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    1. 多城市住宅已現供大于求 房價下跌概率大增
      2011-06-23   作者:于祥明  來源:上海證券報
       
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        住宅庫存量正在上升,北京、南京、杭州等多數城市將維持供過于求局面,開發商銷售壓力大增。21日,記者從多方了解到,全國主要城市住宅庫存量持續上升,成為市場關注的熱點,這對開發商銷售策略或產生直接影響。

        多數城市住宅供大于求

        根據廣發證券研報統計,上周末11大重點城市的存貨總量突破60萬套,環比上漲1.4%,連續14周上漲。
        “北京商品房庫存量已經越來越高了!北本┲性禺a張大偉向記者表示,這給市場的壓力也越來越大。
        據統計,截至6月19日,北京商品房期房住宅庫存再次回到了7萬套以上,達到了71163套,現房住宅庫存為35917套,總庫存達到了107080套,相比第三輪調控后2月17日的庫存期房住宅62536套、現房30364套,總量上漲了近1.5萬套。
        而且,開發商有加快推盤的跡象。
        數據顯示,6月份北京已經取得預售許可證的項目合計為19個,提供的商品房期房住宅為6536套,相比5月份的10個項目3029套商品房期房住宅,供應量已經上漲了115.8%。
        不僅僅是北京,包括南京、杭州等多個城市均是如此。
        據統計,截至6月20日,南京可售商品房已達到了35125套,較今年2月同期增加了17.3%。并且,業內人士指出,今年下半年南京即將上市的純新盤會達到52個。房源蜂擁上市,開發商面臨的競爭壓力不言而喻。
        杭州同樣如此。據有關方面統計,截至今年6月6日,杭州主城區住宅庫存高達28000套。
        業內人士介紹,2008年下半年杭州樓市的大降價,曾經引起轟動。當時杭州主城區的住宅庫存量為12523套,總庫存為21227套。對比可見,此次杭州的住宅庫存量,已經遠遠超過了2008年樓市時的庫存。
        國際物業顧問公司戴德梁行DTZ最新研究報告指出,從北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、成都、廈門、長沙這十大樣本城市住宅庫存量分析,短期內多數城市將維持供大于求局面。
        其中,“武漢及廈門(特別是島外項目)的庫存過剩狀態因持續放量的市場供應再度深化,去庫存時間(截至2011年4月末)升至近年來高位,分別為18.3個月及9.1個月;而長沙及上海的負庫存狀態改善趨勢明朗,庫存補足時間分別降至1.7及0.3個月! 戴德梁行DTZ研報中如此表述。

        開發商銷售壓力驟增

        值得關注的是,此輪房地產調控的持續性使得房地產成交量不會過快反彈,各地住宅庫存化的周期正在拉長,開發商銷售壓力驟增。
        “在被監測的33個城市中,上周"單周去化率"為64%,較前兩周50%的去化率有一定程度的提升,但仍遠低于2010年90%以上的平均去化率。”廣發證券研報分析指出,截至上周末,被監測城市的存銷比為8.7月,連續19周上漲。其中,存銷比超過12個月警戒線的城市有大連、杭州和北京,供應的放量使得大連和杭州的存銷比迅速提升。
        對此,高華證券研報對14個城市過去12個月滾動銷售面積計算后也注意到,目前,寧波、杭州、廈門、深圳、東莞和北京的庫存月數高于12個月;而青島、長春、南京、福州和重慶的庫存月數在6—12個月之間,僅上海、廣州和蘇州的庫存月數低于6個月。
        但即使是上海,其商品住宅庫存量也不再如去年持續穩定在約500萬平方米,而正以驚人速度激增。據統計,6月初,上海商品住宅可售面積已達約750萬平方米,1個多月前,這一數據還僅約為670萬平方米。
        “由于今年以來北京新房住宅銷售的持續低迷,給房企的流動資金和期房項目的后續開發造成了巨大的壓力,不少開發商的資金鏈已經緊繃!北本╂溂业禺a首席分析師張月推測,在銀根繼續收緊之下,下半年開發商不得不加快出貨,由此房價松動的可能性將大大增加。

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