降價預言將沉悶的樓市撕開一道裂口。
全國工商聯房地產商會會長聶梅生近日在參加某論壇時預測,今年年內我國房價將下降10%。該預測被“斷章取義”后立刻引來異議者跳起反對。
6月1日,她在接受本報記者采訪時進一步解釋說,在嚴厲的限購令下,已經有大量的投資和投機性需求被擠出市場。出局的是商品住房中價位較高的部分,占交易量7%,出局的資金大約5000億。入局的是保障房住房,占市場份額30%,投資規模達13000億,價位在市場低端,到四季度二者在市場綜合平衡的結果,將促使住宅市場價格回調。同比2010年年底的新建住宅價格,限購范圍內的城市回調幅度可達10%。
不可忽視的是,限購令實施以來,許多城市房地產交易量大幅下降,但房價并未下降,不少市場人士認為,以“限購令”為標志的行政調控手段誤傷了剛性需求,并呼吁放寬限購令。
樓市將何去何從?7-8月的時間窗口
聶梅生說,去年7月份房價開始平穩,8月份開始反彈上升,北京、上海、廣州、深圳這4個大城市房價上漲了20%。
“今年的情況跟去年不一樣,去年是延續了適度寬松的貨幣政策,今年則是跟2008年很像。2008年把控制CPI作為第一要務,今年又是這樣。我可以肯定,今年不會有2008年10月中旬那樣的救市!甭櫭飞V定地說。
她認為,這次政府大量動用行政手段如“限購令”,令投機性購房的比例下降,整個交易量將下降7%,交易額會下降10%,“今年房價下降10%絕對不是危言聳聽!
根據海通證券的研究報告顯示,調控政策下全國房價漲幅小幅回落。4月重點監測一線城市房價同比漲1.96%(環比漲0.38%);其中,杭州房價同比為-1.2%,房價已經出現下降;4月二、三線重點監測城市房價同比漲3.69%(環比漲0.24%)。總體上,在當前調控政策下房價漲幅呈小幅回落態勢。
之所以統計數據顯示房價還在上漲,一方面是因為結構性的原因,高端樓盤的入市拉高了房價,另一方面是開發商不愿意降價。但在聶梅生看來,從今年4月份開始,房地產開發商在“硬撐”房價。持續嚴厲的調控政策下,房地產開發商的資金鏈已經十分緊張。
北京師范大學金融研究中心主任鐘偉在接受本報記者采訪時表示,造成開發商資金緊張的原因,主要不是來自融資方面,也不是土地購置帶來的壓力,而是銷售不暢帶來的資金壓力。36個限購城市的新房交易量幾乎占全國房地產交易總量的三分之一,交易金額是總量的二分之一。限購的城市交易量受到了很大的影響。
北京房地產交易管理網數據顯示,截至5月30日,5月預售商品房項目合計為17個,提供住宅5637套,實現簽約的僅為608套,簽約率僅8.4%,相比此前3月30.7%、4月28%的簽約率,創下自2月末新一輪調控政策后新低!白≌毡闇N,賣得好的都是商住項目,而賣得好的住宅多是已經調低價格的住宅!眮喓朗袌隹偙O郭毅向本報記者表示。
鐘偉認為,到7、8月份,市場會迎來一輪真實降價,“每到7、8月份,開發商就會期待宏觀調控能放松,但如果政策依舊嚴厲,許多開發商就會根據自身的資金情況或者戰略安排,選擇降價!笨v觀幾輪調控,7、8月份和年底都是開發商降價的時間窗口。
鐘偉提出限購“三化”論
對于限購令給樓市帶來的深刻影響,亞太城市發展研究會房地產分會會長陳寶存表示了擔憂。他認為,限購政策最根本的核心是限制投機炒房者,但實際上在二線、三線城市,房價增幅不大,炒房投機者的機會并不像一線城市那么多。這些城市實施限購令,容易誤傷一些剛需人群,部分二三線城市非常期待對限購政策解禁。
有消息稱,大連已經放寬了限購令,盡管官方稱“限購政策沒有變化”,但實際操作中一些不符合購房條件的購房者被“暗度陳倉”。限購令實施一段時間以來,從統計數據上看房價并沒有下降,卻進而影響了供給。
