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    1. 釣魚臺7號叫價30萬成本僅4萬
      2011-05-31   作者:尚希  來源:每日經濟新聞
       
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          憑借每平方米30萬元,一躍成為亞洲最貴樓盤的“釣魚臺7號院”顯然還在發揮著其超高售價的影響力,由此所展開的猜測、討論大有愈演愈烈之勢。
        《每日經濟新聞》注意到,就在一個月之前,國家發改委價格監督檢查司司長許昆林在接受媒體采訪時透露,發改委正研究利用反暴利措施,對商品房價格領域違法進行嚴懲,對于不明碼標價等行為將從重處罰。但這一發言,顯然沒能影響到“新樓王”的誕生。
          一位不愿具名的開發商質疑,1000平方米的住房超過正常的住宅需求,該樓盤開發商是想通過超高價格來起到“托底”作用,將其他低于此價格的房源順利售出。更有業內人士指出,30萬/平方米的定價,挑戰著反暴利底線。

        專屬定制值30萬/平方米?

        據了解,釣魚臺7號院位于北京西三環與西二環之間,緊鄰風景宜人的玉淵潭公園,這一區位優勢成為了該項目對外宣傳時的殺手锏。
        《每日經濟新聞》從北京市房地產交易管理網查詢到,釣魚臺7號院此次推出的3號樓,每平方米30萬元,這一售價刷新了全國最昂貴商品房記錄,并同時成為亞洲最高價位樓盤。
        花30萬買一平方米?對于很多人而言,是可望而不可及的。但即便是能近距離享有大面積的生態環境,這樣的價格依然令人匪夷所思。據了解,該樓盤周邊可出售的商品房價格一般在4萬左右,為何單單釣魚臺7號院能夠叫出如此天價?此前在接受《每日經濟新聞》記者采訪時,“釣魚臺7號院”相關負責人告訴記者,該套房源對于整個項目來說具有特殊的意義,所謂的超豪華裝修、設計只是一方面,最為特殊之處還不便透露。
        而據近日央視記者實地探訪后了解到,售樓人員對于這套房源的特殊之處解釋為:根據客戶需求來定制。據介紹,“樓王”目前是全敞開戶型,將根據購房者的需求來設計房屋結構以及裝修風格。并且,樓王不對外開放,有意向的購房者需要提前三天提出看房申請,在總部審批了購房者相關資質之后才能允許。
        對于這頗受爭議的價格,售樓人員將其定義為“天生的豪宅”,銷售人員同樣強調,每平方米高達1.5萬元的裝修成本為目前北京市面最高,絕無其他項目可以超越。
        一位不愿具名的開發商告訴《每日經濟新聞》,在其看來,這套1000平方米的住房很有可能是“另有他用”,“如此大面積的住宅已經超過了正常住宅的需求,開發商也許并不是為了要把它賣出去,而是想通過超高價格來起到"托底"作用,將其他低于此價格的房源順利售出,該房源也很有可能用于出租或者抵押。”
        隨后,《每日經濟新聞》致電該項目的銷售單位中赫集團,希望就此事進行采訪,但截至記者發稿,企業一方也并未對此進行回應。

        定價過高可征暴利稅

        據公開消息顯示,“釣魚臺7號院”項目為2006年4月中赫置地從某單位手中以協議方式取得。當年北京土地市場土地樓面價最高不到1萬元/平方米,而一般協議出讓地價比招拍掛便宜得多。綜合此前媒體報道,據估算該項目的成本或許不會超過4萬元/平方米。
        “很顯然,該項目開盤6.5萬元/平方米的售價已能確保開發商的利潤,但因為定價的權利在開發商手中,如此高價還有人來買,這就沒必要來討論它的定價是否合理。”上述開發商告訴記者,如果認為該企業存在定價暴利行為,可以通過征收暴利稅來解決。
        所謂“暴利稅”,就是針對行業取得的不合理的過高利潤征稅。
        對此,經濟學家馬光遠則表示,“我認為暴利行為本身最難的地方,是我們連暴利的標準都不清楚。”他解釋稱,到目前為止,還沒有一份準確的數據告知整個房地產行業的成本、利潤。而對于發改委醞釀實施的反暴利規定,馬光遠認為,這應該是一個長效舉措。
        究竟如何來評斷開發商定價是否存在“暴利”行為,上述開發商告訴《每日經濟新聞》,房地產行業成本核算相對清晰,一般就是土地成本、建安成本以及環境配套等組成,而一般的項目毛利率大約在20%~40%左右,如果超過這一水平,很有可能就涉及到暴利。
        對于該天價樓盤,北京市住建委相關負責人在此前接受媒體采訪時曾表示,“一房一價”政策只是需要報備,住建委從沒有審批過價格,目前30萬一平方米的最高價只是開發商自己定的,是否存在暴利還需要進一步查證。

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