤共計136個（含別墅），環比漲幅高達17%。
現象：開盤量連續兩月下滑
上海搜房網數據監控中心統計數據顯示，截至6月20日，7月上海市場預計將有23個公寓項目開盤，比6月份的67個，下滑65.7%，是繼
6月開盤量環比下滑39%后，連續第二個月開盤量出現環比大幅下跌。比2010年7月份最終24個的開盤量減少4.2%。
分析：存量達836萬平方米
上海華燕置業發展有限公司市場研究部副總監張晴怡告訴記者，“6月的成交量本來就不高，7月原本也是個傳統的樓市淡季，供應量對于成交量的影響有限，目前市場不會因為供應量的增加而導致成交量的上行。”
上海中原研究咨詢部總監宋會雍也表示，“雖然開盤量持續走低，但目前的存量還是相當充足的，依然足夠滿足市場需求。”
佑威及樓市專評網數據顯示，截至5月29日，上海全市商品住宅的可售面積達到836萬平方米。對此，佑威機構執行董事、樓市專評網首席分析師黃志堅告訴記者，“以5月商品住宅約83萬平方米的成交水平衡量，去化目前的可售量需要超過10個月的時間。所以，新增供應的短期變化對于成交量的影響甚微。”
上海德佑地產研究主任陸騎麟認為，“在大量房源積壓的情況下，未來供應量的大小對樓市影響并不是很大，關鍵是有效供應是否充足，前幾周樓市出現大幅回暖，就與保利葉城這樣性價比較高的項目有很大關系，但是這種有效的供應目前難以長時間延續，大部分項目的價格還是與購房者的預期有一定差距，因而難以拉動成交量的上漲。”
現象：中高端供應占四成
5、6月份，隨著一部分高端物業的相繼開盤，部分高端房源成交出現上升態勢。而在7月開盤的項目中，又有4個總價千萬級以上豪宅項目準備入市。高端市場的供應熱潮似乎始終未減。
搜房網數據監控中心統計數據顯示，7月推出的中高端房源（即含有別墅的項目）占新盤供應約四成。
上海搜房網數據監控中心分析師雷琪指出，“從5月及6月前三周的成交情況來看，近來除了剛需置業占據主導之外，高端房源的市場表現也呈現出上升態勢，不少內環高端項目以及別墅項目入市后均取得不錯銷量，這也是促使7月中高端項目積極入市的主要動力之一。”
分析：供應或難拉動成交
陸騎麟認為，“千萬級以上的豪宅項目，往往本身具有品質上獨特優勢或者稀缺性，它們的成交在一定程度上是脫離樓市整體行情的。雖然限購對高端房源交易的抑制作用依然存在，但是近期并未針對豪宅市場出臺進一步的調控措施，一些蓄積已久的買賣需求會出現一定的釋放，不過這種需求的釋放很難長時間支撐起成交量。”
“實際上，最近三周一手豪宅的成交量正呈逐步下滑的趨勢，6月13日-6月19日，全市5萬元以上的豪宅更是僅僅成交了14套。”陸騎麟指出，“要看政策消化期是否過去，主要還是得依據整體成交行情，最近兩周的商品住宅成交量分別為12萬-13萬平方米，處于相對低位，政策的影響依然相當明顯，所以說政策消化期已過還為時過早。”
張晴怡也認為，“個別項目的銷售比較好，不能說整個高端市場已經開始復蘇。整個高端市場受政策影響還是相當大的，限購令的作用對于高端市場的影響不是短期內能夠消除的，現在大多數的成交還是只能靠非個人名義的購買而實現，這對于高端市場的成交量影響很大。”
黃志堅表示，“目前上海市的成交均價相比去年同期的變化也不大，這說明高端市場的成交并不好，不然對于整體市場的成交價格一定會產生拉動的效應。對于整體高端市場，雖然也有很多辦法可以規避限購令，但依然存在稅收等各方面的風險。所以只要限購令不除，對于高端市場影響始終都會存在，而且豪宅成交量也會因此受到很大的抑制。”
現象：改善型房源增多
今年年初，一系列樓市新政對市場形成一定的打擊力度，導致一大批改善型購房者紛紛停下腳步，高舉觀望大旗。
然而，在7月即將開盤樓盤中，有11個樓盤將同時推出90平方米左右二房和120平方米左右三房，占總開盤量近一半。
上海搜房網數據監控中心分析師認為，上海樓市下半年改善型需求或將會逐步取代小戶型婚房置業，成為上海商品房成交復蘇的主要動力。
分析：剛需仍是主流
陸騎麟表示，“目前來看，對于剛需和改善性需求而言，比較大的購房障礙在于貸款政策的收緊，央行為了控制流動性，在今年已六次上調存款準備金率，使得房貸難度大增。剛性需求實際上由于遭到了貸款政策的打壓，未能得到充分的釋放。改善性需求面臨的主要障礙在于政策的打擊和依然堅挺的房價。”
“自政策出臺以來，不乏一些好的房源入市，但都成交寥寥。例如，4月初就獲得預售證的好世皇馬苑，推出了近400套房源，其中多為80-100平方米的兩房和三房房源，但至今只售出了1/10的房源。”陸騎麟認為，“這就說明即使有適合的房源入市，在市場形勢不利的情況下更可能選擇觀望。”
黃志堅表示，“相對剛性需求，改善型客戶的需求通常不急，在市場沒有明確走向的時候還是會選擇觀望。但是剛性需求則不同，要結婚要買房是等不起的，所以雖然針對改善性客戶的房源增多，但依然無法改變剛性需求作為市場成交主流的地位。”
張晴怡也認為，“針對改善性客戶的房源入市量增大并不能改變市場格局，所以我認為未來一段時間還是會以小戶型的置業需求為主。”
熱點：最低優惠8.5折起
136個打折優惠項目中，直接以打折或價格減免的形式進行優惠的樓盤有93個，環比上月有所提升。其中，公寓方面以畢加索小鎮和鼎新名流苑8.8折的優惠領銜，別墅方面則由湯臣湖庭花園的8.5折為最低。
上海搜房網數據監控中心分析師湯正魏表示，越來越多的樓盤傾向于用較為另類的優惠和多種優惠并存的方式來吸引更多購房者的眼球，例如禹洲藍爵推出特價房的同時，對其他房源優惠1000元平方米，5天內簽約在優惠500元平方米，并送5年物業費。
業內聲音 陳勁松：樓市中場休息 仍將持續1-2年
6月25日，世聯地產新書發布暨高層媒體見面會上，世聯地產董事長陳勁松對早報記者表示，“中國房地產已經進入中場休息，這個中場需要完成對前半場的經驗總結，并確定未來樓市的發展方向。”
“我們預判這個中場時間需一年半到三年的時間，所以目前樓市仍然處于中場休息階段，整個下半年也將處于調整期。中國房地產行業在面臨一個規則修改的過程。”陳勁松指出。
對于下一步政策的推測，陳勁松表示，“我們現在所有的政策都是主動出擊來對市場進行調控，例如"限購、限貸、限價、提高準備金"等都是市場機制某種程度上的暫停，這個調整階段對中國房地產是非常必要的。”
對于何時走出中場休息，陳勁松認為，“中場結束的標志，是保障性住房建設得到實質性的進展，也就是全國保障性住房實質性地推出。其次，就是中國對目前房地產的發展以及對下一步怎么走等大方向得到廣泛的共識。所以未來一段時間內的政策不會發生180度改變。”