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    1. 三大因素影響新房市場 整體降價成必然
      2011-05-27   作者:  來源:和訊房產
       
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          據相關媒體報導,市場中出現了個別樓盤大幅降價的現象。但是新房整體價格未見明顯下降!版溂业禺a”首席分析師張月認為,雖然目前新房價格沒有整體下降,但由于多重因素影響新房市場供需,未來開發商房價下降壓力大,主要有以下三個原因。
        首先,新房二手房成交比擴大,新房成交縮水更明顯。據“鏈家地產”市場研究部統計,至5月份,今年商品房與二手房成交比約為 1:1.8,去年4季度這一比值為1:1.5!版溂业禺a”首席分析師張月認為,在二手房成交大幅減少情況下,新房二手房成交比值擴大,可見新房成交縮水更加嚴重。今年前5個月,新房成交量為34325套(5月成交為預估值),同比去年下降了27%。從目前市場走勢來看,短期之內新房成交量將持續走低。購房者觀望情緒濃厚,開發商銷售難度增加。
          其次,新房庫存超10萬套,消化速度慢。據“鏈家地產”市場研究部統計,5月22日北京市新房存量超過10萬套。這是繼1月份以來,存量房首次突破10萬套。“鏈家地產”首席分析師張月認為,盡管此前新房也超過10萬庫存,但在當前開發商推盤速度已經明顯變慢的情況下,庫存的上升所體現的銷售壓力更值得注意。今年4月份至5月份,新開盤23個項目,而去年同期新開盤項目41個,但是其庫存量僅為9萬套左右,可見當前市場消化能力弱。開發商若以高價開盤,銷售有很大難度。若要較快回籠資金必須以價換量,降價壓力大。
        第三,2011年保障性住房供應10萬套,沖擊商品房市場。北京市計劃今年力爭竣工各類保障性住房10萬套,是近年來保障性住房竣工交用最大的規模,比去年竣工的5萬套增加了1倍。此外,北京計劃供應的住宅用地為2550公頃,其中保障房為1330公頃,占比約為52%,這已經是連續兩年保障住房供地超過1300套,預計未來兩年內將會形成實質的住房供給。未來北京市保障性住房供給將會明顯增加。在當前限購令情況下,主要購房群體為北京當地購房人群,而保障性住房的積極入市將會使部分商品房需求轉移至保障性住房,商品房市場需求造成一定沖擊。
        從上述因素來看,北京今年開發商銷售壓力明顯增加。此外,與上海市新房市場相比,上海目前的存量房大約在5萬套左右,僅為北京市存量房50%。 此外上海新房二手房成交比大約在1:1.3左右,差距小于北京市。今年上海預計住宅供地面積為1200公頃,供給不足北京市50%。“鏈家地產”首席分析師張月認為,與供給增加相對有限的上海相比,北京市新房市場出現了供給增加需求縮小的趨勢,在當前嚴格調控下,房價預期強烈。預計未來北京市新房或將率先下降。

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