海通證券的研究報告顯示,受銷售增速下滑影響,開發商單月新開工面積放緩。1-4月,全國房屋新開工面積5.68億平方米,同比增24.4%;單月全國新開工面積1.69億平方米,環比下降18.12%。
但鐘偉稱自己是“限購令”的忠實支持者。他認為,限購令精準打擊了投資、投機性需求。自實行限購令以來,京滬深穗四城市,唯有對廣州的交易量影響不大,因為投機性購房在廣州并不明顯。限購令已經照顧到剛性需求和改善性需求。許多剛性需求難以入市不是受“限購令”影響,而是受“限貸令”的影響!叭绻f限購令嚴重打擊了市場,那么這種打擊是十分正確的,假定市場上不是反復購買的投資、投機者,市場受影響應該不大。但事實是,投資、投機比重較大的城市,交易量下滑很大,這些城市的剛性需求被投資性需求壓制,泡沫化非常嚴重!辩妭フf。
“很難想象一個美國人或者倫敦人會買這么多的房子,在中國,小部分人持有了大量房子!辩妭ヌ嶙h,限購政策應該規范化、普遍化、長期化,限購所覆蓋的城區范圍、限購的套數、限購的戶籍和非戶籍人口都作出詳細規定;另外,所有城市都應該限購。
行政手段該退出?
如果說“限購”僅僅是手段之一,飽受詬病的還有國家發改委“一房一價”規定和主管部門對價格直接干預等行政調控手段的使用。
在歷年頒布的調控措施中,中央采取了金融、稅收、土地、法律等多種手段來調節市場,但對于調控手段的使用,各界也提出了很多批評意見。
中國社會科學院發布的《中國房地產藍皮書(2010)》曾指出,我國房地產調控政策伴隨房地產市場的發展經歷了幾個年頭,對房地產市場健康穩定發展起到了非常重要的作用。但是,房地產調控方式仍不盡成熟,一些政策不但起不到應有作用,還會造成相反的效果。比如房地產交易環節的稅收(營業稅),本來是為了增加成本抑制投機,但由于賣方將其轉嫁到房價上,因而成為抬高房價的一大因素。2009年之所以房價、地價大幅上漲,與房地產調控措施未及時到位、房地產調控手段不能切中要害有很大關系。因此,調控方式和手段亟待創新。
中國人民銀行研究局副研究員熊鷺也曾撰文指出,總結歷次經驗,伴隨著房地產市場發展、過熱而產生的調控政策,在具體調控思路、方式、政策內容上,存在著較多問題,主要為住房供給與需求層次不匹配,市場化手段使用不夠,可能加大了市場和經濟波動,忽視了房地產市場運行的內在規律,過于擔心資產價格泡沫破裂的危害等。
熊鷺認為,行政性地直接實施打壓房價,很可能加劇行業的周期性波動。房地產成交量是房價的先行指標,前者平均領先后者八個月。在宏觀經濟指標體系中,量的指標一般都領先價格指標。政府希望能夠準確判斷房價是否合理,再針對性地出臺刺激政策或抑制政策。但房價是否合理很難人為判斷,針對房價的政策時松時緊,客觀上可能加大了房地產市場的波動。
近日,全國人大財經委員會副主任委員吳曉靈在2011年中國金融理財師年會上也表示,“如果一味地使用行政手段調控商品房價格,就會扭曲市場供求,或是引發房價的報復性反彈,或是抑制正常的經濟活動,我們還是應該把政府保障房的責任劃清楚,商品房市場應該按市場的規律去發展。”
面對房地產調控難局,亦有許多業內人士對行政調控表達了理解。中國房地產研究會副會長顧云昌認為限購是無奈之舉。在北京這樣的城市,供應量太小而需求量很大,,供求關系改善了,就可以逐步取消限購。許多問題不是調控能解決的,需要制度的改革!拔覀儸F在已經到了改革的深水區,沒有頂層的設計,全盤靠民間意識恐怕不行。需要中央最高層次對整個改革的推進,包括政治體制改革、經濟體制改革、房地產體制改革、金融體制的改革、土地制度的改革、財稅體制的改革等各方面的改革!鳖櫾撇f。
聶梅生預測,今年下半年調控政策將不會放松,樓市沒有理由樂觀。