伴隨著北京樓市迎來新一輪井噴,時(shí)隔半年北京新房存量再破10萬整關(guān)口。在高存量、低成交的壓力之下,北京樓市各種明折暗降的項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),持續(xù)4個(gè)月的限購(gòu)調(diào)控之下,北京市場(chǎng)的供需比例已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整,部分區(qū)域已出現(xiàn)供過于求的買方市場(chǎng),下半年北京樓市或?qū)⑦M(jìn)入實(shí)降時(shí)代。
存量再破10萬整
6月15日北京市場(chǎng)的預(yù)售新盤入市量掀起一輪小高潮,僅15日當(dāng)天就有6個(gè)商品房項(xiàng)目通過預(yù)售許可審核,加上此前兩天剛剛審核的兩個(gè)項(xiàng)目,6月待入市項(xiàng)目達(dá)到8個(gè),共3000套房源,算上6月份已經(jīng)預(yù)售的12個(gè)項(xiàng)目,北京6月供應(yīng)樓盤項(xiàng)目量將創(chuàng)今年以來新高。
一面是預(yù)售新盤量逐步回升,一面則是整體簽約率的低迷。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì),截至6月14日,北京今年供應(yīng)的商品期房住宅項(xiàng)目合計(jì)為60個(gè),提供期房住宅總量為19316套,而這些項(xiàng)目的實(shí)際簽約量?jī)H為8989套,整體簽約率為46.5%。
上半年入市的60個(gè)新盤項(xiàng)目中,有28個(gè)項(xiàng)目的簽約率低于30%,這些項(xiàng)目的均價(jià)普遍在3.5萬元/平方米以上。而簽約率超過80%的17個(gè)項(xiàng)目中,有10個(gè)項(xiàng)目均價(jià)低于2萬元/平方米。均價(jià)在2萬~3萬元/平方米的項(xiàng)目中簽約率超過80%的僅有4個(gè),而超過3萬元每平方米的項(xiàng)目中僅3個(gè)項(xiàng)目簽約率超過80%。
剛剛過去的樓市傳統(tǒng)銷售旺季,北京樓市已經(jīng)出現(xiàn)普遍滯銷。來自另一家第三方監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示,5月,北京樓市29個(gè)開盤項(xiàng)目的平均銷售率僅為31.1%,創(chuàng)年內(nèi)新低。實(shí)際簽約面積則僅占供應(yīng)面積的8.4%,僅5月商品房庫(kù)存積壓增加了3000套。
中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示,盡管今年前5個(gè)月新申領(lǐng)預(yù)售許可證的樓盤較去年同期下降50%以上,但北京樓市存量仍增加了1萬多套,這也意味著很多新批入市的可售房源剛剛?cè)胧芯统蔀榱藥?kù)存。
北京房地產(chǎn)市場(chǎng)交易管理網(wǎng)顯示,截至6月1日北京市新房住宅存量已達(dá)到10.1萬套。
明折暗降樓盤涌現(xiàn)
在市場(chǎng)庫(kù)存持續(xù)增加的壓力之下,北京樓市各種降價(jià)樓盤也在不斷涌現(xiàn)。
搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì),5月再增12個(gè)降價(jià)住宅項(xiàng)目,其中海淀區(qū)的正源尚峰尚水均價(jià)降幅達(dá)3000元/平方米,下降比率為12.5%;此外還有5個(gè)項(xiàng)目下降額度達(dá)2000元/平方米以上。
更多的項(xiàng)目是則是選擇低開和全款折扣的方式。位于房山的芭蕾雨悅都,開盤一期比上期靠近地鐵站以及奧特萊斯項(xiàng)目,但折扣為全款9.2折、50%首付9.4折、貸款9.6折,比上一期各項(xiàng)折扣分別提高了2個(gè)百分點(diǎn)。
除了明折實(shí)降的項(xiàng)目,借各種促銷活動(dòng)優(yōu)惠暗降的樓盤更是花樣頻出。長(zhǎng)陽(yáng)光合作用、藍(lán)光云鼎、月亮河等都有團(tuán)購(gòu)信息傳出。位于西四環(huán)的中堂項(xiàng)目,還通過“精裝修改毛坯”的手法,打出每平方米直降6000元的噱頭。
買方市場(chǎng)已現(xiàn)
“出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)的根本原因是供需比例已經(jīng)發(fā)生了變化”,思源經(jīng)紀(jì)公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理陶紅兵表示,在北京市遭遇嚴(yán)格的絕對(duì)購(gòu)房數(shù)量限購(gòu)4個(gè)月以來,客群基數(shù)大量減少,雖然短期內(nèi)北京市場(chǎng)出現(xiàn)整體性價(jià)格戰(zhàn)的可能性不大,但可以預(yù)計(jì)下半年將有更多以價(jià)換量的項(xiàng)目出現(xiàn)。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì),與1月份相比,5月份全市新增客源量下降了大約21%,部分區(qū)域客源量減少幅度超過50%。報(bào)告顯示,在2010年調(diào)控之初,北京樓市的供需比能夠達(dá)到1∶4或1∶5。經(jīng)過多次調(diào)控后,市場(chǎng)中觀望情緒濃厚,客源量明顯減少。當(dāng)前,整體市場(chǎng)供需比在1∶3左右。個(gè)別區(qū)域首次出現(xiàn)供需倒掛,即供給大于需求。這是繼2005年以來,6年來再次出現(xiàn)多個(gè)區(qū)域買方市場(chǎng)現(xiàn)象。
值得注意的是,在40%供需比縮小的區(qū)域中,部分區(qū)域已出現(xiàn)了買方市場(chǎng),大興、東四環(huán)等區(qū)域5月份新增房源量與新增客源量的比值均為1.1∶1。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為,二季度出臺(tái)政策更加深入細(xì)化,調(diào)控效果加強(qiáng),消費(fèi)者的購(gòu)買意愿低落,雖然開發(fā)商在價(jià)格方面有所讓步,但未能達(dá)到多數(shù)消費(fèi)者期望的降價(jià)空間,因此簽約率不升反降。目前開發(fā)商對(duì)于價(jià)格調(diào)整尚留有較大余地,若未來一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)成交不發(fā)生明顯好轉(zhuǎn),開發(fā)商或會(huì)在價(jià)格上大幅度讓步,以提高新盤的銷售業(yè)績(jī)。