“在限購、房產稅和一房一價等一系列的調控政策影響下,上海樓市傳統的"紅五月"并未出現。連續數月成交低迷的情況還在延續,4月至今,在滬上一手商品住宅項目中,已有34個樓盤持續零成交,與此同時全市商品住宅的可售面積經過連續數月的累積,已經達到了836萬平方米。”
成交低迷、庫存增加令上海各大房企資金壓力激增,優惠樓盤的數量也開始增多。“大規模降價有望在8月份出現。”中房信分析師薛建雄稱。
成交量創6年同期最低
中國房地產信息集團、佑威及樓市專評網聯合提供的數據顯示,今年5月,上海商品住宅成交面積約為83萬平方米,雖然環比增長約29.8%,比去年新政后的5月也有約166%的大幅上漲,但與過去5年以來的126.5萬平方米的月均成交水平相比,卻仍有較大差距。
回顧今年1月,上海商品住宅成交面積為105.1萬平方米,為今年以來的最大量。隨后的2月,成交量價均大幅下跌,尤其是商品住宅成交面積迅速萎縮至17.8萬平方米。
值得注意的是,雖然自3月開始,上海商品住宅市場供應量和成交量均出現連續3個月的增長,但與往年的成交數據相比,今年的樓市仍是在低位徘徊。佑威機構執行董事、樓市專評網首席分析師黃志堅告訴記者,今年2月1日以來4個月的成交數據,為過去6年同期的最低水平,且只有平均水平的46%左右,短期、中期的成交量不容樂觀。他認為,雖然商品住宅環比上漲,但仍只是季節性反彈,傳統“紅五月”并未到來。
究其緣由,薛建雄認為,今年2至6月份上海成交低迷的原因來自兩方面,一是市場調控令買賣雙方均陷入觀望狀態,導致成交下滑;二是,上海商品住宅供應量整體下滑。回顧2003年,上海的年度供應量在3000萬平方米左右,時至今日,市場供應卻縮減了近一半。
不少項目成“死盤”
在成交量創下近六年新低的同時,滬上出現了不少“零成交”樓盤。據中國指數研究中心提供的數據顯示,從今年4月至今(截至6月17日),上海已有34個樓盤連續兩個月未有成交出現。
中指分析師肖云祥指出,從物業類型來看,34個項目中別墅有19個,占56%;純住宅15個,占44%,別墅占比明顯較大。而從價格來看,報價在5萬元/平方米以上的豪宅項目有6個,占18%;2萬-5萬元/平方米的項目有21個,占62%;2萬元/平方米以下的項目有7個,占20%。由此可見,中高端項目面臨較大的銷售壓力。
此外,從項目的區域分布情況來看,主要分布在松江、閔行、浦東、嘉定這4個區域,其中松江6個,占17%;閔行5個,占14%;浦東、嘉定各4個,占12%,其中松江、閔行和嘉定的項目均位于外環以外。
近一年推出的新房源,在今年4、5月零成交的項目中外環以外占了22個,是總量的65%,郊區項目的去化情況較不理想。
同時,早報記者發現,這34個樓盤中的部分樓盤已連續半年顆粒未收。薛建雄稱,這些項目中有不少屬于“死盤”,即項目因各種原因令剩余為數不多的房源無法銷售出去。
庫存去化需10個月
在成交量一蹶不振的同時,上海樓市的庫存量則在持續增長。
中國房地產信息集團、佑威及樓市專評網聯合提供的數據顯示,截至5月29日,上海全市商品住宅的可售面積達到836萬平方米,比今年1月31日的667萬平方米的可售面積多出25%,比2010年元旦時的539萬平方米多出55%。而在去年,存量一直維持在500萬平方米左右。如果以5月商品住宅約83萬平方米的成交水平衡量,去化目前的可售量需要超過10個月的時間。
上海乘星行行銷服務機構總經理李驍告訴記者,“假設限購令不解除,成交將繼續受限,可售量還會上漲,去化可售量的時間也將不斷拉長,如此一來,開發商庫存將越來越大,資金會越來越緊張。”
薛建雄也坦言,就現階段而言,開發商資金已經十分緊張,雖然從幾個品牌房企的季度報表來看回籠資金還在不斷加大,但由于目前房企擴張節奏很快,大規模開發建設帶來了巨大資金需求,加上市場調控影響,房企的資金狀況并不理想,預計在8月份將會出現一定程度的降價促銷,價格將有望下調10%至20%。